Решение от 20 февраля 2019 г. по делу № А32-39802/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-39802/2018

20.02.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24.01.2019

Мотивированное решение изготовлено 20.02.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Предпринимателя ФИО2, г. Крымск (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>),

к ответчикам: ООО «Добрыня», г. Крымск (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

ЖСК «Купидом», г. Крымск (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о расторжении договора купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности от 03.07.2018

Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Добрыня» и ЖСК «Купидом» и просит:

расторгнуть договор б/н от 01.03.2017 купли-продажи земельного участка площадью 9090кв. м с кадастровым номером 23:45:0101017:160, расположенный в <...>, заключенный предпринимателем ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП <***> и обществом с ограниченной ответственностью «Купидом» ИНН <***>, ОГРН <***> (правопредшественником ООО «Добрыня);

обязать общество с ограниченной ответственностью «Добрыня» ИНН <***>, ОГРН <***> произвести возврат земельного участка площадью 9090 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101017:160, расположенный в <...> индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП <***>.

Требования мотивированы тем, что покупателем и другим участником договора – плательщиком нарушены условия сделки об оплате полученного по договору земельного участка.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

01.03.2017 предпринимателем ФИО2 (продавец), ООО «Купидом» (покупатель) (правопредшественник ООО «Добрыня») и Жилищно-строительным кооперативом «Купидом» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 9090кв. м с кадастровым номером 23:45: 0101017:160, имеющего адрес: <...>.

Земельный участок передан продавцом покупателю актом от 01.03.2017.

Переход права собственности на проданный земельный участок зарегистрирован за Покупателем, что подтверждается отметкой регистрирующего органа (Росреестра) на оборотной стороне прошитого экземпляра договора купли-продажи.

В выписке из ЕГРН от 29.11.2018 собственником земельного участка указано ООО «Добрыня», имеющее ИНН и ОГРН идентичные этим реквизитам ООО «Купидом».

Пунктами 2 и 3 договора его стороны согласовали цену отчуждаемого земельного участка и обусловили порядок расчетов: цена предмета договора составляет 14 157 000 руб.

Расчет за приобретаемый земельный участок осуществляется в соответствии со ст. 313 ГК РФ в следующем порядке: в счет оплаты цены приобретаемого ответчиком земельного участка ЖСК «Купидом» обязуется в срок до 01.01.2018 передать в собственность истца нежилые помещения общей площадью 442,40625 кв. м первого этажа строящегося жилого трехэтажного дома по ул. Кирова, 101-о в г. Крымске, из расчета стоимости одного квадратного метра площади пригодного к использованию помещения (с отделкой «под ключ», включая необходимое для эксплуатации нежилых помещений и здания сантехническое оборудование) – 32 000 руб. на общую сумму 14 157 000 руб.

Договор содержит все существенные условия договоров такого вида и является заключенным.

Истец указывает, что обязательства по предоставлению встречного возмещения в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи ни покупатель - ООО «Купидом» ни плательщик - ЖСК «Купидом» не выполнили. Срок исполнения обязанности по оплате прошел.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Кроме того, возвращение полученного по сделке после ее расторжения будет соответствовать основополагающему принципу гражданского права – эквивалентность гражданско-правовых отношений.

На вопрос суда представитель истца пояснил, что недвижимые объекты на спорном земельном участке отсутствуют, в счет оплаты сделки купли-продажи ответчики должны были передать помещения, находящиеся в строящемся здании, расположенном на другом земельном участке с иным адресом.

10.07.2018 ответчикам были вручены претензионные письма от 09.10.2018 с предложением о расторжении договора и возврате приобретенного по нему земельного участка, что подтверждается отметками об их получении на копии экземпляра истца. К письмам были приложены по три экземпляра соглашений о расторжении договора купли-продажи и Актов приема-передачи (возврата) земельного участка подписанных истцом, а также изложена просьба об их подписании, скреплении печатью и возвращении одного экземпляра соглашения и акта приема-передачи в тридцатидневный срок с момента получения в адрес истца.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым неоплата покупателем приобретенного имущества, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.01.2011 № ВАС-17785/10, 27.10.2011№ ВАС-14396/11, 12.04.2012 № ВАС-3275/12, 12.07.2013 № ВАС-8666/13 и 03.03.2014№ ВАС-2153/14).

Суд считает, что непредоставление согласованного сторонами сделки имущества в счет оплаты приобретенного земельного участка сроком более одного года является существенным нарушением условий расторгаемого договора.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора следует удовлетворить.

Поскольку спорный земельный участок свободен от объектов недвижимого имущества, право собственности на него зарегистрировано в соответствующем реестре за покупателем, также подлежит удовлетворению требование об обязании возвратить земельный участок продавцу.

В целях внесения во взаимоотношения сторон определенности, суд считает необходимым указать на обязанность ответчика по возвращению участка истцу в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Расходы по государственной пошлине суд относит на ответчиков пропорционально размеру удовлетворенных в отношении каждого требований.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Расторгнуть договор б/н от 01.03.2017 купли-продажи земельного участка площадью 9090кв. м с кадастровым номером 23:45:0101017:160, расположенный в <...>, заключенный предпринимателем ФИО2 ИНН <***>, ОГРНИП <***> и обществом с ограниченной ответственностью «Купидом» ИНН <***>, ОГРН <***> (правопредшественником ООО «Добрыня)..

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Добрыня» ИНН <***>, ОГРН <***> возвратить земельного участка площадью 9090 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101017:160, расположенный в <...> индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП <***> в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с ООО «Добрыня» ИНН <***>, ОГРН <***> в пользу предпринимателя ФИО2, г. Крымск (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>) 9 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Взыскать с ЖСК «Купидом», г. Крымск (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 3000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М.М. Данько