Решение от 4 сентября 2025 г. по делу № А17-3407/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, <...>

http://ivanovo.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А17-3407/2025
г. Иваново
05 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 05 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Смирнова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Молозиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) к Администрации городского округа Шуя (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании права собственности на нежилое здание, площадью 2 891,1 кв.м., с количеством этажей 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:28:010803:320, площадью 12 261 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Службы государственного строительного надзора Ивановской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Шуя (далее также – ответчик, Администрация) о признании права собственности на нежилое здание, площадью 2 891,1 кв.м., с количеством этажей 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:28:010803:320, площадью 12 261 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель возвел на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке нежилое здание, площадью 2 891,1 кв.м., с количеством этажей 1; согласовать проектную документацию на здание, получить разрешительную документацию на его возведение, и легализовать возведенный объект капитального строительства в административном порядке не удалось.


Определением от 24.04.2025 исковое заявление предпринимателя принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание на 03.06.2025, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба государственного строительного надзора Ивановской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее также – третьи лица).

Определением от 03.06.2025 суд назначил дело к судебному разбирательству на 24.06.2025.

Определением от 24.06.2025 судебное разбирательство по делу в порядке, предусмотренном статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отложено на 21.08.2025.

В судебном заседании 21.08.2025 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 28.08.2025.

Дело рассмотрено 28.08.2025 без участия представителей надлежащим образом извещенных истца, ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела и заслушав ранее пояснения представителей истца и ответчика, судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 37:28:010803:320, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения производственных зданий, строений, сооружений, обеспечивающих машиностроительное производство, площадью 12 261 кв.м. по адресу: <...> (далее также – земельный участок). Право собственности зарегистрировано 26.12.2024, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сделана запись о государственной регистрации от 26.12.2024 № 37:28:010803:320-37/043/2024-1.

Как указывает истец, им в 2024 году было возведено нежилое здание – цех по производству металлоконструкций, площадью 2 891,1 кв.м. (далее также – спорный объект недвижимости, спорное здание, спорный объект) без получения разрешительной документации.

При обращении в Администрацию о получении разрешительной документации для целей последующего введения объекта в гражданский оборот (заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка от 26.07.2024, заявление о выдаче разрешения на строительство от 17.02.2025) был получен отказ в выдаче разрешения на строительство (письмо от 14.08.2024 № 3755, решение об отказе в выдаче разрешения на строительство от 21.02.2025) в связи с тем, что указанное здание завершено строительством в 2024 году, а также по мотиву того, что земельный участок согласно документу градостроительного зонирования относится к зоне градостроительного преобразования, развитие и застройка которой возможны только путем разработки, согласования и утверждения документации по планировке территории, которая в настоящее время отсутствует.

Указанные обстоятельства побудили истца обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В обоснование исковых требований истцом представлены проектная документация на строительство спорного здания, декларация об объекте недвижимости от 20.01.2025 и технический план спорного объекта от 04.02.2025, из заключения кадастрового инженера которого следует, что здание имеет один надземный этаж, в границах первого этажа расположена антресоль, площадь спорного здания определена по результатам натурных измерений.

Также истцом представлены документы о подключении спорного объекта недвижимости к сетям электроснабжения (договор энергоснабжения от 01.12.2024 № ЭГ0608-923900 с приложениями).

В целях подтверждения соответствия спорного объекта обязательным для соблюдения строительным, градостроительным, санитарным и другим нормам и правилам, истцом представлен акт экспертного исследования от 11.03.2025 № 210/6-16.1, подготовленный федеральным бюджетным учреждением Ивановская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, из содержания которого следует, что исследуемое нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:28:010803:320 по адресу <...>, является одноэтажным нежилым каркасным зданием с оборудованием во внутреннем пространстве антресоли.

Характеристики конструкций здания, полученные в результате осмотра, соответствуют проектным:

- фундамент-монолитный ж/б ростверк;

- металлический каркас из двутавровых балок № 30, с шириной полки 200 мм; толщина стенки 10 мм;

- наружные стены навесные сэндвич панели толщиной 100 мм;

- ограждающие конструкции оконных проемов – ПВХ стеклопакеты;

- внутренние перегородки в антресольной части выполнены из сэндвич панелей толщиной 100 мм;

- полы бетонные;

- внутренняя лестница антресоли – металлическая;

- кровля – плоская, сэндвич панелей толщиной 100 мм.;

- ворота роллетного типа;

- покрытие кровли выполнено из водонепроницаемой мембраны – с не организованным водостоком.

Несущие и ограждающие конструкции нежилого здания жестко сопряжены между собой.

Здание подключено к городским инженерно-техническим сетям: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, предусмотрена система вентиляции.

При экспертном осмотре конструктивных элементов (несущих, ограждающих и т.) установлено отсутствие дефектов конструкций и повреждений инженерно-технических систем, здание содержится в исправном состоянии.

Степень готовности спорного объекта на момент осмотр составляет 100 %, в связи с чем, спорное здание является объектом завершенного строительства.

Учитывая изложенное, экспертом сделан вывод о том, что нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:28:010803:320 по адресу <...> (по состоянию на дату экспертного осмотра – 27.02.2025) соответствует строительным, градостроительным, санитарным и иным нормам, и правилам, с учетом его текущего исправного технического состояния, установлено, что в здании отсутствуют:

- дефекты и повреждения, свидетельствующие о том, что в конструкциях имеют место и развиваются какие-либо деструктивные процессы (сколы, прогибы, проседание углов, трещины разных направлений и пр.);

- дефекты и повреждения инженерно-технических систем (новое здание).

Отсутствие названных выше признаков на дату проведения экспертного осмотра указывает на пространственную неизменяемость и устойчивость несущих конструкций исследуемого здания, и, соответственно, наличие безопасных условий пребывания в нем людей и отсутствие угрозы их жизни и здоровью со стороны конструктивного и объемно-планировочного решения объекта исследования, в связи с чем, спорное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, которые могут находиться в нем или в непосредственной близости от него.

В процессе рассмотрения дела ответчиком был представлен отзыв на исковое заявление, из содержания которого следует, что Администрация не оспаривает выводы, изложенные в акте экспертного исследования от 11.03.2025 № 210/6-16.1, подготовленного федеральным бюджетным учреждением Ивановская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, а также технические характеристики спорного здания. Вместе с тем, земельный участок согласно документу территориального планирования – Генеральному плану городского округа Шуя, утвержденного решением городской Думы городского округа Шуя от 31.10.2012 № 169, расположен в границах функциональной зоны производственных и коммунальных объектов – «промышленные предприятия». При строительстве спорного объекта требования к параметрам строительства нарушены не были, минимальный отступ от границ земельного участка 3 метра и от красной линии 3 метра при строительстве соблюдены. Построенное одноэтажное здание по высоте не превышает допустимых параметров, процент застройки составляет 23 %, чем также не нарушаются параметры застройки, вид разрешенного использования объекта капитального строительства не нарушен и не противоречит функциональной зоне. Против удовлетворения исковых требований ответчик не возражает.

Служба государственного строительного надзора Ивановской области в заявлении от 15.05.2025 сообщила суду, что региональный государственный строительный надзор за строительством спорного объекта в рамках статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации не осуществлялся, заключений о соответствии построенного спорного здания требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности спорного объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов по спорному объекту недвижимости выдано не было.

Иные участвующие в деле лица какие-либо процессуальные документы в материалы дела не представили.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (части 1, 2 статьи 65 АПК РФ).

Исходя из положений статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), одним из надлежащих способов защиты права является судебная защита гражданских прав путем признания права.

В силу положений пункта 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 263 ГК РФ, последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 ГК РФ.

Из пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из представленных в материалы дела документов следует, что спорный объект возведен на земельном участке с кадастровым номером 37:28:010803:320, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения производственных зданий, строений, сооружений, обеспечивающих машиностроительное производство, площадью 12 261 кв.м. по адресу: <...>, принадлежащем истцу на праве собственности.

Из содержания представленных истцом технического плана от 04.02.2025, подготовленного кадастровым инженером, проектной документации, документов о подключении спорного объекта недвижимости к сетям энергоснабжения, а также акта экспертного исследования от 11.03.2025 № 210/6-16.1, подготовленного федеральным бюджетным учреждением Ивановская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, следует, что спорный объект соответствует строительным, санитарным и иным нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, которые могут находиться в нем или в непосредственной близости от него, соответствует виду разрешенного использования земельного участка, что ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).


Оценив обстоятельства расположения спорного объекта в пределах территориальной зоны градостроительного преобразования, что следует из Карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа Шуя, утвержденных решением городской Думы городского округа Шуя от 27.08.2015 № 145 (далее – ПЗЗ), суд пришел к следующим выводам.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Согласно статье 12 ПЗЗ, зону градостроительного преобразования составляют земельные участки, оказавшиеся в результате разработки документации по территориальному планированию более чем в одной функциональной зоне, и в отношении которых предусматривается реализация решений, определенных документацией территориального планирования, путем проведения мероприятий по планировке территории. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в зоне градостроительного преобразования и их предельные параметры могут быть определены только на основании документации по планировке территории, и до ее утверждения вид использования не может быть изменен. До утверждения проекта планировки запрещены изменения объектов капитального строительства, расположенных в зоне, увеличивающие их строительный объем или площадь застройки.

Судом установлено, что применительно к данной территории документация по ее планировке в виде проекта планировки территории или проекта межевания территории не разработана и не утверждена органом местного самоуправления, что фактически препятствует развитию и застройке земельных участков, принадлежащих на праве собственности физическим или юридическим лицам, и входящих в границы названной территориальной зоны. Обязанность по разработке и утверждению документации по планировке территории в указанном случае на данных лиц нормами действующего градостроительного законодательства не возложена.

Более того, исчерпывающий перечень случаев, при которых подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной, определен частью 3 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в котором отсутствует случай нахождения земельного участка в территориальной зоне градостроительного преобразования.

Схожий правовой подход к толкованию части 3 статьи 41 ГрК РФ превалирует и в судебной практике (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2025 № 18-КГ25-199-К4).

Принимая во внимание, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, принадлежит истцу на праве собственности, запрет осуществления развития и застройки такого земельного участка нивелирует возможность его использования в соответствии с видом разрешенного использования, установленным в сведениях ЕГРН, что существенным образом ограничивает правомочия собственника земельного участка (статья 209 ГК РФ), тогда как такие ограничения обусловлены лишь тем, что по результатам разработки и утверждения документа территориального планирования земельный участок предпринимателя до его преобразования оказался в нескольких функциональных зонах.

Вместе с тем, разработка, согласование и утверждение документации по планировке территории необходимо для целей точечного определения параметров развития и застройки того или иного элемента планировочной структуры (часть 1 статьи 41, часть 1 статьи 41.1, статьи 42, 45 ГрК РФ), что по существу в общем виде заменяет применение утверждаемого в составе ПЗЗ градостроительного регламента, устанавливаемого для той или иной территориальной зоны (часть 6 статьи 30 ГрК РФ).

Как указала Администрация, земельный участок, в пределах которого возведен спорный объект недвижимости, в соответствии с Генеральным планом городского округа Шуя, утвержденным решением городской Думы городского округа Шуя от 31.10.2012 № 169, расположен в границах функциональной зоны производственных и коммунальных объектов – «промышленные предприятия», что соответствует, как виду разрешенного использования земельного участка, так и виду разрешенного использования объекта капитального строительства.

Согласно положениям пункта 2 статьи 3.1 ПЗЗ, границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планировочного развития, определенных генеральным планом городского округа.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, принимая во внимание отсутствие утвержденной документации по планировке территории, для целей определения параметров застройки в указанном случае может быть применен градостроительный регламент для территориальной зоны промышленных предприятий П-1, соответствующей функциональной зоне по генеральному плану городского округа Шуя.

Учитывая, что Администрация в отзыве на исковое заявление указала, что при строительстве спорного объекта общие требования к параметрам строительства нарушены не были, минимальный отступ от границ земельного участка 3 метра и от красной линии 3 метра при строительстве соблюдены, построенное одноэтажное здание по высоте не превышает допустимых параметров, процент застройки составляет 23 %, чем также не нарушаются параметры застройки, вид разрешенного использования объекта капитального строительства не нарушен и не противоречит функциональной зоне, суд приходит к выводу о том, что градостроительные нормы предпринимателем при строительстве спорного объекта нарушены не были. Доказательства обратного в деле отсутствуют.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43, абзаце третьем пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий.

Принимая во внимание, что судом не установлены обстоятельства, препятствующие сохранению возведенного предпринимателем спорного объекта, право собственности на него подлежит признанию за истцом.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>) на нежилое здание, площадью 2 891,1 кв.м., с количеством этажей 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:28:010803:320, площадью 12 261 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.


Судья                                                                                                                         В. А. Смирнов