Решение от 27 августа 2025 г. по делу № А56-89374/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-89374/2024
28 августа 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  18 августа 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.,

рассмотрев в судебном заседании заявление

общества с ограниченной ответственностью «Алеф»

к

Администрации Московского района Санкт-Петербурга

о признании перепланировки законной,


третьи лица:

-Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;

-Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу,


при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 18.08.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алеф» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации Московского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация), в которой просило:

-признать законной перепланировку нежилого помещения 11-Н с кадастровым номером 78:14:0007610:3947 общей площадью 25,2 кв.м., расположенного на 1м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург. Московский проспект, дом 147. литера А, принадлежащего на праве собственности Обществу;

-обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части сведений о техническом плане нежилого помещения 11-Н с кадастровым номером 78:14:0007610:3947 общей площадью 25,2 кв.м., расположенного на 1м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 147, литера А, принадлежащего на праве собственности Обществу.

Сведения о времени и месте судебного заседания размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.


В ходе судебного разбирательства была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Заключение эксперта было представлено23.07.2025.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

В судебном заседании представитель Общества полагал возможным производство по делу возобновить, просил рассмотреть спор по существу, заявленные требования удовлетворить.

Иные участники процесса, надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уведомленные о дне и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявили.

Изучив представленные в материалы дела документы, суд счел возможным производство по делу возобновить в порядке, предусмотренном статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Как усматривается из представленных в материалы дела документов, Обществу принадлежит на праве собственности нежилое помещение 11-Н с кадастровым номером 78:14:0007610:3947 общей площадью 25,2 кв.м (далее - Помещение), расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 147, лит. А (далее - Здание).

Помещение было приобретено на основании заключенного между Обществом и Комитетом имущественных отношении Санкт-Петербурга   (далее по тексту -  КИО) договора купли-продажи нежилого помещения от 21.08.2023           №5051-ПП (далее - Договор купли-продажи), право собственности подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 25.08.2023.

Общество отмечает, что на дату заключения Договора купли-продажи Помещение уже находилось в   переустроенном состоянии; при заключении договора уполномоченными лицами со стороны продавца проводился осмотр Помещения, по результатам которого каких-либо КИО никаких требования в адрес Общества не предъявило;   пунктом 3.3 Договора было установлено, что претензии по техническому состоянию Помещения у сторон отсутствуют.

Впоследствии, в ходе осуществленной КИО 24.11.2023 проверки выполнения условий Договора установлен факт выполнения самовольной перепланировки и переустройства Помещения. Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга») Обществу выдано предписание от 12.01.2024 №04-15-61010/23-0-1 (далее - Предписание) о необходимости ликвидировать самовольную перепланировку и привести Помещение в прежний вид, либо выполнить ее согласование и предоставить подтверждающую выписку из ЕГРН в адрес СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в срок до 30.06.2024.

Общество обратилось в суд с иском о сохранении Помещения в перепланированном и переустроенном состоянии с характеристиками, указанными в техническом плате помещения от 27.02.2024.

Порядок переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме определен в главе 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.   

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ).

В силу частей 5, 6 статьи 26 Жилищного кодекса  Российской Федерации     основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения является решение уполномоченного органа о согласовании проведения перепланировки и (или) переустройства.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 данного Кодекса (часть 1 статьи 29 ЖК РФ).

Частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса  Российской Федерации установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Вместе с тем, как следует из части 4 статьи 29 Жилищного кодекса  Российской Федерации, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170 (далее - Правила №170), перепланировка помещения может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации   собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов иных лиц.

В силу части  1 статьи  26 Жилищного кодекса Российской Федерации  переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Решение вопроса о возможности сохранения помещения в перепланированном виде относится к компетенции Администрации в лице уполномоченных органов, после чего возможно во внесудебном порядке внесение соответствующих изменений в техническую документацию.

Вместе с тем, частью 4 статьи 29 Жилищный кодекс  Российской Федерации     предусмотрено, что на основании решения суда помещения может быть сохранено в переустроенном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) переустроенном состоянии на основании решения суда, если истцом будут представлены доказательства, что произведенным переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (аб. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170).

Наличие либо отсутствие доказательств возможности в согласовании переустройства в установленном законом порядке не является непреодолимым препятствием для признания прав лица, осуществившего самовольную перепланировку (переустройство), но с одновременным установлением обстоятельств того, что произведенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни и здоровью.

Существенным для дела обстоятельством в данном случае является установление факта того, что произведенная перепланировка не повлияла на законные интересы граждан, а спорные помещения в существующем виде не создают угрозу их жизни или здоровью.

Соответственно, сам факт выполнения в нежилом помещении многоквартирного дома самовольной перепланировки и (или) переустройства без согласования уполномоченных государственных органов не является по смыслу действующего жилищного законодательства пресекательным основанием для приведения соответствующего нежилого помещения в первоначальное состояние. И лишь только в том случае, когда самовольная перепланировка и (или) переустройство нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью такая самовольная перепланировка и (или) переустройство подлежит устранению путем приведения помещения в изначальное состояние.

Обращаясь в арбитражный суд Общество указывало на то, что работы по перепланировке и переоборудованию Помещения выполнены до того, как Помещение перешло к Обществу на праве собственности, а также до возникновения прав пользования и владения Обществом указанным Помещением. Лицо, фактически осуществившее вышеназванные работы Обществу не известно, разрешительная документация вместе с помещением   передана не была.

До перепланировки Помещение, согласно выкопировкам из поэтажного плана Здания по состоянию на 2007 год, а также ведомости помещений Здания, состояло из торгового зала (18 кв. м), склада (5,9 кв. м) и туалета (1,3 кв. м), размещенного в границах склада.

В результате выполненных работ по перепланировке и переустройству был объединен склад и торговый зал за счет демонтажа ненесущей внутренней перегородки, кроме того, осуществлен перенос туалета.

При этом несущие конструкции Здания затронуты не были, границы Помещения не изменились, фасады Здания не изменялись, общее имущество собственников помещений Здания затронуто не было, не произошло изменения существовавшей ранее схемы электрической сети многоквартирного дома, не была увеличена нагрузка на систему отопления многоквартирного дома, не произошло влияния на работоспособность водопроводных и канализационных сетей многоквартирного дома: количество санитарно-гигиенического оборудования осталось неизменным.

Само Здание, частью которого является Помещение, на основании приказа председателя Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры   от 20.02.2001 № 15 «Об утверждении списка вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность» является выявленным объектом культурного наследия «Здание 2», входящего в состав выявленного объекта культурного наследия «Жилые дома (2 здания)».

При этом, из письма КГИОП от 09.02.2024 №01-46-391/24-0-1 следует, что КГИОП не располагает сведениями о наличии либо отсутствии в Помещении элементов архитектурно-художественной отделки и ценных элементов интерьеров.

В ходе судебного разбирательства было проведена экспертиза, установившая что выполненная перепланировка помещения не затронула несущие конструкции, соответствует действующим строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам;   не снижают несущей способности и деформативности несущих и ограждающих конструкции многоквартирного дома (МКД), присоединение общего имущества собственников помещений в МКД не произведено.

В судебном заседании представитель Общества представил документы о завершении ремонтных работ которые не были выполнены на дату проведения обследования экспертом,  но которые на относятся к работам, относящимся к безопасному пребывании людей на объекте.

Таким образом, судом установлено, что спорный объект является объектом недвижимости, возведенным в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил и не угрожающим жизни и здоровью граждан.

При изложенных обстоятельствах суд считает, что требование Общества  подлежит удовлетворению.

 В силу части  1 статьи  16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.  

В силу подпункта  5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Оснований для удовлетворения требования в отношении Управления у суда не имеется.

Поскольку заявленные требования в первую очередь направлены на удовлетворение нужд  самого Общества,  расходы по уплате пошлины подлежат отнесению на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

признать законной перепланировку нежилого помещения 11-Н с кадастровым номером 78:14:0007610:3947 общей площадью 25,2 кв.м. расположенного на 1м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 147. литера А, принадлежащего на праве собственности общество с ограниченной ответственностью   «Алеф», в удовлетворении требований в оставшейся части отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                            Сайфуллина А.Г.