Решение от 13 июля 2025 г. по делу № А43-7406/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-7397/2025

г. Нижний Новгород 14 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.07.2025

Полный текст решения изготовлен 14.07.2025

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр 17-180) при ведении протокола помощником судьи Алёновой Маргаритой Сергеевной, рассмотрев дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>),

к ответчикам: 1) Администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), 2) комитету  по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ОГРН <***>), 2. ООО " КВ Строй" ((ИНН <***>), 3. кадастровый инженер ФИО2, <...>. Министерство транспорта и автомобильных дорог по Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 5. Прокуратура Нижегородской области, 6. ООО "Строй Групп" (ОГРН <***>), 7. Кадастровый инженер ФИО7 Геннадьевич.

о расторжении договоров купли-продажи от 24.12.2024 года и от 27.12.2024 года, взыскании убытков

при участии представителей сторон:

от истца: до перерыва ФИО3 по доверенности от 11.03.2025 года, после перерыва ФИО1 лично (паспорт), ФИО3 по доверенности от 11.03.2025 года,

от Администрации – ФИО4 по доверенности от 12.12.2024

от КУГИ ЗР – ФИО4 по доверенности от 09.01.2025

от третьих лиц: от Минтранса НО - ФИО5 по доверенности от 03.02.2025, От Прокуратуры НО – ФИО6 (удостоверение),

иные не явились,

установил:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации города Нижнего Новгорода (далее – Администрация) и комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее – Комитет) с требованиями о расторжении договоров купли-продажи от 24.12.2024 года и от 27.12.2024 года, взыскании 49 379 619 руб. убытков (согласно уточнению).

В судебное заседание обеспечена явка третьих лиц: Министерства транспорта и автомобильных дорог по Нижегородской области и Прокуратуры Нижегородской области. Остальные третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие их представителей.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчики против удовлетворения исковых требований возражали.

От третьего лица ООО «Строй Групп» представлен отзыв, в котором оно возражало против удовлетворения требований.

Ответчиками заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица государственного предприятия Нижегородской области «Нижегородэлектротранс» (ИНН: <***>). Суд полагает, что решение по настоящему делу не повлияет на права и обязанности ГП НО «Нижегородэлектротранс», ввиду чего данное ходатайство удовлетворению не подлежит.

В обоснование требований ИП ФИО1 указал, что по результатам аукциона им по договорам купли-продажи от 24.12.2024 и от 27.12.2024, заключенным с Комитетом были приобретены два объекта незавершенного строительства. При заключении указанных договоров покупатель исходил из характеристик объектов, указанных в аукционной документации и условий проектов договоров. Однако фактически переданные по договорам объекты не соответствуют приведенным характеристикам. В частности, площадь объектов была указана неверно: фактически пятно застройки значительно меньше.

Кроме того истец ссылается, на невозможность произвести строительство объектов в соответствии с указанной в документации возможной площадью застройки 80 % от площади земельного участка в связи с тем, что после оформления договоров купли-продажи Администрацией было вынесено постановление №1907 от 20.02.2025 об установлении сервитута в отношении земельных участков, на которых расположены приобретенные объекты.

Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

20.12.2024 в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода проведены аукционы по продаже следующих объектов недвижимости:

-объект незавершенного строительства (правообладатель ООО «КВ Строй») с кадастровым номером 52:18:0070251:213, площадью 1390 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, город Нижний Новгород, Советский район, улица Генерала Ивлиева, напротив дома №20 (на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 27 июня 2024 года по делу № А4337189/2023);

-объект незавершенного строительства (правообладатель ООО «Строй Групп) с кадастровым номером 52:18:0070251:214, площадью 1484,6 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, улица Генерала Ивлиева, напротив дома № 20, (на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 22 февраля 2024 гола по делу  А4330878/2023).

По итогам проведенных аукционов 24.12.2024 и 27.12.2024 между Комитетом, выступающим от имени собственников, и ИП ФИО1 заключены договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства.

Переход прав собственности на указанные объекты зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с настоящим иском ИП ФИО1 указал, что объекты, указанные в аукционной документации и договорах купли-продажи, отличаются от фактически переданных ему.

Также истцом указано, что целью приобретения объектов незавершенного строительства была возможность реконструировать объекты, застроив земельные участок до 80% его площади (п.п.1.2 договоров купли-продажи ОНС). Однако принятие Администрацией постановления № 1907 от 20.02.2025 об установлении сервитута делает невозможным строительство объектов в соответствии с максимальной возможной площадью застройки.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, исходя из положений законодательства, сервитут не должен препятствовать использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

ИП ФИО1 в рамках дела № А43-16033/2025 заявлен иск о признании недействительным постановления Администрации г. Нижнего Новгорода от 20.02.2025 № 1907. Однако в настоящее время постановление Администрации о об установлении сервитута не признано недействительным.

Таким образом, вопрос о нарушении постановлением об установлении сервитута прав истца посредством ограничения его возможности пользования земельными участками является предметом рассмотрения в другом деле.

Относительно довода о неверном указании характеристик объектов незавершенного строительства (ОНС) суд установил следующее.

Судом установлено, что в аукционной документации по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070251:213 указано: степень готовности объекта 7 %, площадь – 1390 кв.м., проектируемое назначение – нежилое здание, ограничение прав и обременение объекта недвижимости – не зарегистрировано. Согласно условиям договора купи-продажи от 24.12.2024 площадь объекта незавершенного строительства также составляет 1390 кв.м. В техническом плане объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070251:213 от 27.12.2019, выполненном кадастровым инженером ФИО2, указаны те же данные о степени готовности объекта и площади.

В аукционной документации по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070251:214 указано: степень готовности объекта 10 %, площадь – 1484,6 кв.м., проектируемое назначение – нежилое здание, ограничение прав и обременение объекта недвижимости – не зарегистрировано. Согласно условиям договора купи-продажи от 27.12.2024 площадь объекта незавершенного строительства также составляет 1484,6 кв.м. В техническом плане объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070251:214 от 20.03.2020, выполненном кадастровым инженером ФИО7, указаны те же данные о степени готовности объекта и площади.

При этом согласно выданному министерством строительства Нижегородской области ООО «КВ Строй» разрешению на строительство № 52-RU523030002005001-06/07/88-2018 от 11.12.2018 (с учетом изменений от 08.10.2019) предусматривалось строительство предприятия мелкооптовой торговли в границах земельного участка 52:18:0070251:210 общей площадью 1390,0 кв.м. с количеством этажей 2, при этом площадь застройки указана 778,1 кв.м.

Также согласно выданному министерством строительства Нижегородской области ООО «Строй Групп» разрешению на строительство № 52-RU523030002005001-06/07/3162019 от 25.12.2019 предусматривалось строительство предприятия мелкооптовой торговли в границах земельного участка 52:18:0070251:208 общей площадью 1484,55 кв.м. с количеством этажей 2, при этом площадь застройки указана 810,37 кв.м.

В аукционной документации, технических паспортах объектов неверно указана их площадь. В отношении каждого объекта указана планируемая площадь двух этажей, а не фактическая площадь пятна застройки.

Между тем в настоящее время и на момент регистрации права собственности за ООО «КВ Строй» и ООО «Строй Групп» были созданы только отдельные элементы фундамента объектов.

Согласно заключению специалиста, № 10/2025 от 26.03.2025, выполненному ИП ФИО8, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070251:213 не является объектом недвижимости. На объекте хаотически забиты одиночные сваи и отсутствуют обвязывающие их ростверки, работы по монтажу фундамента не завершены. Спорный объект состоит из отдельных элементов (одиночных свай) и не может иметь самостоятельного функционального назначения.

Согласно заключению специалиста, № 11/2025 от 28.03.2025, выполненному ИП ФИО8 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070251:214 не является объектом недвижимости. На объекте фундаментные банки не смонтированы, работы по возведению фундамента не завершены. По объекту не выполнена обратная засыпка. Спорный объект состоит из отдельных элементов (одиночных свай) и не может иметь самостоятельного функционального назначения.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08, вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик такого сооружения.

К уникальным характеристикам объекта недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, в договорах от 24.12.2024 и от 27.12.2024 неверно указано условие о предмете. Фактически объекты, являвшиеся предметом купли-продажи, объектами незавершенного строительства не являются, а также сведения о площади застройки указаны неверно.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Следовательно, ввиду несоответствия условий договоров о товаре фактически переданным объектам договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства с кадастровым номером: 52:18:0070251:213 и с кадастровым номером: 52:18:0070251:214, от 24.12.2024 года и от 27.12.2024 года соответственно подлежат расторжению.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В связи с расторжением указанных договоров оплаченные ИП ФИО1 денежные средства подлежат возвращению.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям ИП ФИО1 по договорам купли-продажи были перечислены денежные средства в общей сумме 49 379 619 руб., из которых: 26 855 760 руб. – по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 24.12.2024; 22 523 859  руб. – по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 27.12.2024.

Должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Организатором торгов, выступающим продавцом от имени собственников ОНС, являлся Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода. Платежи произведены ИП ФИО1 на счет Комитета.

Таким образом, с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода в пользу ИП ФИО1 подлежат взысканию 49 379 619 руб. неосновательного обогащения.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства с кадастровым номером: 52:18:0070251:213 и с кадастровым номером: 52:18:0070251:214, заключенные между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) и Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) соответственно 24.12.2024 года и 27.12.2024 года.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) 49 379 619 руб. неосновательного обогащения, 818 796 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

На основании настоящего судебного акта возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) из федерального бюджета 279 001 руб. государственной пошлины, оплаченной согласно чекам по операциям от 21.06.2025.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Д.Д. Окороков