Решение от 11 января 2018 г. по делу № А63-18979/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-18979/2017
г. Ставрополь
11 января 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 января 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Андроповского муниципального района Ставропольского края, ОРГН 1042600816983, с. Курсавка,

к - обществу с ограниченной ответственностью производственно торговая компания «Арсенал», ОГРН <***>, г. Лермонтов,

- главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1,ОГРН <***>, ст. Воровсколесская Андроповского района,

третье лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

о признании договора переуступки права аренды недействительным и применении последствий недействительности в виде погашения записи о государственной регистрации,

при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 13.09.2017 и ФИО3 по доверенности 06.03.2017, представителей ООО ПТК «Арсенал» ФИО4 и ФИО5 по доверенности от 08.11.2017, представителя главы КФХ ФИО1 – ФИО6 по доверенности от 19.09.2017,

УСТАНОВИЛ:

администрация Андроповского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО ПТК «Арсенал» (далее - общество) и главе КФХ ФИО1 (далее – глава КФХ) о признании договора от 03.08.2016 № 40 переуступки права аренды недействительным и применении последствий недействительности в виде погашения в ЕГРП записи о государственной регистрации от 17.08.2016 номер регистрации 26-26-26/028/2010/2016-1097/4.

Общество в отзыве на иск с требованиями не согласилось, пояснило, что к видам деятельности общества относится выращивание плодово-ягодных, орехоплодных, прочих многолетних культур, таким образом цель предоставления земельного участка не изменилась; арендатор земельного участка имеет право передать права и обязанности по договору аренды, что согласуется со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, расторжение договора аренды возможно только в судебном порядке, а переход права аренды иному лицу не является основанием для изменения и расторжения договора.

Глава КФХ поддержал исковые требования, ссылаясь на то, что общество взамен уступки по договору аренды обещало оказать помощь в получении хозяйством кредита, но не сделало этого.

Управление Росреестра в отзыве на иск просило вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

19 июня 2013 года между администрацией и КФХ ФИО1 заключен договор № 40 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 300005 кв.м, с кадастровым номером 26:17:110206:8, имеющего местоположение: Ставропольский край, Андроповский район, примерно в 1,5 км по направлению на северо-запад от ориентира «жилой дом», адрес ориентира: ст. Воровсколесская, ул. Центральная, дом 93, относящийся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием - «для сельскохозяйственного использования», сроком до 18.06.2062. Цель предоставления: для развития крестьянского (фермерского) хозяйства (пункт 1.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.07.2013 за номером 26-26-03/005/2013-518.

Земельный участок передан главе КХФ по акту приема-передачи.

03 августа 2016 года между главой КФХ (арендатор) и ООО ПТК «Арсенал» (новый арендатор) заключен договор № 40-пр переуступки права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, по которому арендатор передал, а новый арендатор принял права и обязанности по договору аренды в отношении вышеназванного земельного участка.

Уведомлением, полученным администрацией 03.08.2016, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции, глава КФХ сообщил о совершении переуступки прав по договору аренды от 19.06.2013 № 40.

Договор переуступки зарегистрирован в ЕГРП 17.06.2016 за номером 26/028/20102016-1097.

Претензией от 21.09.2017 администрация просила ответчиков расторгнуть договор переуступки в связи с нарушением цели предоставления земельного участка. Направление претензии в адрес ответчиков подтверждается почтовыми квитанциями от 21.09.2017.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в суд.

В обоснование иска администрация указывает на нарушения договором переуступки цели предоставления земельного участка - для развития крестьянского (фермерского) хозяйства в силу того, что ООО ПТК «Арсенал» имеет организационно-правовую форму общества с ограниченной ответственностью. Кроме того, в договоре аренды отсутствовало право арендатора осуществлять переуступку прав и обязанностей по договору в связи с чем договор перенайма является недействительной сделкой.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ указано, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее - Закон № 74-ФЗ) и Земельный кодекс Российской Федерации не содержат запрета или каких-либо особенностей при осуществлении арендатором земельного участка права передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Срок договора аренды, по которому заключено спорное соглашение о перенайме, составляет более 5 лет, в связи с чем согласие арендодателя на перенайм не требовалось.

Уведомление администрации о состоявшейся уступке прав и обязанностей арендатора подтверждается материалами дела.

Объектом спорного договора и спорных правоотношений является земельный участок сельскохозяйственного назначения, оборот которого в силу части 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Законом № 101-ФЗ.

С учетом положений частей 2 и 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды) предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения организациям осуществлялось в соответствии со статьей 34 ЗК РФ, допускавшей предоставление земельных участков единственному заявителю.

Предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения единственному заявителю главе крестьянского (фермерского) хозяйства также предусмотрено Законом № 74-ФЗ (статья 12).

Наличие нескольких заявок на приобретение прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения независимо от субъектов, претендующих на участок, влечет необходимость проведения торгов, а при отсутствии конкурентных заявок, участок предоставлялся единственному заявителю.

Администрацией не представлено доказательств того, что в период предоставления участка в аренду и в последующий период, в том числе при заключении соглашения о перенайме, на земельные участки претендовали иные лица, что исключало необходимость проведения торгов при предоставлении участка в аренду.

С учетом того, что действующее земельное законодательство не содержит запрета на передачу арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу, а предусматривает такое право арендатора участка и не требует волеизъявления и согласия арендодателя на это (пункты 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), доводы администрации о наличии запрета на осуществление перенайма и нарушении действующего земельного законодательства при совершении оспариваемого соглашения являются не обоснованными.

Указание в пункте 1.2 договора цели предоставления земельного участка (для развития КФХ) следует рассматривать как отражение в договоре оснований предоставления земельного участка – статья 12 Закона № 74-ФЗ. Разрешенное использование земельного участка («для сельскохозяйственного производства») в результате перенайма не нарушено.

Оснований для вывода о том, что глава КФХ изначально испрашивал земельный участок для его передачи обществу не имеется, так как с момента заключения договора аренды в 2013 году главой КФХ осуществлена посадка деревьев (что подтверждается актом обследования сада, проведенного филиалом ФГБНУ «Северо-Кавказский Федеральный научный аграрный центр»), а перенайм произведен лишь в 2016 году.

Доводов о том, что перенайм совершен в целях уклонения от уплаты арендной платы не заявлено, тем более, что общество представило суду платежные поручения о ее внесении.

Ссылки главы КФХ о том, что общество взамен уступки по договору аренды обещало оказать помощь в получении хозяйством кредита, не могут служить основанием для удовлетворения иска администрации, поскольку встречные обязательства общества перед главой КФХ права администрации не затрагивают.

В силу вышеизложенного, в удовлетворении требований надлежит отказать.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский