Решение от 26 сентября 2024 г. по делу № А55-22712/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Резолютивная часть решения объявлена 19.09.2024г.

Полный текст решения изготовлен 27.09.2024г.

27 сентября 2024 года

Дело №

А55-22712/2024


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рысаевой  С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Е.В.

рассмотрев в судебном заседании  19 сентября 2024 года  дело по иску

Первого заместителя прокурора Самарской области

к  Комитету по Управлению Муниципальным Имуществом Красноармейского Района Самарской Области

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 КФХ ФИО2

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора

1. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

2. Администрации Красноармейского района Самарской области

о признании недействительным пунктов договора

при участии в заседании:

от истца – ФИО3 по удостоверению.

от ответчиков – не явились, извещены

от третьих лиц – не явились, извещены


Первый заместитель прокурора Самарской области обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области; Индивидуальному предпринимателю ФИО1 КФХ ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) пункта 5.1.2 договора аренды от 29.11.2022 № 97 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (по итогам аукциона), заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района и индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО2.

Определением суда от 15.07.2024 к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Администрацию Красноармейского района Самарской области в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явились, отзыв на иск не представли.

Истец исковые требования поддержал.

Комитет по Управлению Муниципальным Имуществом Красноармейского Района Самарской Области, извещенный о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явился, в отзыве на иск исковые требования истца считает необоснованными поскольку запрет установленный п.7 ст.448 ГК РФ не должен применяться к заключению договора субаренды земельного участка  в силу того, что не происходит перехода прав и обязанностей арендатора.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 КФХ ФИО2, извещенный о времени и месте судебного заседания (ув. 913178) в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ответчиков.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении,  заслушав объяснения и доводы присутствовавшего в заседании представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям:


Администрацией муниципального района Красноармейский Самарской области издано постановление от 10.10.2022 № 1216 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером 63:25:132003:36, вид разрешенного использования: животноводство расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская/ область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Волчанка, северовосточная окраина с. Волчанка».

На основании протокола от 14.11.2022 № 67/3 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 КФХ ФИО2 заключен договор аренды от 29.11.2022 № 97 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункту 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:25:1302003:36 площадью 5 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - животноводство, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Волчанка, северо-восточная окраина с. Волчанка.

Срок аренды участка устанавливается на 10 (десять) лет с 29.11.2022по 28.11.2032 (пункт 2.1 договора).                                                                                  г

В соответствии с пунктом 5.1.2 договора арендатор имеет право передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его заблаговременного письменного уведомления (предоставить копию договора субаренды).

Первый заместителя прокурора Самарской области обращаясь с настоящим иском в суд указывает, что пунктом 5.1.2 договора противоречит пункту 7 статьи 448 ГК РФ.

Прокурор считает, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.


Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества.

Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 и от 11.03.2014 N 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 N 310-ЭС21-17478).

В данном случае подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона в подтверждение чего представлено Постановление Администрации муниципального района Красноармейский Самарской области от 10.10.2022г. №1216 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 5000 кв.м. кн 63:25:132003:36 вид разрешенного использования: животноводство, расположенного по адресу: РФ, Самарская область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Волчанка, северо-восточная окраина с.Волчанка», извещение о проведении аукциона, платежное поручение №351 от 03.11.2022г. на сумму 4896 руб. 75 коп. договор о задатке от 08.11.2022г., протокол №67/3 от 14.11.2022г. о рассмотрении заявок на аукционе.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.


Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики, следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

Принимая во внимание изложенное, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Вопреки доводам Комитета, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления статьей 448 ГК РФ запрета такой переуступки.

Доводы  Комитета о  возможности передачи прав по договору субаренды, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, по сути допускает возможность получения права использования земельного участка лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанным лицам конкурентные процедуры предоставления земельного участка.

Руководствуясь положениями статей 166, 168, 448 ГК РФ, статей 3, 22, 39.6 ЗК РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (далее - Постановление N 15), суд приходит к выводу, что  п.5.1.2 договора является  ничтожным, посягающими на публичные интересы, поскольку нарушают установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом. Иск подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. в соответствии с ст.110 АПК РФ относятся на ответчиков и подлежат взысканию в доход федерального бюджета с Индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2 в размере 3000 руб., взысканию с Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района в размере 3000 руб. не подлежат, поскольку последний освобожден от уплаты госпошлины в соответствии с ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст.110,156,167-171,176,259  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 



Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) пункта 5.1.2 договора аренды от 29.11.2022 № 97 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (по итогам аукциона), заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района и Индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО2.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 КФХ ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 руб.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
С.Г. Рысаева