Решение от 6 июля 2025 г. по делу № А40-315292/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-315292/24-180-2137
07 июля 2025 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 07 июля 2025 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет помощник ФИО1

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец: 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 17.07.2015)

ответчик: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МВМ" (105066, Г.МОСКВА, УЛ. НИЖНЯЯ ФИО3, Д. 40/12, К. 20, ЭТ 5 ПОМ II КОМ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2005, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор аренды МВМ-СТВ-07/19 от 04.07.2019:

с 01.01.2025 изменить условия договора аренды от МВМ-СТВ-07/19 от 04.07.2019, заключенного между истцом и ответчиком, а именно: первый абзац п.6.1.1. Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю Постоянную часть арендной платы в размере 727500 (Семьсот двадцать семь тысяч пятьсот) рублей за всё Помещение в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощённой системы налогообложения на следующую редакцию: «Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю Постоянную часть арендной платы в размере 763 875,00 рублей (Семьсот шестьдесят три тысячи восемьсот семьдесят пять рублей 00 копеек) рублей за всё Помещение в месяц, кроме того НДС, который исчисляется по ставке, установленной пп. 1 п. 8 ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации и подлежит оплате одновременно с Арендной платой, в месяц за все Помещение. Арендодатель обязуется уведомить Арендатора в случае изменения ставки НДС, при этом НДС по новой ставке подлежит начислению с даты, когда у Арендодателя изменилась ставка НДС. Стороны обязуются подписать дополнительное соглашение об изменении ставки НДС».

последний абзац п.6.1.1. Начиная с 13 месяца с даты подписания Акта приёма-передачи Стороны вправе по обоюдному соглашению Сторон увеличить размер Постоянной части арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% (Пять процентов), при этом Стороны подписывают дополнительное соглашение об увеличении Постоянной части арендной платы на следующую редакцию: «Размер Постоянной части арендной платы подлежит ежегодной безусловной индексации (увеличению) на 5% (Пять процентов) по истечении 12 (двенадцати) календарных месяцев с даты последнего изменения. Такое изменение не требует дополнительных согласований и подписания дополнительного соглашения к Договору аренды»

В судебное заседание явились:

От истца – неявка, извещен

От ответчика – ФИО4 дов. от 10.10.2023

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения исковых требований  о внесении изменений в договор аренды МВМ-СТВ-07/19 от 04.07.2019: с 01.01.2025 изменить условия договора аренды от МВМ-СТВ-07/19 от 04.07.2019, заключенного между истцом и ответчиком, а именно:

первый абзац п.6.1.1. Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю Постоянную часть арендной платы в размере 727500 (Семьсот двадцать семь тысяч пятьсот) рублей за всё Помещение в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощённой системы налогообложения на следующую редакцию: «Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю Постоянную часть арендной платы в размере 763 875,00 рублей (Семьсот шестьдесят три тысячи восемьсот семьдесят пять рублей 00 копеек) рублей за всё Помещение в месяц, кроме того НДС, который исчисляется по ставке, установленной пп. 1 п. 8 ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации и подлежит оплате одновременно с Арендной платой, в месяц за все Помещение. Арендодатель обязуется уведомить Арендатора в случае изменения ставки НДС, при этом НДС по новой ставке подлежит начислению с даты, когда у Арендодателя изменилась ставка НДС. Стороны обязуются подписать дополнительное соглашение об изменении ставки НДС».

последний абзац п.6.1.1. Начиная с 13 месяца с даты подписания Акта приёма-передачи Стороны вправе по обоюдному соглашению Сторон увеличить размер Постоянной части арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% (Пять процентов), при этом Стороны подписывают дополнительное соглашение об увеличении Постоянной части арендной платы на следующую редакцию: «Размер Постоянной части арендной платы подлежит ежегодной безусловной индексации (увеличению) на 5% (Пять процентов) по истечении 12 (двенадцати) календарных месяцев с даты последнего изменения. Такое изменение не требует дополнительных согласований и подписания дополнительного соглашения к Договору аренды»

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом. Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат  по следующим основаниям.

В соответствии с договором аренды №МВМ-СТВ-07/19 от 04.07.2019 (далее по тексту - «Договор аренды») ООО «МВМ» в аренду передана часть 2 и 4 этажей общей площадью 960 (девятьсот шестьдесят) квадратных метров в нежилом Здании, расположенном по адресу <...> (ТЦ «ЮСИТИ»), кадастровый номер 26:12:011503:27722. Акт приема-передачи помещения был подписан сторонами 21.10.2019 г. Форма договора аренды с существенными условиями (том числе пункт 6.1.1) была предложена Арендатором на принципиальных условиях.

Согласно пункта 6.1.1 Договора аренды начиная с момента подписания Сторонами Акта приёма-передачи Постоянная часть арендной платы составляет 727500 (Семьсот двадцать семь тысяч пятьсот) рублей за всё Помещение в месяц.

Согласно пункта 6.1.1 Договора следует что, начиная с 13 месяца с даты подписания Акта приёма-передачи Стороны вправе по обоюдному соглашению Сторон увеличить размер Постоянной части арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% (Пять процентов), при этом Стороны подписывают дополнительное соглашение об увеличении Постоянной части арендной платы.

Истец ссылается на то, что за период действия Договора аренды Арендодатель не реализовал свое право по увеличению размера Постоянной части арендной платы, а напротив по просьбе ООО «МВМ» неоднократно снижал размер Постоянной части арендной платы. Между тем, с 15.10.2020 недополученный Арендодателем доход составил свыше 21,1 млн. рублей.

В соответствии с Дополнительным соглашением №3 от 01.05.2024 к Договору аренды с 01.10.2023 до настоящего времени размер ежемесячной Постоянной части арендной платы составляет 727500 рублей за всё Помещение в месяц установленной с начала аренды. Таким образом, за весь период аренды сумма ежемесячной Постоянной части арендной платы не увеличивалась.

Истец также указывает, что в настоящее время произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, а именно: стоимость расходов по объекту увеличилась, выросла инфляция, индекс потребительских цен с момента заключения договора вырос более, чем на 25%, экономическая ситуация в стране неблагоприятно изменилась.

Арендодатель неоднократно в переговорах предлагал Арендатору увеличить в соответствии пунктом 6.1.1 Договора аренды размер ежемесячной Постоянной части арендной платы, однако Арендатор не выражал согласия.

16 октября 2024 года исх. № 1016/2024-ЮА и 28 октября 2024 года № 1028/2024 ЮА в адрес ООО «МВМ» были направлены письменные предложения об увеличении размера Постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 6.1.1 Договора аренды, равный 763 875,00 рублей (Семьсот шестьдесят три тысячи восемьсот семьдесят пять рублей 00 копеек) за всё Помещение в месяц, и внесении изменений в Договор об ежегодной безусловной индексации (увеличению) на 5% (Пять процентов) по истечении 12 (двенадцати) календарных месяцев с даты последнего изменения или расторжении Договора аренды однако данные предложения ООО «МВМ» оставлены без удовлетворения.

Согласно письмам ООО МВМ от 30.09.2024 и от 22.10.2024 вышеуказанные уведомления оставлены без удовлетворения.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)  в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)         изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)     исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)     из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору.

Целью статьи является общее урегулирование отношений сторон договора, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием для изменения договора. Оно считается таковым в силу предписаний части 1 указанной статьи только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункта 6.1.1 Договора следует что, начиная с 13 месяца с даты подписания Акта приёма-передачи Стороны вправе по обоюдному соглашению Сторон увеличить размер Постоянной части арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% (Пять процентов), при этом Стороны подписывают дополнительное соглашение об увеличении Постоянной части арендной платы.

Истец ссылается на то, что договором закреплено право арендодателя на увеличение размера арендной платы начиная с 13 месяца с даты подписания Акта приёма-передачи, однако не предусмотрен механизм реализации данного права при отказе арендатора от предложения арендодателя об изменении размера арендных платежей. Договор аренды носит долгосрочный характер, так как заключен на 10 лет с даты подписания.

Также, по мнению истца, необходимо внести изменения в условия договора аренды от МВМ-СТВ-07/19 от 04.07.2019, заключенного между истцом и ответчиком, а именно: последний абзац п.6.1.1. Начиная с 13 месяца с даты подписания Акта приёма-передачи Стороны вправе по обоюдному соглашению Сторон увеличить размер Постоянной части арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% (Пять процентов), при этом Стороны подписывают дополнительное соглашение об увеличении Постоянной части арендной платы на следующую редакцию: «Размер Постоянной части арендной платы подлежит ежегодной безусловной индексации (увеличению) на 5% (Пять процентов) по истечении 12 (двенадцати) календарных месяцев с даты последнего изменения. Такое изменение не требует дополнительных согласований и подписания дополнительного соглашения к Договору аренды» по следующим основаниям:

В условиях текущей экономической ситуации и инфляции стоимость товаров и услуг постоянно возрастает. Это касается как коммунальных платежей, так и других расходов, связанных с эксплуатацией арендуемого помещения. Для поддержания уровня доходности и компенсации роста затрат необходимо корректировать размер постоянной части арендной платы.

Истец ссылается на то, что предлагаемая редакция пункта 6.1.1 направлена на поддержание баланса интересов сторон и учет объективных экономических факторов, влияющих на условия договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование (претензию) истца от 07.11.2024 о внесении изменений в Договор, ответчик добровольно не удовлетворил, оставил без ответа.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора аренды, приводит в качестве обоснования необходимости изменения действующей ставки Постоянной части арендной платы ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, а именно: увеличение стоимости расходов по объекту, рост инфляции, рост индекса потребительских цен более чем на 25% с момента заключения Договора аренды и неблагоприятную экономическую ситуацию в стране.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что указанные Истцом процессы не признаются существенным изменением обстоятельств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, Постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.1997 N1654/96). Указанные объективные экономических факторы создают равные условия для обеих Сторон Договора аренды, тем самым сохраняя баланс интересов на прежнем уровне. Кроме того, Истец является профессиональным участником рынка коммерческой недвижимости и не мог не предвидеть рост инфляции и расходов по объекту, поскольку до заключения Договора аренды данные процессы не были статичны и такое обстоятельство не могло дать оснований полагаться на безинфляционное развитие экономики и исключать вероятность роста цен в период исполнения Договора аренды.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Положения ч. 3. ст. 614 ГК РФ являются диспозитивными и допускают изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы.

Согласно указанной норме Истцу не предоставлено право на одностороннее изменение условий Договора аренды в части изменения размера арендной платы.

Согласно п. 9.2 Договора аренды все изменения и дополнения к Договору аренды действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то лицами Сторон.

Пунктом 6.1.1 Договора аренды установлено, что начиная с 13 месяца с даты подписания Акта приёма-передачи Стороны вправе по обоюдному соглашению Сторон увеличить размер Постоянной части арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% (Пять процентов), при этом Стороны подписывают дополнительное соглашение об увеличении Постоянной части арендной платы.

Суд соглаша5ется с доводами ответчика о том, что само по себе включение в Договор аренды условия, которым установлено, что Постоянная часть арендной платы может быть изменена по соглашению Сторон не чаще одного раза в год не является принятием Сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении Договора аренды в этой части.

Таким образом возможность изменения Постоянной части арендной платы в одностороннем порядке по волеизъявлению одной Стороны Договором аренды не предусмотрена. В Договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения условий Договора аренды (в частности величины Постоянной части арендной платы), а само такое изменение может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения и при наличии волеизъявления обеих Сторон, а не по требованию одной из Сторон в судебном порядке.

Следовательно, при отсутствии такой воли обеих Сторон Договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению на основании одностороннего уведомления Истца об индексации Постоянной части арендной платы.

Ссылка Истца на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения для рассмотрения иска, заявленного на основании ст. 451 ГК РФ.

Приведённые Истцом положения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» цитируют п.8 и п. 10, но при этом Истец не раскрывает обстоятельства текущего спора, которые, бы подтверждались позицией ВАС РФ.

В тоже время, согласно данных ЕГРИП, деятельность Истца связана непосредственно с объектами недвижимости, а частности с Арендой и управлением собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, по предоставлению консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе, по предоставлению посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе.

Следовательно, Истец не является слабой стороной относительно Ответчика, является полноценным участником рынка недвижимого имущества, и на профессиональной основе оказывает услуги по аренде недвижимого имущества.

Ссылаясь, на злоупотребление правом, Истец не представляет доказательств намерения Ответчика причинить вред Истцу и не предоставляет доказательств, что Ответчик действует в обход закона.

Таким образом, доводы Истца о недобросовестности Ответчика документально не подтверждены.

Довод Истца относительно повышения тарифов на электроэнергию и воду и другие коммунальные и иные услуги также не относится к существенным изменением обстоятельствам.

Более того, стоимость потребляемых Арендатором коммунальных ресурсов оплачивается Арендатором самостоятельно, что следует из пункта 6.1.2 Договора аренды, согласно которого  в дополнение и сверх Постоянной части арендной платы Арендатор оплачивает Арендодателю Переменную часть арендной платы, которая рассчитывается, исходя из стоимости потреблённых Арендатором в Помещении услуг по электроснабжению (в том числе затраченному на работу кондиционирования Помещения), теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению.

Кроме того, в материалы дела представлено дополнительное соглашение № 4 от 27.01.2025. В результате заключения указанного Дополнительного соглашения №4 от 27.01.2025 г. Сторонами было достигнуто согласие об установлении Постоянной части арендной платы в размере увеличенном на размер НДС, что составляет 763 875 рублей в том числе НДС.

Суд также учитывает, что помимо базовой части арендной платы, договором предусмотрена арендная плата с оборота (п. 6.1.3), и, по мнению суда, именно из этого, с учетом принципа свободы договора, исходили стороны при его заключении.

Согласно заявленных исковых требований, истец просит изменить условия договора с 01.01.2025г., однако заключение соглашения на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства, не предусматривающих совершение действий в прошедшем времени без согласия сторон, а также статьям 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленным на обеспечение фактической реализации интересов сторон по устранению правовой неопределенности в существующих отношениях на будущее время.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом. (п.4 ст.157.1)

С учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и в отсутствие согласия ответчика на распространение действия соглашения с 01.01.2025, суд не вправе обязать стороны заключить соглашение на прошлое время, поскольку такая обязанность действующим законодательством не предусмотрена.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине  распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 421, 425, 445, 452  ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня  принятия решения.

Судья:                                                                                     Ламонова Т.А.


.