Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А13-4838/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А13-4838/2025
город Вологда
31 октября 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновым С.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом города Череповца (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Акционерному обществу Специализированный застройщик «Строительная корпорация Вологодской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Жилищно-строительному кооперативу «Строение № 19» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отсутствующими (прекращенными) обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:98 по адресу: <...> возникших в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Акционерному обществу Специализированный застройщик «Строительная корпорация Вологодской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Жилищно-строительному кооперативу «Строение № 19» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отсутствующими (прекращенными) обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:98, расположенного по адресу: <...> возникших в связи с заключением следующих договоров участия в долевом строительстве:

- договор участия в долевом строительстве жилья № 77/6 от 26.12.2007, Соглашение о передаче обязанностей и уступке прав по договорам участия в долевом строительстве б/н от 23.12.2010, Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве б/н от 01.07.2013, соглашение об уступке права требования б/н от 26.05.2014 (дата государственной регистрации 11.06.2014, номер государственной регистрации 35-35-12/071/2009-400, объект долевого строительства - однокомнатная квартира № 77, этаж № 2, 45.15 кв.м);

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-19/2-2013-01 от 20.12.2013 (дата государственной регистрации 08.04.2014, номер государственной регистрации 35-35-21/023/2014-492, 9 объектов долевого строительства);

- договор № 113/6 от 14.08.2006, Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве б/н от 25.12.2012 (дата государственной регистрации 16.10.2013, номер государственной регистрации 35-35-12/095/2008-217, объект долевого строительства - однокомнатная квартира № 153, этаж № 7, 8, 89,4 кв.м);

- дополнительное соглашение к договору № 79/6 от 11 марта 2010 года б/н от 12.04.2010 (дата государственной регистрации 07.08.2013, номер государственной регистрации 35-35-12/033/2010-266, объект долевого строительства - трехкомнатная квартира № 79, этаж № 3, 95,48 кв.м);

- договор участия в долевом строительстве жилья № 119/6 от 12.05.2009 (с договорами об уступке права требования, соглашением о передаче обязанностей и уступке прав, договором уступки права (цессии)), дата государственной регистрации 26.06.2013, номер государственной регистрации 35-35-21/062/2009-289, объект долевого строительства - двухкомнатная квартира № 119, этаж № 2, 75,77 кв.м);

- договор б/н (дата государственной регистрации 26.06.2013, номер государственной регистрации 35-35-21/055/2008-459, объект долевого строительства - однокомнатная квартира № 116, этаж № 4, 44,8 кв.м).

В обоснование исковых требований истец сослался на прекращение обременений в связи с невозможностью исполнения обязательств.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 352, 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 02 июня 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>; ИНН <***>).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, представителей не направили.

Ответчики, третье лицо возражений на иск не представили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21 января 2011 года между Комитетом по управлению имуществом города Череповца и Некоммерческой организацией «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» заключен договор № 13187 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:98, площадью 15719 кв.м, расположенного по адресу: г. Череповец, Зашекснинский район, 106 микрорайон.

Разрешенное использование участка - многоэтажный жилой дом, подземная автостоянка (строительство жилого дома № 19 (по генплану) в 106 микрорайоне, объект незавершенного строительства).

Условия договора были распространены на правоотношения сторон, возникшие с 01.01.2011 по 31.12.2013. По истечении указанного срока арендатор продолжал занимать земельный участок в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок на прежних условиях в соответствии со статьей 621 ГК РФ.

16.02.2016 между Некоммерческой организацией «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» («Арендатор-1») и Обществом с ограниченной ответственностью «Покровский» («Арендатор-2») заключено соглашение к договору № 13187, в соответствии с которым все права и обязанности, вытекающие из договора аренды, перешли от Арендатора-1 к Арендатору-2 с 19.01.2016 (с момента государственной регистрации права ООО «Покровский» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0501001:98).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 14 октября 2021 года по делу № А13-2160/2020 признано отсутствующим право собственности ООО «Покровский» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0501001:4931, площадь 3562,9 кв.м, местоположение: Вологодская область, г.Череповец, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:98 с одновременным снятием объекта с государственного кадастрового учета; признано отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0501001:4931 в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» прекратила деятельность 22.12.2022 в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

ООО «Покровский» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 27.08.2025 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Запись об аренде земельного участка погашена.

Вместе с тем, в Едином государственном реестре недвижимости в отношении указанного выше земельного участка зарегистрированы следующие обременения:

1) установленные в пользу АО «Строительная корпорация Вологодской области»:

- договор участия в долевом строительстве жилья № 77/6 от 26.12.2007, Соглашение о передаче обязанностей и уступке прав по договорам участия в долевом строительстве б/н от 23.12.2010, Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве б/н от 01.07.2013, соглашение об уступке права требования б/н от 26.05.2014 (дата государственной регистрации 11.06.2014, номер государственной регистрации 35-35-12/071/2009-400, объект долевого строительства - однокомнатная квартира № 77, этаж № 2, 45.15 кв.м);

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-19/2-2013-01 от 20.12.2013 (дата государственной регистрации 08.04.2014, номер государственной регистрации 3 5-35-21/023/2014-492, 9 объектов долевого строительства).

2) установленные в пользу Жилищно-строительного кооператива «Строение № 19»:

- договор № 113/6 от 14.08.2006, Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве б/н от 01.07.2013, соглашение об уступке права требования б/н от 25.12.2012 (дата государственной регистрации 16.10.2013, номер государственной регистрации 35-35-12/095/2008-217, объект долевого строительства - однокомнатная квартира № 153, этаж № 7, 8, 89,4 кв.м);

- дополнительное соглашение к договору № 79/6 от 11 марта 2010 года б/н от 12.04.2010 (дата государственной регистрации 07.08.2013, номер государственной регистрации 35-35-12/033/2010-266, объект долевого строительства - трехкомнатная квартира № 79, этаж № 3, 95,48 кв.м);

- договор участия в долевом строительстве жилья № 119/6 от 12.05.2009 (дата государственной регистрации 26.06.2013, номер государственной регистрации 35-35-21/062/2009-289, объект долевого строительства - двухкомнатная квартира № 119, этаж № 2, 75,77 кв.м);

- договор б/н (дата государственной регистрации 26.06.2013, номер государственной регистрации 35-35-21/055/2008-459, объект долевого строительства - однокомнатная квартира № 116, этаж № 4, 44,8 кв.м).

Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:98 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, на праве аренды никому не предоставлен. Полномочиями по распоряжению такими участками наделены органы местного самоуправления.

Комитет по управлению имуществом города, наделен в соответствии с положением о Комитете, утвержденным решением Череповецкой городской Думы от 06.05.2015 № 74, полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,

Снятие объекта незавершенного строительства с государственного кадастрового учета, банкротство застройщиков, прекращение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:98 исключают возможность исполнения договорных обязанностей по строительству многоквартирного жилого дома на данном участке и передаче готовых жилых помещений, в силу чего договоры участия в долевом строительстве, заключенные с АО «Строительная корпорация Вологодской области» и Жилищно-строительным кооперативом «Строение № 19», подлежат прекращению в связи с невозможностью исполнения обязательств.

Наличие записей об обременениях в отношении земельного участка создает препятствия в осуществлении органом местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В настоящее время зарегистрированные обременения фактически прекращены в связи с невозможностью исполнения обязательства.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Существующие записи об обременениях не отвечают принципу достоверности (статьи 1, 7 Закона № 218-ФЗ) и нарушают права органа местного самоуправления по распоряжению земельным участком.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а в действиях ответчиков отсутствует нарушение прав истца, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

удовлетворить иск Комитета по управлению имуществом города Череповца (ОГРН <***>, ИНН <***>):

признать отсутствующими (прекращенными) обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:98, расположенного по адресу: <...> возникшие в связи с заключением следующих договоров участия в долевом строительстве:

- договор участия в долевом строительстве жилья № 77/6 от 26.12.2007, Соглашение о передаче обязанностей и уступке прав по договорам участия в долевом строительстве б/н от 23.12.2010, Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве б/н от 01.07.2013, соглашение об уступке права требования б/н от 26.05.2014 (дата государственной регистрации 11.06.2014, номер государственной регистрации 35-35-12/071/2009-400, объект долевого строительства - однокомнатная квартира № 77, этаж № 2, 45,15 кв.м);

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-19/2-2013-01 от 20.12.2013 (дата государственной регистрации 08.04.2014, номер государственной регистрации 35-35-21/023/2014-492, 9 объектов долевого строительства);

- договор № 113/6 от 14.08.2006, договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве б/н от 25.12.2012 (дата государственной регистрации 16.10.2013, номер государственной регистрации 35-35-12/095/2008-217, объект долевого строительства - однокомнатная квартира № 153, этаж № 7, 8, 89,4 кв.м);

- дополнительное соглашение к договору № 79/6 от 11 марта 2010 года б/н от 12.04.2010 (дата государственной регистрации 07.08.2013, номер государственной регистрации 35-35-12/033/2010-266, объект долевого строительства - трехкомнатная квартира № 79, этаж № 3, 95,48 кв.м);

- договор участия в долевом строительстве жилья № 119/6 от 12.05.2009 (с договорами об уступке права требования, соглашением о передаче обязанностей и уступке прав, договором уступки права (цессии)), дата государственной регистрации 26.06.2013, номер государственной регистрации 35-35-21/062/2009-289, объект долевого строительства - двухкомнатная квартира № 119, этаж № 2, 75,77 кв.м);

- договор б/н (дата государственной регистрации 26.06.2013, номер государственной регистрации 35-35-21/055/2008-459, объект долевого строительства - однокомнатная квартира № 116, этаж № 4, 44,8 кв.м).

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В. Корепин