Решение от 23 сентября 2019 г. по делу № А82-11097/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-11097/2019
г. Ярославль
23 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 23 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Харламовой О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Ярославль

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Ярославль

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии в судебном заседании представителей сторон:

- от истца: ФИО3 - представителя, доверенность от 09.01.19 № 5;

- от ответчика: ФИО4 - представителя, доверенность от 23.07.19 серии 76АБ № 1673102.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 76:23:010103:484, 76:23:010103:485, расположенного по адресу: Тутаевское шоссе, в районе строения № 120 в Дзержинском районе г. Ярославля, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" обратилось МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".

В соответствии с п. 2 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании 16.09.19 объявлена резолютивная часть решения.

Заслушав представителей сторон, изучив собранные по делу доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

При этом суд исходит из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

Между департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка от 03.11.09 № 229-яс, государственная собственность на который не разграничена, согласно п. 1.1 которого арендодатель представляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 12 763 кв.м,. с кадастровым номером 76:23:010103:140, расположенный по адресу: Тутаевскос шоссе, в районе строения № 120 в Дзержинском районе г. Ярославля, для строительства складских помещений для хранения изделий из металла и металлоконструкций с инженерными коммуникациями.

Согласно п. 6.2 договора от 03.11.09 № 229-яс, срок аренды земельного участка устанавливается с 30.10.09 по 29.10.12. Дополнительным соглашением от 19.02.10 № 2 была произведена замена арендатора с ФИО5 на ФИО6. Дополнительным соглашением от 31.08.12 № 5 срок действия договора был продлен с 30.10.12 по 29.10.15.

30.07.15 за ФИО6 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 76:23:010103:485.

31.07.15 за ФИО6 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый помер 76:23:010103:484.

Между управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка от 20.08.15 № 229/1-яс, государственная собственность на который не разграничена, согласно п. 1.1 которого арендодатель представляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 12 763 кв.м,. с кадастровым номером 76:23:010103:140, расположенный по адресу: Тутаевскос шоссе, в районе строения № 120 в Дзержинском районе г. Ярославля, для завершения строительства объекта незавершенного строительства - строительства складских помещений для хранения изделий из металла и металлоконструкций с инженерными коммуникациями.

Согласно п. 6.2 договора от 20.08.15 № 229/1-яс срок аренды земельного участка устанавливается с 30.10.15 по 29.10.18.

Между ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли-продажи от 25.07.18, согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в собственность в соответствии с условиями договора следующее имущество:

- право аренды земельного участка кад. № 76:23:010103:140, площадью 12 763 кв.м., расположенного по адресу: <...> в районе строения № 120 в Дзержинском районе г. Ярославля, основание возникновения договор от 20.08.15 № 229/1-яс;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010103:485, площадь застройки 1 400,6 кв.м, степень готовности объекта 22 %, расположен по адресу: <...> в районе строения № 120 в Дзержинском районе.

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010103:484, площадь застройки 401,6 кв.м, степень готовности объекта 5 %, расположен по адресу: <...> в районе строения № 120 в Дзержинском районе.

13.08.18 за ФИО7 зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства, с кадастровыми номерами 76:23:010103:484, 76:23:010103:485. Дополнительным соглашением от 07.09.18 № 1 была произведена замена арендатора с ФИО6 на ФИО2.

Письмом от 14.09.18 № 8210 ФИО2 был уведомлен об истечении срока действия договора аренды земельного участка от 20.08.15 № 229/1-яс. Договор аренды земельного участка от 20.08.15 № 229/1-яс прекратил свое действие в связи с истечением срока 29.10.18.

Поскольку объект не был возведен на земельном участке, Департамент обратился с иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 01.03.15 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, в силу ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

При этом, по мнению суда, условия, предусмотренные в п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ должны применяться в совокупности с п. 1 указанной статьи.

В силу п. 33 ст. 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.15, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.15.

Вместе с тем, учитывая, что предметом арендных правоотношений как по договору аренды от 03.11.09 № 229-яс, так и по договору аренды от 20.08.15 № 229/1-яс, являлся один и тот же земельный участок площадью 12 763 кв.м,. с кадастровым номером 76:23:010103:140 по адресу: Тутаевскос шоссе, в районе строения № 120 в Дзержинском районе г. Ярославля, возврат арендуемого земельного участка Департаменту после окончания первого договора в 2015 году не оформлялся, суд считает, что фактически спорный земельный участок перешел во владение ФИО6 по акту приема-передачи от 19.02.10 и из его владения не выбывал.

Так же, в период действия договора аренды 20.08.15 № 229/1-яс заключенного без проведения торгов для завершения строительства здания, объект незавершенного строительства ФИО6 был продан ответчику по договору купли-продажи от 25.07.18. Таким образом, преследуемая законодателем цель по смене землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта, уже достигнута. Новый собственник, приобретая у ФИО6 объект незавершенного строительства, знал о сроке действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства и о его цели использования. Указание на срок аренды имеется в договоре купли-продажи.

Следовательно, к рассматриваемым отношениям положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ применению не подлежат.

Кроме того, п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Как следует из материалов дела, земельный участок, предоставленный лицам для строительства, с 2015 года занят объектами незавершенного строительства в неизменном состоянии готовности 5% и 22%, что очевидно не отвечает публичным интересам. При этом представляется, что рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления. Вместе с тем в настоящем случае имеют место обстоятельства, существенно влияющие на распределение прав и обязанностей сторон, которые не позволяют делать вывод относительно наличия на стороне Департамента нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истцом порядке.

Так, согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно п. п. 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии с положениями п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях, что и продавец недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объекта незавершенного строительства, законный интерес Департамента должен заключаться в эффективном использовании земельного участка путем завершения строительства общественного здания. Между тем, заявленные требования Департамента направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорного объекта.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Поэтому обращаясь с иском Департамент должен доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно заявленный иск (избранный способ) приведет к восстановлению его нарушенного права. Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

Истец заявляет о нарушении его права владения и распоряжения земельным участком, однако, выбранный способ защиты не приведет к возвращению земельного участка Департаменту. Следовательно, в рассматриваемой ситуации с учетом изложенного, на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, п. 2 ст. 176, ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О.С. Харламова