Постановление от 21 января 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А20-4163/2022 2 2 я н в а р я 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.03.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2025 по делу № А20-4163/2022, установил следующее.

Муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – учреждение) подало в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 534 352 рублей 39 копеек задолженности и 124 390 рублей 18 копеек пени с 11.01.2017 по 25.07.2022 по договору от 11.01.2017 № 4103-АЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101016:221 площадью 2627 кв. м, расположенного по адресу: <...> относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для производственных целей (далее – договор аренды, земельный участок).

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции предприниматель заявил о применении исковой давности.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.03.2025, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2025, с предпринимателя в пользу учреждения взыскано 350 105 рублей 79 копеек задолженности и 31 764 рубля 85 копеек неустойки, в доход федерального бюджета – 9376 рублей 60 копеек государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Стороны согласовали существенные условия договора аренды. Арендная плата по договору аренды является регулируемой. Размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке от 09.01.2017 № 02/01-2017. Оснований для применения иной оценки не установлено. Учреждение уведомило предпринимателя об изменении расчета годовой арендной платы на 2021 год, 2022 год. Несвоевременное исполнение обязанности по внесению арендных платежей повлекло предусмотренную договором аренды ответственность в виде неустойки. Урегулирование разногласий по вопросу о размере годовой арендной платы предприниматель не инициировал. Вступившими в законную силу судебными актами договор аренды в указанной части недействительным не признан. Учреждение, соблюдя досудебный порядок урегулирования спора, пропустило срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы до 10.09.2019 и соответствующей пени с 01.01.2017 по 10.09.2019. При расчете неустойки необходимо исключить действие моратория на начисление финансовых санкций с 01.04.2022 по 01.10.2022. Расчет задолженности по арендной плате и неустойки скорректирован судом с учетом пропуска учреждением срока исковой давности и действия моратория.

Предприниматель, обжаловав решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.03.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Экспертным путем установлено, что отчет об оценке от 09.01.2017 № 02/02-2017 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. При выполнении расчетов оценщиком допущены математические ошибки. Расчет задолженности следует производить по определенной экспертом рыночной величине арендной платы. В отзыве на кассационную жалобу учреждение выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственная собственность в отношении земельного участка не разграничена. На основании постановления местной администрации городского округа Нальчик от 22.12.2016 № 2710 учреждение (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 11.01.2017 заключили договор аренды земельного участка (пункты 1.1-1.6). Срок договора аренды установлен с 11.01.2017 по 21.12.2019 (пункт 2.1). Годовая арендная плата составила 103 000 рублей и подлежала ежегодному пересмотру в указанных в пункте 3.7 договора случаях (пункт 3.1). Арендатор должен был вносить арендную плату ежеквартально, за первый квартал – в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора, в дальнейшем – до 15 числа каждого первого месяца квартала (пункт 3.2). Размер арендной платы мог быть изменен арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке и оформлен в виде уведомления в случаях изменения ее рыночной величины и изменения уровня инфляции (пункт 3.7). Независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы, условия договора аренды о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с даты, указанной в уведомлении (пункт. 3.8). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки арендатор должен был оплатить арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1). Размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке от 09.01.2017 № 02/01-2017, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО2 (приложение к договору аренды).

Учреждение направило предпринимателю уведомления от 23.03.2021 № 45-1-08/1139, от 24.01.2022 № 45-1-08/128 об увеличении годовой арендной платы на 2021 год до 117 127 рублей (29 281 рубль 75 копеек за квартал), на 2022 год – 128 546 рублей (32 136 рублей 50 копеек за квартал). В целях досудебного урегулирования спора учреждение направило предпринимателю претензию от 14.06.2022 № 45-1-08/2050 с предупреждением о необходимости погашения существующей задолженности. Претензия оставлена предпринимателем без исполнения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения учреждения в арбитражный суд. В результате проведенной в суде первой инстанции судебной экспертизы экспертом-оценщиком ФИО3 подготовлено заключение от 29.11.2024 № 029-С/11.24 со следующими выводами. По состоянию на 17.01.2017 рыночная величина арендной платы за пользование земельным участком составляла 61 486 рублей. Отчет об оценке от 09.01.2017 № 02/02-2017 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены не верно, оценщиком допущены математические ошибки.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Исковая давность определяется как срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Течение этого срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статья 195, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43), пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023).

Если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке, то, в силу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры. Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса установлен тридцатидневный срок со дня направления претензии, по истечении которого спор из гражданских правоотношений может быть передан на разрешение арбитражного

суда. В пункте 16 постановления Пленума № 43 разъяснена применимость нормы о приостановлении течения срока исковой давности в случае, если стороны прибегли к обязательному претензионному порядку. В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2017 № 309-ЭС17-11333 приведена правовая позиция, согласно которой течение срока исковой давности приостанавливается на тридцать календарных дней со дня направления претензии в порядке досудебного урегулирования спора.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 606, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными и региональными законами случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в региональной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливается региональным органом государственной власти (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые

не разграничена, утвержденными постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2015 № 90-ПП предусмотрено определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, на основании рыночной стоимости арендной платы, определяемой в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 3). Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, определяемый на основании официальных данных органов государственной статистики (пункт 12).

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена применимость к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, порядка определения размера арендной платы, устанавливаемого уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон № 135-ФЗ) определено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в установленном законодательством порядке или в судебном порядке не установлено иное (статья 12). В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией (статья 13).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об

оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» приведены рекомендации о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (пункт 1). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки его достоверности и подлинности может быть назначена экспертиза в виде иной независимой оценки (пункт 2).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302, вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами. При этом Правительство Российской Федерации действовало в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которой и с нормой абзаца 10 пункта 1 статьи 63 Закона на срок действия моратория не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих

платежей. Мораторий, действовавший с 01.04.2022 по 30.09.2022, распространялся на всех участников гражданско-правовых отношений, за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 названного постановления.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем.

Государственная собственность на земельный участок не разграничена. Годовая арендная плата за земельный участок правомерно определена в размере 103 000 рублей (25 750 рублей в квартал) в соответствии с законодательством об оценочной деятельности на основании отчета об оценке от 11.01.2017 № 02/01-2017. Учреждение вправе было изменять арендную плату в одностороннем порядке на сложившийся в регионе размер уровня инфляции с 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, о чем предприниматель извещался соответствующими уведомлениями. Недостоверность размера арендной платы, определенного при заключении договора аренды на основании отчета об оценке, не подтверждена. Получение иного результата оценки в результате проведения через более чем семь лет судебной экспертизы о такой недостоверности не свидетельствует. Отраженные в заключения судебной экспертизы несущественные замечания в отношении отчета недостоверность рыночной величины арендной платы не подтверждают. При заключении договора аренды разногласий по вопросу определения размера годовой арендной платы в судебном порядке не разрешались. Подписав договор аренды и внося арендные платежи, предприниматель выразил волю на сохранение этой сделки, признал размер арендной платы. Основания для применения к спорным правоотношениям иного размера арендной платы отсутствуют. Обратившись в суд 04.10.2022, учреждение с учетом соблюдения им претензионного порядка пропустило срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период до 10.09.2019 и неустойки с 01.01.2017 по 10.09.2019. Взысканная сумма неустойки откорректирована с учетом действовавшего с 01.04.2022 по 01.10.2022 моратория.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя

из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.03.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2025 по делу № А20-4163/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.А. Авдякова

Судья И.В. Сидорова