Решение от 15 октября 2018 г. по делу № А70-10547/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-10547/2018
г. Тюмень
16 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен  16 октября 2018 года


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев  в судебном заседании материалы дела по иску

Департамента имущественных отношений Тюменской областик ООО «Торгкомплект»

Третье лицо: Департамент дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени

о взыскании долга и пени по договору аренды № 23-26/276

при ведении протокола помощником судьи Плесовских Н.Ю.

при участии в заседании:

представители истца: до перерыва – не явка, после перерыва - ФИО1                     по доверенности от 05.07.2018 года;

представители ответчика: до перерыва – ФИО2 по доверенности от 10.09.2018 года, после перерыва ФИО3 по доверенности от 08.10.2018 года, ФИО4 по доверенности от 18.09.2018 года,

представители третьего лица: не явились, извещены;

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился                              в арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением                                                 к  ООО «Торгкомплект» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 23-26/276 от 13.04.2016  года в размере 2 523 575 рублей 17 копеек и договорной неустойки в размере 251 849 рублей.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчик                         не исполняет договорные обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Определением суда от 11 сентября 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет  спора, привлечен Департамент дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск. Ответчик представил в материалы дела отзыв, в котором просил в иске отказать. Ответчик считает, что заявленная истцом сумма долга по арендным платежам неправомерна по причине невозможности фактического использования земельного участка для целей, определенных в договоре, так как по утверждению ответчика при заключении договора аренды истец  не сообщил ответчику о невозможности доступа на переданный земельный участок без установки сервитута с собственниками смежных земельных участков.

Третье лицо Департамент дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени в отзыве на исковое заявление указывает, что препятствия в доступе к участку с кадастровым номером 72:23:0432002:21504, вызванные работами по строительству объектов транспортной инфраструктуры, отсутствовали.

В судебном заседании, начатом 03 октября 2018 года в 10 часов 30 минут, объявлялся перерыв до 12 часов 15 минут 10 октября 2018 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно, статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства.

Как следует из материалов дела, 13 апреля 2016 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (Арендодатель) и ООО «Торгкомплект»  (Арендатор) заключен договор № 23-26/276 аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду земельный участок площадью 9 081 кв.м., с кадастровым номером 72:23:0432002:21504, расположенный по адресу: <...> относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, именуемый в дальнейшем «Участок». «Участок» предоставляется для размещения объектов социального обслуживания населения, для размещения объектов бытового обслуживания населения, для размещения объектов коммунального обслуживания населения.

19.09.2016 договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам за  № 72-72/001/129/2016-2631/1.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 6.2 договора определен с 13.04.2016 года по 12.04.2026 года.

Правоотношения, возникшие на основании договора, регулируются параграфом 1  главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 13 апреля 2016 года (л.д.11). ООО «Торгкомплект» приняло в аренду земельный участок без претензий.

В свою очередь, арендатор обязался своевременно и полностью вносить арендную плату за пользование участком в соответствии с настоящим договором (пункт 3.2.4. договора).

15.01.2018 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «Торгкомплект» заключено соглашение ( л.д.12) о расторжении договора аренды земельного участка № 23-26/276 от 13.04.2016  года. Согласно пункту 1 данного соглашения на основании заявления Арендатора (вх. Департамента от 27.12.2017                         № 171227011) Стороны решили расторгнуть договор аренды от 13.04.2016 № 23-26/276 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:21504 с 27.12.2017. Согласно пункту 2 данного соглашения настоящее соглашение одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым Арендатор сдал, а Арендодатель принял земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:21504, расположенный по адресу: <...> площадью 9081 кв.м.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Частью 3 указанной статьи установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы за пользование участком составляет 2 920 371 рубль 07 копеек.

Согласно пункту 2.2. договора арендная плата за первый год вносится единовременным платежом в течение 10 - ти дней со дня заключения договора аренды. В последующие годы пропорционально ежеквартально в сроки до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.

По утверждению истца, ответчик оплату за пользование земельным участком в установленные договором сроки не производил.

Как указывает истец, у ответчика за период с 13.04.2016 по 26.12.2017 образовалась задолженность по уплате арендных платежей в размере 2 523 575 рублей 17 копеек.

В адрес должника истцом было направлено уведомление № 180410028/14 от 10.04.2018 о наличии задолженности по арендной плате и пени по договору. Направленное письмо 21.05.2018 получено ответчиком.

Требование о погашении задолженности по арендной плате по договору аренды                 и уплате неустойки (пени) не исполнено по настоящее время.

 Поскольку претензионное письмо истца оставлено ответчиком без исполнения,  Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по внесению арендной платы в период с 13.04.2016 по 26.12.2017 в размере 2 523 575 рублей 17 копеек.

Ответчиком  представлен в материалы дела отзыв на иск. Согласно позиции, изложенной в отзыве на иск, ответчик утверждает, что начиная со дня принятия земельного участка, ответчик был фактически лишен возможности посещать участок, поскольку доступ на участок возможен лишь посредством проезда через территорию смежных участков, на которых установлены ограждения. На неоднократные просьбы ответчика о предоставлении возможности обеспечить собственников смежных участков определение сервитута на проезд к участку ответчика, собственники смежных участков отвечали отказом. Указанные обстоятельства послужили основанием для Ответчика отказаться от земельного участка, в связи с чем, 15.01.2018 года между Истцом и Ответчиком подписано соглашение о расторжении с 27.12.2017г. Договора аренды земельного участка от 13.04.2016г. № 23-26/276.

Как следует из пояснений ответчика, после получения копии искового заявления ответчиком инициировано проведение экспертизы по определению возможности доступа к земельному участку с кадастровым номером 72:23:0432002:21504. Согласно Заключению № 17 от 01.08.2018г., выполненному ИП ФИО5 доступ к земельному участку Ответчика по границам от точки 1 до точки 9 возможен только через смежные земельные участки, принадлежащие третьим лицам, путем установления сервитута. Доступ по границам от точки 9 до точки 1 возможен через свободную землю, государственная собственность на которую не разграничена. Ширина проезда (свободной земли) по казанной границе составляет 4,3 метра. Однако доступ на проезд возможен также только через смежный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:22451.

Таким образом, по утверждению ответчика, при заключении договора аренды информация по смежным земельным участкам истцом не предоставлялась. Таким образом, по мнению ответчика, истец скрыл то обстоятельство, что проезд на земельный участок фактически не возможен, что является препятствием для использования земельного участка по назначению. В свою очередь, в случае сообщения истцом ответчику указанных выше обстоятельств при заключении договора, Ответчик отказался бы от заключения договора.

По утверждению ответчика, при заключении договора аренды истец не сообщил ответчику о невозможности доступа на переданный земельный участок без установки сервитута с собственниками смежных земельных участков, что и послужило основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Таким образом, по причине невозможности фактического использования земельного участка для целей, определенных в Договоре, ответчик считает, что заявленная истцом сумма долга по арендным платежам не правомерна. Взыскание пеней на сумму задолженности по арендной плате является производным от основного требования, соответственно, удовлетворению также не подлежит.

Истец возражает против доводов ответчика, изложенных в отзыве на исковое заявление, указывает, что в соответствии с пунктами 1.4, 1.5 договора аренды № 23-26/276 от 13.04.2016 ответчику в аренду передан земельный участок без установления  сервитута  и  без  каких-либо  ограничений.  Со стороны ответчика договор аренды и акт                      приема-передачи в аренду земельного участка были подписаны без замечаний и предложений.

Кроме того, учитывая то, что договор аренды земельного участка был заключен с ответчиком в соответствии с протоколом о результатах аукциона № 15-2016/04 на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> ответчик, как победитель аукциона, не мог не знать об установлении каких-либо ограничений в отношении земельного участка, в случае их наличия,

Доказательств того, что ответчик обращался в Департамент по вопросу невозможности пользоваться арендованным земельным участком, со стороны ответчика не представлено.

Кроме того, из представленного в материалы дела обращения ответчика от 27.12.2017 № 12/2017 о расторжении договора аренды следует, что ответчик предлагает расторгнуть договор аренды земельного участка по соглашению сторон ввиду изменившихся обстоятельств у арендатора (ответчика). В связи с чем, утверждение ответчика о том, что договор аренды был расторгнут с связи с отсутствием доступа к арендованному земельному участку и невозможностью его использования по назначению, не состоятельно.

Также, истец считает, что заключение индивидуального предпринимателя ФИО5 на предмет наличия возможного доступа к земельному участку с кадастровым номером 72.23:0432002:21504 не может служить обоснованием доводов ответчика по неисполнению условий договора аренды в части внесения в установленные сроки и в установленном размере арендных платежей за предоставленный в аренду земельный участок. Кроме того, указанное заключение не может являться доказательством причин, послуживших основанием для прекращения договора аренды по инициативе ответчика, так как оно подготовлено на дату 01.08.2018, а соглашение о расторжении договора аренды земельного участка подписано сторонами 15.01.2018.

Из отзыва Департамента дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени (третье лицо) следует, что решением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 14.03.2016 № 1020-3 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:22451 предоставлен Департаменту в постоянное бессрочное пользование. Данный вид права зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.03.2016. Разрешенное использование земельного участка: для размещения объекта инженерной и транспортной инфраструктуры: «Строительство ул. ФИО6, ул. Бажова, ул. Станционная, ул. Энергостроителей, бульвара Бориса Щ-ны, ул. Таллинская, ул. Боровская, ул. Космонавтов, ул. Путейцев, проезд вдоль рынка Восточный, проезд в мкр. Восточный-2».

Между Департаментом и АО «Мостострой-11» 23.08.2017 заключен муниципальный контракт № 04000.17.041 на выполнение работ по строительству ул. И. Словцова, ул. Бажова, ул. Станционная, ул. Энергостроителей, бульвара Б. Щ-ны, ул. Таллинская, ул. Боровская, ул. Космонавтов, ул. Путейцев, проезда вдоль рынка Восточный, проездов в мкр. Восточный-2 (далее - Контракт). Согласно пункту 3.1 Контракта срок выполнения работ: с момента заключения Контракта до 01.12.2018.

Вместе с тем строительно-монтажные работы по Контракту на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432002:22451 в районе ул. Народная в 2017-2018 годах                 не осуществлялись, что подтверждается актами о приемке выполненных работ № 1 от 31.10.2017, № 2 от 31.10.2017, № 3 от 31.102017, № 4 от 31.10.2017, № 5 от 31.10.2017, № 6 от 31.10.2017, № 7 от 31.10.2017, № 8 от 31.10.2017, № 9 от 31.10.2017, № 10 от 31.10.2017, № 11 от 31.10.2017, № 12 от 31.10.2017, № 13 от 31.10.2017, № 14 от 30.11.2017, № 15 от 30.11.2017, №16 от 30.11.2017, № 17 от 30.11.2017, № 18 от 30.11.2017, № 19 от 30.11.2017, № 20 от 30.11.2017, № 21 от 30.11.2017, № 22 от 30.11.2017, № 23 от 30.11.2017, № 24 от 30.11.2017, № 25 от 30.11.2017, № 26 от 01.12.2017, № 27 от 01.12.2017, № 28 от 01.12.2017, № 29 от 01.12.2017, № 30 от 01.12.2017, № 31 от 01.12.2017, № 32 от 31.05.2018, № 33 от 31.05.2018, № 34 от 31.05.2018, № 35 от 29.06.2018, № 36 от 29.06.2018, № 37 от 29.06.2018, № 38 от 29.06.2018, № 39 от 29.06.2018, № 40 от 29.06.2018, № 41 от 31.07.2018, № 42 от 31.07.2018, № 43 от 31.07.2018, № 44 от 31.07.2018, № 45 от 31.07.2018, № 46 от 31.07.2018, № 47 от 31.07.2018, вследствие чего препятствия в доступе к участку с кадастровым номером 72:23:0432002:21504, вызванные работами по строительству объектов транспортной инфраструктуры, отсутствуют.

Таким образом, из письменных пояснений Департамента имущественных отношений Тюменской области и представленных доказательств Департамента дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени следует, что препятствия в доступе ответчика к участку с кадастровым номером 72:23:0432002:21504 отсутствовали.

Также в заключении индивидуального предпринимателя ФИО5 (исх. № 17 от 01.08.2018) указано, что доступ по границам от т. 9 до т. 1 возможен через свободную землю, государственная собственность на которую                                    не разграничена. Ширина проезда (свободной земли) по указанной границе составляет 4.3 метра. Доступ на проезд возможен через смежный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:22451.

Таким образом, поскольку препятствия в доступе к земельному участку с кадастровым номером 72:23:0432002:21504 отсутствуют, что также подтверждается схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л.д. 73), суд отклоняет доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление о невозможности доступа на переданный земельный участок.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств одностороннее изменение его условий не допускается.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требования истца к ответчику о взыскании суммы арендной платы  по договору  аренды земельного участка № 23-26/276 от 13.04.2016 в размере  2 523 575 рублей 17 копеек обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании  неустойки  в размере  251 849 рублей за период с 23.04.2016 по 26.12.2017.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В обоснование своих требований направленных на взыскание пени по договору, истец ссылается на пункт 4.1. Договора, в соответствии с которым в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,05 % не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, неустойка за просрочку исполнения обязательства по оплате  составила  251 849 рублей.

 Изучив представленный в материалы дела расчет пени по договору, суд полагает его составленным арифметически верно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 251 849 рублей. 

ООО «Торгкомплект» заявлено ходатайство  о  применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении размера неустойки.

 Пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 73 постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Кодекса).

Невозможность исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличие задолженности перед другими кредиторами, наложение ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствие бюджетного финансирования, неисполнение обязательств контрагентами, добровольное погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнение ответчиком социально значимых функций, наличие у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пунктам 74, 75 постановления № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательств несоразмерности заявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Кроме того, истец, заявляющий требование о взыскании неустойки и в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ не обязанный доказывать свои убытки.

Размер штрафных санкций согласован сторонами при заключении договора аренды земельного участка. Доказательств того, что в данном случае нарушено правило статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, нет.

Размер штрафных санкций зависит не только от размера пени (неустойки, штрафа), но и от периода просрочки. Чем больше просрочка, тем больше размер штрафных санкций.

Материалами дела подтверждается, что свои обязательства по договору, Общество надлежащим образом не выполняло.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требование истца о взыскании с ответчика неустойки,  подлежат удовлетворению в размере 251 849 рублей.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований в полном объеме, освобождение истца от уплаты государственной пошлины, расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в размере 36 877 рублей в доход федерального бюджета.   

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд                       

                                                            Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить

Взыскать с ООО «Торгкомплект» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области 2 523 575 рублей 17 копеек – долга, 251 849   рублей – пени.

Взыскать с ООО «Торгкомплект» в доход федерального бюджета 36 877                  рублей – государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления   решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.


 Судья


Макаров С.Л.