Решение от 12 марта 2021 г. по делу № А32-49827/2020

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32–49827/2020

12 марта 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 12 марта 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1, г. Санкт-Петербург

к ООО «ИнвестГрупп-Апарт», г. Геленджик

третьи лица:

Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ», г. Москва

Управление Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар

об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, кв. FB 306, площадью 65,6 кв.м., этаж № 3, кадастровый номер 23:40:0404004:370 в соответствии с договором купли-продажи апартаментов № А-93/ FB 306 от 04.02.2016 г.

при участии:

от истца: ФИО2

от ответчика: не явился, извещен

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «ИнвестГрупп-Апарт» с требованиями об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, кв. FB 306, площадью 65,6 кв.м., этаж № 3, кадастровый номер 23:40:0404004:370 в соответствии с договором купли-продажи апартаментов № А-93/ FB 306 от 04.02.2016 г.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчиком, как стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости со ссылкой на пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 25.11.2020 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ», Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Ответчик и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании 01.03.2021 г. объявлялся перерыв до 10 час. 10 мин. 09.03.2021 г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя истца - ФИО2

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, за ответчиком - ООО «ИнвестГрупп-Апарт» с 10.02.2012 г. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 65,6 кв.м., кадастровый номер 23:40:0404004:370, расположенное по адресу: <...>, кв. FB 306, что подтверждается выписками из ЕГРН от 27.02.2020 г., от 16.01.2021 г.

04.02.2016 г. между ООО «ИнвестГрупп-Апарт» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи апартаментов № А-93/ FB 306, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество – апартаменты FB 306 - нежилое помещение, ограниченное внутренними поверхностями внешних стен, потолочных перекрытий и пола, расположенное на 3-м этаже здания корпуса № 3/Литер «Е»/ «Фредерик Базиль» в комплексе апартамент-отелей «Сады морей» по адресу: <...> (далее – недвижимое имущество).

В силу п. 2.1 договора, апартаменты FB 306 обладают следующими техническими характеристиками: общая площадь 65,6 кв.м., кадастровый номер 23:40:0404004:0:9/12, тип планировки: двухкомнатный апартамент, с чистовой отделкой.

В соответствии с п. 1.4 договора апартаменты FB 306 принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АК № 308317 от 10.02.2012 г., регистрационная запись № 23-23-12/078/2011-486 от 10.02.2012 г.

Также, согласно п. 2.3 договора на момент его заключения недвижимое имущество находится в залоге у ГК «Внешэкономбанк» в обеспечение исполнения обязательств ЗАО «ИнвестГрупп» по кредитному соглашению от 27.03.2007 № 420001/901 с учетом дополнений от 26.06.2007 № 1, от 28.12.2007 № 2, от 22.07.2008 № 3, от 29.08.2008 № 4, от 30.12.2008 № 5, от 17.12.2009 № 6, от 28.09.2011 № 7 и по кредитному соглашению от 20.01.2009 № 110100/987 с учетом дополнений № от 24.02.2009 г., № 2 от 07.09.2009 г., № 3 от 14.05.2010 г., № 4 от 07.10.2010 г., № 5 от 20.05.2011 г., № 6 от 28.09.2011 г. на основании договоров залога от 23.07.2008 № 110200/901/2-ДИ; от 20.01.2009 № 110200/987-ДИП.

Пунктом 2.4 договора установлено, что при условии полного выполнения покупателем обязательств по оплате цены договора, продавец гарантирует погашение записи в ЕГРН о залоге недвижимого имущества в пользу Внешэкономбанка к моменту регистрации права собственности.

Согласно пунктам 3.1, 3.3 договора цена недвижимого имущества, указанного в п. 2.1 настоящего договора составляет 7 800 000 руб., в том числе НДС 18%, и подлежит оплате в течение 10 календарных дней с момента подписания договора.

В соответствии с п. 4.1 договора на отчуждение недвижимого имущества на предусмотренных настоящим договором условиях должно быть получено письменное согласие Внешэкономбанка (залогодержателя, п. 2.3 договора).

После подписания настоящего договора сторонами продавец обязан в срок не более чем 10 рабочих дней обратиться во Внешэкономбанк за получением согласия Внешэкономбанка на отчуждение недвижимого имущества. Стороны подписанием настоящего договора подтверждают, что регистрация перехода права собственности будет осуществлена только после полного выполнения обязательств покупателя по оплате недвижимого имущества (пункты 4.2, 4.6 договора).

В соответствии с пунктом 4.11 договора продавец обязался передать покупателю недвижимое имущество в течение 30 календарных дней с даты выполнения покупателем обязательств по оплате в полном объеме.

Во исполнение своих обязательств по договору купли-продажи апартаментов № А-93/ FB 306 от 04.02.2016 г. истец произвел оплату ответчику денежных средств в размере 7 800 000 руб., что подтверждается чек-ордером от 08.02.2016 г. (л.д. 26).

В связи с произведенной истцом оплатой во исполнение условий договора купли-продажи апартаментов № А-93/ FB 306 от 04.02.2016 г. ООО «ИнвестГрупп-Апарт» направило в адрес Внешэкономбанка соответствующие письма от 09.02.2016 г. исх. № 9/02-02 и от 10.02.2016 г. исх. № 10/02-01 о получении согласия на погашение залога апартаментов.

По акту приема-передачи от 18.02.2016 г. продавец передал покупателю апартаменты FB306 вместе с ключами. В акте отражено, что стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий (л.д. 27).

В письме от 28.08.2018 № 24807/OF000А, адресованном обществу, банк выразил согласие на снятие обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости, которые являются предметом залога по договорам залога от 23.07.2008 № 110200/901/2-ДИ; от 20.01.2009 № 110200/987-ДИП.

Вместе с тем, письмом от 11.09.2018 № 26050/OF000А, направленным в адрес общества, банк просил ООО «ИнвестГрупп-Арт» временно приостановить процедуру снятия обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости, являющиеся предметом вышеуказанных договоров залога.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.01.2020 г. по делу № А32-990/2019 43/7-Б ООО «ИнвестГрупп-Апарт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Как указывает истец, до настоящего времени право собственности на спорный объект зарегистрировано за ответчиком, от государственной регистрации перехода права собственности на данный объект к истцу ответчик уклоняется.

Претензия истца от 15.03.2019 г., направленная в адрес ответчика с требованием получить согласие Внешэкономбанка на прекращение обременения в виде ипотеки спорного объекта и совершении необходимых действий для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к истцу, была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Данная позиция отражена также в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации

Следовательно, после передачи владения недвижимым имуществом лицом, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Как следует из материалов дела, спорный объект – апартаменты FB306 находится во владении истца с 18.02.2016 г. на основании акта приема-передачи от 18.02.2016 г., обязательства истца по оплате стоимости спорного объекта исполнены в полном объеме.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 16.01.2021 г. право собственности на спорный объект с кадастровым номером 23:40:0404004:370 зарегистрировано за ответчиком, ограничение прав и обременение объекта недвижимости отсутствуют (л.д. 65-68).

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что в настоящее время обременение апартаментов FB306 Внешэкономбанком снято, однако в силу ограничений, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, ответчик не может рассматривать вопрос о примирении сторон. Рассмотрение спора ответчик отнес на усмотрение суда.

При указанных обстоятельствах, исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, кв. FB 306, площадью 65,6 кв.м., этаж № 3, кадастровый номер 23:40:0404004:370 в соответствии с договором купли-продажи апартаментов № А-93/ FB 306 от 04.02.2016 г. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>) на основании договора купли-продажи апартаментов № А-93/FB306 от 04.02.2016 г., заключенного с ООО «ИнвестГрупп-Апарт», на объект недвижимого имущества – нежилое помещение – апартаменты № FB 306, общей площадью 65,6 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0404004:370, расположенное по адресу: <...>, кв. FB 306.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНВЕСТГРУПП-АПАРТ» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 6 000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова