Решение от 27 сентября 2023 г. по делу № А45-4350/2023

11/2023-276310(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

город Новосибирск Дело № А45- 4350/2023 резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2023 года

решение в полном объеме изготовлено 27 сентября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, дело по иску муниципального унитарного предприятия г. Новосибирска «Центр муниципального имущества», ОГРН: <***>, г. Новосибирск,

к частному учреждению дополнительного образования «Центр «Супер Ми», ОГРН: <***>, г. Новосибирск,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Спас-Дом», ОГРН: <***>, <...>) Государственной жилищной инспекции <...>) ФИО2, <...>) Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск,

о взыскании задолженности в сумме 352 164 рублей 57 копеек, при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО3, доверенность от 01.10.202, диплом, паспорт;

ответчика - ФИО4, доверенность от 29.05.2023 № 1, паспорт,

третьих лиц - 1) ФИО5, доверенность № 196 от 15.12.2022, диплом, паспорт, 2), 3), 4) - не явились, извещены,

установил:

муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска «Центр муниципального имущества», ОГРН: <***>, г. Новосибирск, далее- истец, обратилось с иском к к частному учреждению дополнительного образования «Центр «Супер Ми», ОГРН: <***>, г. Новосибирск, далее-ответчик, о взыскании задолженности в сумме 352 164 рублей 57 копеек.

Дело рассматривается с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Спас-Дом», ОГРН: 1065405025168, г. Новосибирск, 2) Государственной жилищной инспекции Новосибирской области, г. Новосибирск, 3) Яковлевой Екатерины Тарасовны, г. Новосибирск, 4) Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск.

ФИО2 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, ссылается в отзыве на то, что не является председателем Совета жилого дома, подписывала акты выполненных работ с управляющей компанией относительно обслуживания жилых помещений, пояснить относительно обслуживания и содержания нежилого помещения не может.

Государственная жилищная инспекция Новосибирской области в отзыве ссылается на то, что к компетенции государственного органа не относятся взаимоотношения собственников нежилых помещений.

Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Спас-Дом» ссылается в отзыве на надлежащее осуществление своих обязанностей по содержанию имущества многоквартирного жилого дома, в котором находится нежилое помещение, переданное в пользование ответчику.

Ответчик в отзыве ссылается на ненадлежащее содержание нежилого помещения, прилагает акты обследования и претензии по содержанию имущества в адрес ответчика и управляющей компании, также ссылается на отсутствие оснований для возмещения расходов по страхованию имущества.

Дело рассматривается в отсутствие третьих лиц в порядке положений статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев исковое заявление, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 4 октября 2012 года между муниципальным унитарным предприятием города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (далее - МУП «ЦМИ», Держатель имущества казны, Истец) и Частным учреждением дополнительного образования «Центр «Супер Ми» (далее - ЧУДО «Центр «Супер Ми», Арендатор, Ответчик) был заключен договор о возмещении расходов № 1864-С (далее - Договор), условия которого согласно п. 20 Договора подлежат применению с 1 октября 2012 года. Договор заключен сторонами во исполнение п. 2.2.3 Договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны.

В связи с истечением срока действия договора аренды были заключены новые договоры, последним из которых является договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 012251-НП от 26.04.2018.

Объект недвижимости - нежилые помещения общей площадью 223,50 кв. м, находящиеся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Оловозаводская, 1/2.

Договор заключен в связи с исполнением арендатором обязанности по возмещению держателю имущества казны расходов по организации обслуживания и по обеспечению страхования объекта недвижимости, а также расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества МЖД, в котором находится объект недвижимости. Согласно пунктам 2, 3, 4, 7 Договора, Арендатор ежемесячно возмещает Держателю имущества казны расходы в размере 6 664,77 руб., включая НДС (18%), в том числе:

- расходы по организации обслуживания объекта недвижимости. Возмещение расходов по организации обслуживания объекта недвижимости производится Арендатором по утвержденной Постановлением мэрии города Новосибирска от 13.10.2011 № 9464 ставке в размере 9,04 руб., включая НДС (18%), за 1 кв. м в месяц;

- расходы по обеспечению страхования объекта недвижимости. Возмещение расходов по обеспечению страхования объекта недвижимости производится Арендатором по утвержденной Постановлением мэрии города Новосибирска .от 28.06.2010 № 187 ставке в размере 5,37 руб., включая НДС (18%), за 1 кв. м в месяц;

- расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества МЖД, в котором находится объект недвижимости. Возмещение указанных расходов производится Арендатором по утвержденному решением общего собрания собственников помещений в МЖД по тарифу в размере 15,41 руб., включая НДС (18%), за 1 кв. м в месяц.

Руководствуясь пунктами 5, б Договора, Держателем имущества были направлены Арендатору следующие извещения об изменении размера платы по Договору:

1) Извещение ( № б/н от 27.12.2018) об изменении размера платы по Договору с 01.01.2019. Тариф на содержание общего имущества МКД составляет 18,71 руб. за один кв. м, включая НДС 20%. Общая сумма расходов по Договору составила 8 298,56 руб. в месяц, включая НДС (20%), в связи с внесением изменений в п. 3 ст. 164 НК РФ и повышением ставки НДС до 20%:

- тариф по организации обслуживания недвижимого имущества муниципальной казны с 01.01.2019 составляет 11,56 руб. (включая НДС 20%) за 1 кв. м. (Постановление мэрии г. Новосибирска от 10.07.2018 № 2506);

- тариф по обеспечению страхования муниципальных объектов недвижимости с 01.01.2019 составляет 6,86 руб. (включая НДС 20%) за 1 кв. м (Постановление мэрии г. Новосибирска от 10.07.2018 № 2506);

2) Извещение ( № б/н от 04.06.2020) об изменении размера платы по Договору с 01.07.2020. Тариф на содержание общего имущества МКД составляет 19,25 руб., включая

НДС (20%). Общая сумма расходов по Договору составила 8 584,64 руб. в месяц, включая НДС (20%), в связи с установлением мэрией г. Новосибирска следующих тарифов:

-тариф по организации обслуживания объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности г. Новосибирска, с 01.07.2020 составляет 12,02 руб. (включая НДС 20%) за 1 кв. м. (Постановление мэрии г. Новосибирска от 16.09.2019 № 3457);

-тариф по обеспечению страхования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности г. Новосибирска, с 01.07.2020 составляет 7,14 руб. (включая НДС 20%) за 1 кв. м (Постановление мэрии г. Новосибирска от 16.09.2019 № 3457);

3) Извещение ( № б/н от 21,12.2020) об изменении размера платы по Договору с 01.01.2021. Тариф на содержание общего имущества МКД составляет 20,57 руб., включая НДС (20%). Общая сумма расходов по Договору составила 9 051,75 руб. в месяц, включая НДС (20%), в связи с установлением мэрией г. Новосибирска следующих тарифов:

- тариф по организации обслуживания объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности г. Новосибирска, с 01.01.2021 составляет 12,50 руб. (включая НДС 20%) за 1 кв. м. (Постановление мэрии г. Новосибирска от 09.11.2020 № 3485);

- тариф по обеспечению страхования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности г. Новосибирска, с 01.01.2021 составляет 7,43 руб. (включая НДС 20%) за 1 кв. м (Постановление мэрии г. Новосибирска от 09.11.2020 № 3457);

4) Извещение ( № б/н от 08.06.2021) об изменении размера платы по Договору с 01.07.2021. Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с 01.07.2021 составляет 42,47 руб., включая НДС (20%). Общая сумма расходов по Договору составила 13 946,40 руб. в месяц, включая НДС (20%), в связи с решением собрания собственников помещений МКД.

Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с 01.08.2021 составляет 24,29 руб., включая НДС (20%). Общая сумма расходов по Договору составила 9 883,17 руб. в месяц, включая НДС (20%), в связи с решением собрания собственников помещений МКД;

5) Извещение ( № б/н от 16.06.2022) об изменении размера платы по Договору с 01.07.2021. Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с 01.07.2022 составляет 39,98 руб., включая НДС (20%о), в связи с решением собрания собственников

помещений МКД. Общая сумма расходов по Договору составила 13 561,98 руб. в месяц, включая НДС (20%).

Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с 01.08.2022 составляет 24,29 руб., включая НДС (20%), в связи с решением собрания собственников помещений МКД. Общая сумма расходов по Договору составила 10 055,27 руб. в месяц, включая НДС (20%).

По состоянию на 07.02.2023 за Ответчиком образовалась задолженность по Договору в размере 352 164 (Триста пятьдесят две тысячи сто шестьдесят четыре) рубля 57 копеек, включая НДС, за период с января 2020 по январь 2023 года.

Истцом в адрес Ответчика была направлена досудебная претензия (письмо исх. № 1034 от 24.11.2022) с требованием оплатить задолженность по Договору, а также приложен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 21.11.2022, однако задолженность оплачена не была, в связи с чем истец обратился с иском о взыскании задолженности.

По своей правовой природе договор о возмещении расходов относится к договорам возмездного оказания услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу пункта 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Судами установлено и следует из материалов дела, что договор о возмещении расходов заключен во исполнение пункта 2.2.3 договора аренды. При этом в договоре о возмещении расходов определены: перечень расходов арендатора по организации обслуживания объекта недвижимости, общая сумма расходов и период внесения платежа.

Согласно пункту 1 договора о возмещении расходов договор заключен с целью возмещения арендатором держателю имущества казны эксплуатационных расходов, включая расходы на содержание общего имущества МКД, в котором находятся нежилые помещения, переданные арендатору во временное владение и пользование, а также расходы по контролю за сохранностью объектов недвижимости муниципальной казны.

В силу п. 4 договора возмещение расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества МЖД, в котором находится объект недвижимости, производится арендатором по тарифу в размере 15 рублей 41 копейки (включая 18 % НДС) за один кв.м. в месяц, утвержденному решением общего собрания собственников помещений в МЖД.

Тариф, указанный в п.4 настоящего договора, может быть изменен только на основании решения общего собрания собственников помещений в МЖД.

При этом какие конкретно услуги по содержанию имущества должен оказывать МУП «ЦМИ» арендатору, в договоре на возмещение расходов не указано (уборка территории, содержание мест общего пользования и т.д.).

Истец пояснил, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, обслуживается управляющей компанией ЗАО «УК «СПАС-Дом». Между МУП «ЦМИ» и ЗАО «УК «СПАС-Дом» заключен договор управления многоквартирным домом от 01.03.2008 в редакции дополнительного соглашения к нему от 31.10.2012 года.

Территория, прилегающая к нежилым помещениям, арендуемым ЧУДО Центр «Супер МИ», включена в карту уборки придомовой территории и в соответствии с утверждённым перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества на данном МКД уборка дворовой территории принята собственниками помещений МКД в объёме 50% придомовой территории, входящей в состав общего имущества.

Из п.11 договора следует, что арендатор вправе требовать от управляющей организации, оказывающей услуги по содержанию и ремонту МЖД, в котором находится арендуемый объект недвижимости, надлежащего исполнения обязанностей этой управляющей организацией по обеспечению благоприятных и безопасных условий функционирования объекта недвижимости, надлежащего содержания и ремонта МЖД и его оборудования, общего пользования и придомовой территории.

Однако фактически выяснилось, что данное условие договора не распространяется на взаимоотношения арендатора и управляющей компании, у которой нет договора на управление с арендатором, а заключены договоры на управление и оказание услуг по эксплуатации и содержания имущества МЖД напрямую с собственниками нежилых и жилых помещений.

В заключении договора на содержание общего имущества с арендатором, управляющая компания, несмотря на согласие собственника, ответчику отказывает.

При этом, как пояснила Государственная жилищная инспекция, управляющая копания не вправе осуществлять работы по уборке дворовой территории только в размере 50%, поскольку это не предусмотрено жилищным законодательством.

Несмотря на имеющиеся у арендатора многочисленные и неоднократные многолетние обращения и претензии к содержанию имущества, МУП «ЦМИ» подписывает ежемесячно акты об оказании услуг без учета имеющихся у потребителя этой услуги (арендатора) претензий к содержанию имущества.

Таким образом, истец, осуществляющий полномочия от имени собственника нежилого помещения, оплачивает управляющей компании расходы за содержание данного объекта в полном объеме, несмотря на отсутствие оснований для их оплаты в связи с имеющимися у арендатора претензиям к содержанию имущества, что в свою очередь, лишает арендатора возможности воздействия на нерадивую управляющую компанию и права уменьшить размер расходов по содержанию имущества за ненадлежащее содержание данного имущества, так как договором о возмещении расходов данное право не предусмотрено, в связи с чем нарушается эквивалентность встречного предоставления, установленная статьей 328 ГК РФ.

Договором о возмещении расходов составление какого-либо акта, фиксирующего объем фактически оказанных услуг МУП «ЦМИ», которому ответчик должен возмещать понесённые им расходы по содержанию имущества, и их действительную стоимость, не предусмотрено.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно п. 42 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Постановление № 491) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Согласно п. 15. и п.16 Постановления № 491 факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или

выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.

Поскольку договор о возмещении расходов по своей правовой природе является договором об оказании услуг, то истец должен представить доказательства надлежащего и качественного оказания услуг по содержанию нежилого помещения, а ответчик не лишен права представить доказательства ненадлежащего оказания ему услуг по содержанию нежилого помещения.

Вместе с тем в материалы дела ответчик представил неоднократные жалобы на ненадлежащее оказание услуг, в частности, на ненадлежащую уборку снега в зимний период, ненадлежащее содержание общего имущества – отмостки, протечек кровли (акты от 12.02.2020, от 17.02.2020, от 23.03.2020, от 24.03.2020, от 29.05.2020, от 10.11.2020, от 16.05.2021, претензии к управляющей компании от 02.03.2023, обращения и претензии к истцу от 20.01.2020, от 13.12.2022, от 01.02.2023, от 28.03.2023, департаменту земельных и имущественных отношений от 20.01.2020, обращение к депутату Совета депутатов г. Новосибирска от 07.04.2021), что в своей совокупности свидетельствует о ненадлежащей обязанности истца по оказанию услуг по содержанию, в связи с чем сумма взыскиваемых расходов подлежит уменьшению судом.

За период – февраль 2020 года - С 04.02.2020 по 17.02. 2020 (согласно акту от 12.02.2020, от 17.02.2020).

Стоимость услуги по уборке в зимний период снега согласно приложению № 1 к договору от 01.03.2008, заключенному между МУП «ЦМИ» и ЗАО «УК «СПАС-Дом» составила 1,02 руб. за 1 кв.м.

За месяц стоимость услуги составит 1, 02 х 223, 50 кв.м. (площадь нежилых помещений) = 227,97 руб.

За 14 дней февраля сумма составит: 227, 97 /29 х 14 = 110, 04 руб. Стоимость неоказанных услуг в феврале 2020 года составила – 110- 04 руб.

Также согласно обращению от 01.02.2023, претензии от 01.02.2023 года не производилось надлежащей уборки от снега и уборки козырька, следовательно, основания для взыскания расходов за зимний период декабрь 2022, январь 2023 года также не имеется, поскольку за весь осенне-зимний период не производилась уборка снега.

Следовательно, основания для взыскания расходов по уборке территории от снега в декабре 2022 года, январе 2023 года не имеется.

Расчет: с учетом тарифа, установленного решением общего собрания от 24.04.2021 года, изложенного в протоколе № 1, с 01.05.2021 года стоимость услуг по уборке

дворовой территории составляет 3, 20 руб. в мес. за 1 кв.м. – 3, 20 руб. х 223,

50 х 2 мес. = 1 430, 40 руб. Стоимость подлежащих из расчета услуг составила 1 430, 40 руб. За содержание общего имущества

Согласно акту от 23.03.2020, от 24.03.2020, акту от 29.05.2020 имелись протечки

кровли. Ремонт кровли согласно акту от 10.11.2020 года закончен 08.11.2020 года.

Таким образом, из расходов с 24.03.2020 по 08.11.2020 исключаются следующие

суммы расходов за данный период.

Стоимость услуг по содержанию конструктивных элементов – 1, 55 руб. за 1 кв.м.

в месяц. 1, 55 руб. х 223, 50 кв.м. = 346, 42 руб. в месяц. За март 2020 – 346, 42/31 х 7 дней = 78, 22 руб. За оставшиеся 7 месяцев - 346, 42 х 7 = 2 424, 94 Итого: 78, 22 руб. + 2 424, 94 руб . = 2 503, 05. Исключению подлежат 2 503, 05 руб.

Таким образом, сумма подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца

расходов составит: 352 164, 57 руб.– 110, 04 руб.– 1 430, 40 руб. - 2503, 05 руб.) =

348 121, 08 руб. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев возражения ответчика в части отсутствия доказательств несения

истцом расходов по страхованию объекта недвижимости, истец представил пояснения, из

которых следует, что с 26.04.2023 страховой полис № 390-0033222-09155 был расторгнут. Между ЧУДО Центр «Супер МИ» и МУП «ЦМИ» был заключён новый договор о

возмещении расходов № 7843-СП от 25.05.2023 года, условия которого согласно п. 17

данного договора подлежат применению с 26 апреля 2023 года. Из договора была

исключена обязанность арендатора возмещать расходы на обеспечение страхования

объекта недвижимости.

Однако в период с 29.10.2019 по 26.04.2023 года договоры страхования были

заключены, что подтверждается страховыми полисами, платёжными поручениями,

свидетельствующими об оплате МУП «ЦМИ» страховой премии и договоры страхования

имущества, следовательно, расходы в данной части подлежат возмещению ответчиком.

Расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию

пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать в пользу муниципального унитарного предприятия г. Новосибирска «Центр муниципального имущества», ОГРН: <***>, г. Новосибирск, с частного учреждения дополнительного образования «Центр «Супер Ми», ОГРН: <***>, г. Новосибирск, задолженность в сумме 349 017 рублей 32 копеек, 9 953-00 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова