Решение от 2 апреля 2021 г. по делу № А31-5860/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А31-5860/2019
г. Кострома
02 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 02 апреля 2021 года.


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, с. Минское, Костромской р-н, Костромская обл. (ИНН <***>, ОГРНИП 309443729900013) об изъятии принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности объекта незавершенного строительством (проектируемое назначение: нежилое здание) с кадастровым номером: 44:27:060403:857, общей площадью 232,4 кв.м, местоположение: <...> в районе дома 8в, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 44:27:060403:595, местоположение: <...> в районе дома 8в, путем продажи с публичных торгов, с выплатой собственнику возмещения стоимости изымаемого имущества, за вычетом понесенных расходов, связанных с отчуждением имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 (доверенность от 11.01.2021 года),

от ответчика: не явился,

от третьего лица: не явился,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) об изъятии принадлежащего ФИО2 на праве собственности объекта незавершенного строительством (проектируемое назначение: нежилое здание) с кадастровым номером: 44:27:060403:857, общей площадью 232,4 кв.м, местоположение: <...> в районе дома 8в, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 44:27:060403:595, местоположение: <...> в районе дома 8в, путем продажи с публичных торгов, с выплатой собственнику возмещения стоимости изымаемого имущества, за вычетом понесенных расходов, связанных с отчуждением имущества.

Определением от 17.12.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Костромы в лице Управления архитектуры и градостроительства.

Истец поддержал заявленное требование.

Ответчик и третье лицо явку представителей не обеспечили, извещены.

Ответчик ранее исковые требования не признавал по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

14 мая 2015 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ФИО2 на основании распоряжения департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 17.04.2015 года № 181/з заключен договор аренды земельного участка № Д.3778.4.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 735 кв.м из земель «Земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:060403:595, находящийся по адресу: <...> в районе л. 8в, для использования в целях строительства наземных стоянок (гаражных боксов).

На участке имеются (объекты недвижимого имущества и их характеристики): отсутствуют или неизвестны (п. 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 14.05.2015 года по 13.05.2018 года.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.05.2015 года.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 24.11.2015 года, номер регистрации 44-44/001-44/001/009/2015-3442/1.

Дополнительным соглашением от 15.06.2016 года внесены изменения в договор в части наименования арендодателя, его наименование изложено в следующей редакции: Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 08.07.2016 года.

Постановлением № 823-НП Администрации города Костромы «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, имеющего адресные ориентации: <...> в районе дома 8в» от 10.12.2015 года утвержден градостроительный план земельного участка № 00000000004799.

С целью строительства объекта между ФИО2 и ООО «Портал» заключен договор от 04.03.2016 года на выполнение проектной документации. ООО «Портал» разработана проектная документация.

15 июня 2016 года Администрацией города Костромы ФИО2 выдано разрешение на строительство гаража № 44 RU 44328000-199-2016 на земельном участке с кадастровым номером 44:27:060403:595. Основанием для выдачи разрешения явилась, в том числе, проектная документация, разработанная ООО «Портал». Срок действия разрешения - до 15.01.2017 года.

В 2017 году ООО «Проектно-строительное бюро» разработана новая проектная документация.

07 ноября 2017 года Администрацией города Костромы ФИО2 взамен ранее выданного выдано разрешение на строительство гаража № 44 RU 44328000-314-2017 на земельном участке с кадастровым номером 44:27:060403:595. Срок действия разрешения - до 07.03.2018 года.

28 ноября 2017 года кадастровым инженером ФИО4 подготовлен технический план здания со следующей характеристикой объекта: гараж, количество этажей – 1, год завершения строительства объекта недвижимости – 2017, площадь объекта – 232,4 кв.м, конструктивные элементы здания выполнены в полном объеме.

30 января 2018 года ответчик обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

07 февраля 2018 года начальником отдела подготовки исходно-разрешительной документации МКУ «Центр градостроительства» ФИО5 проведен осмотр земельного участка и составлен акт, согласно которому произведен осмотр земельного участка и объекта недвижимости по адресу: <...>. В результате осмотра установлено следующее: на земельном участке с кадастровым номером 44:27:060403:595 осуществлено строительство одноэтажного гаража. Выявленные нарушения: фасады гаража не соответствуют проектным решениям, разработанным проектной документацией ООО «АС ПСБ», а именно:

- по проекту кровля плоская, по факту – скатная,

- ворота и входная дверь по оси «1» не имеют остекления,

- часть фасадов должна быть окрашена цветом RAL 5000 (фиолетово-синий), фактически цвет всего здания серый,

- не выполнены требования схемы планировочной организации земельного участка в части благоустройства территории.

Уведомлением от 08.02.2018 года № 13-01-43-3/18 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано в связи с тем, что специалистом уполномоченного органа при проведении осмотра было установлено несоответствие объекта капитального строительства проектной документации.

Для устранения указанных нарушений проектная документация была откорректирована ООО «Проектно-строительное бюро».

08 мая 2018 года Администрацией города Костромы ФИО2 взамен ранее выданного выдано разрешение на строительство гаража № 44 RU 44328000-112-2018 на земельном участке с кадастровым номером 44:27:060403:595. Срок действия разрешения - до 08.09.2018 года.

Из объяснений ответчика следует, что строительство объекта фактически было завершено до истечения срока действия договора аренды земельного участка, что подтверждается техническими планами здания от 28.11.2017 года и от 11.05.2018 года.

12 мая 2018 года ФИО2 обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

Уведомлением от 24.05.2018 года № 02-39-283/18 Управлением отказано в заключении договора, поскольку заявление подано после истечения срока действия договора аренды от 14.05.2015 года № Д.3778.4, ответчик не является собственником незавершенного строительством объекта, в связи чем он не обладает правом на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Полагая отказ в заключении договора необоснованным, ФИО2 обратился в Свердловский районный суд города Костромы с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Решением Свердловского районного суда города Костромы от 07.11.2018 года по делу № 2-4030/2018 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Согласно выписке из ЕГРН 12.03.2019 года объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, поставлен на государственный кадастровой учет (запись регистрации 44:27:060403:857-44/012/2019-1), объекту присвоен кадастровый номер 44:27:060403:857, степень готовности объекта незавершенного строительства – 99%, основания регистрации права собственности – разрешение на строительство № 44-RU 44328000-314-2017, выдано 07.11.2017 года, договор аренды земельного участка № Д.3778.4 от 14.05.2015 года, дополнительное соглашение от 15.06.2016 года.

27 ноября 2020 года ФИО2 повторно обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлением от 03.12.20220 года № 13-01-43-29/20 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано в связи с тем, что заявителем не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок.

Учитывая указанные обстоятельства, истец, полагая, что указанный объект необходимо изъять у ответчика путем продажи с публичных торгов, руководствуясь нормой пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, пояснил, что спорный объект полностью построен в период действия договора аренды земельного участка, а единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие прав на земельный участок.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ; подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Также в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено следующее. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец сослался на то, что по истечении срока аренды земельного участка строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию.

Возражая против исковых требований, ответчик пояснил, что в период действия договора аренды и разрешения на строительство возведение объекта было завершено, и ответчик приступил к процессу сдачи его в эксплуатацию.

Из представленных в дело документов усматривается, что ФИО2 последовательно выдавались разрешения на строительство гаражных боксов, последнее из которых от 08.05.2018 года № 44 RU 44328000-112-2018, сроком действия до 08.09.2018 года.

В отношении спорного объекта 28.11.2017 и 11.05.2018 года кадастровым инженером выполнены технические планы здания, в которых отражено, что технические планы подготовлены в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <...> в районе дома 8в, со следующей характеристикой объекта: гараж, количество этажей – 1, год завершения строительства объекта недвижимости – 2017, площадь объекта – 232,4 кв.м, конструктивные элементы здания выполнены в полном объеме. Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, спорный объект имеет степень готовности 99%.

Из объяснений ответчика и представленных в материалы дела доказательств следует, что ФИО2 были предприняты меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако в выдаче соответствующего разрешения отказано.

В материалы дела представлено уведомление от 03.12.2020 года № 13-01-43-29/20 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, из которого следует, что в выдаче разрешения отказано, поскольку заявителем не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок.

Принимая во внимание вышеизложенное, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что ответчиком документально подтверждено фактическое завершение строительства объекта, в связи с чем отсутствуют основания для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой распространяются только на незавершенные строительством объекты.

Довод истца о том, что спорный объект не окончен строительством в силу отсутствия у ответчика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отклоняется в силу следующего.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства, требуется ли в отношении спорного объекта и если требуется, то в каком объеме, выполнение работ для завершения строительства.

При указанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения заявленного требования не имеется, в иске следует отказать.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В рассматриваемом случае суд не распределяет судебные расходы, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.


Судья Е.С. Кочеткова