Решение от 17 марта 2021 г. по делу № А45-104/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-104/2021
г. Новосибирск
18 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 18 марта 2021 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квартал-С» (ИНН5445019862), г. Бердск

к администрации города Искитима Новосибирской области (ИНН <***>), г. Искитим,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство строительства Новосибирской области (ИНН <***>),

об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.01.2007 №1-2007-1 за период с 11.03.2020 по день окончания действия договора аренды,

при участии представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 27.01.2021, паспорт, диплом,

ответчика – не явился, извещен,

третьего лица - не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Квартал-С» (далее – истец, ООО «Квартал-С») обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Искитима Новосибирской области (далее – ответчик) об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.01.2007 №1-2007-1 за период с 11.03.2020 по день окончания действия договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства Новосибирской области.

В судебном заседании ООО «Квартал-С» поддержало заявленные требования в полном объеме.

Ответчик о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, письменным ходатайством просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил отзыв, исходя из которого принятие решения оставляет на усмотрение суда, полагая, что право аренды у истца возникло в результате процедуры банкротства общества с ограниченной ответственностью Проектно-строительная группа «Борей», в связи с чем размер годовой арендной платы за данный земельный участок следует применять согласно рыночной оценки на текущий момент.

Министерство строительства Новосибирской области в судебное заседание не явилось, представило отзыв, согласно которому полагает возможным удовлетворить заявленные требования, письменным ходатайством просило рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью Проектно-строительная группа «Борей» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 1/2007-1 от 31.01.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:33:040608:0015, площадью 8 772 кв.м., местом нахождения которого является участок, находящийся примерно в 15 м по направлению юг от ориентира жилой дом, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования земельного участка: для строительства трёх пятиэтажных многоквартирных домов (пункт договора 1.1).

Срок аренды земельного участка с 31.01.2007 по 31.01.2010.

Размер годовой арендной платы установлен торгами и составляет 3 010 200 рублей (пункт 3.1 договора)

Согласно дополнительному соглашению №7 от 25.01.2019 срок действия договора продлен по 31.01.2022.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.02.2020 по делу № А45-21860/2018 ООО «Квартал-С» передано право аренды на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, с кадастровым номером: 54:33:040608:0015, площадь: 8772 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных жилых домов, по договору аренды земельного участка от 31.01.2007 года № 1/2007-1, заключенному с Администрацией города Искитима Новосибирской области.

Во исполнение указанного определения суда 13.03.2020 истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 9 к договору аренды земельного участка от 31.01.2007 г. №1-2007-1 о передаче земельного участка с кадастровым номером 54:33:040608:0015 ООО «Квартал-С».

Администрацией города Искитима Новосибирской области проведен плановый (рейдовый) осмотр земельного участка с кадастровым номером 54:33:040608:0015, в ходе которого выявлено, что земельный участок огражден, в границах участка вырыт котлован ориентировочной глубиной 2,80 м, ориентировочной площадью 1900 кв.м. (в соответствии с исполнительной съемкой, выполненной ООО «Архитектура»), в котором имеется разрушающиеся бетонное основание под фундамент, наблюдается подмывка грунта, осыпание краев котлована, участок зарос деревьями и кустарниками, о чем составлен акт осмотра от 20.08.2020.

02.10.2020 ООО «Квартал-С» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Водоканал», которое является ресурсоснабжающей организацией город Искитима с письмом о возможности подключения возводимых истцом на земельном участке с кадастровым номером 54:33:040608:0015 многоквартирных жилых домов.

Письмом от 22.10.2020 №1655 общество с ограниченной ответственностью «Водоканал» сообщило о невозможности технического присоединения к центральной системе холодного водоснабжения до проведения мероприятий по восстановлению и запуску второго магистрального водопровода.

По мнению истца, указанные обстоятельства существенно ухудшают состояние арендуемого имущества и затрудняют возможность его эксплуатации в соответствии с целевым назначением - для строительства многоквартирных домов.

ООО «Квартал-С» обратилось в оценочную организацию с просьбой предоставить отчет о рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:33:040608:0015 с учетом всех ухудшающих факторов.

В соответствии с отчетом 2947-Н об оценке рыночной стоимости имущества от 19.12.2020 рыночная величина годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 54:33:040608:0015 составляет 1 348 700 рублей.

На основании полученного отчета истец обратился к ответчику с заявлением об уменьшении размера арендной платы с письмом исх.№10-И от 21.12.2020.

Администрация города Искитима Новосибирской области письмом от 25.12.2020 отказала в уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.01.2007 № 1/2007-1, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленного требования, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2); размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4); размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.

Предусмотренная заключенным сторонами договором арендная плата за земельный участок определена по результатам аукциона и составила 3 010 200 рублей в год.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что ООО «Квартал-С» на момент заключения дополнительного соглашения №9 от 13.03.2020 к договору аренды было согласно с его условиями, в том числе с указанным в нем размером арендной платы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления.

Относительно довода истца о неблагоприятных условиях использования земельного участка, ссылки на пункт 4 статьи 614 ГК РФ суд считает необходимым отметить следующее.

Указанной нормой права предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Каких-либо доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, дополнительного соглашения к нему в материалы дела истцом не представлено. Наличие разрушающегося бетонного основания под фундаментом, подмывка грунта, осыпание краев котлована к таким обстоятельствам не относятся, поскольку были известны новому арендатору на момент заключения дополнительного соглашения к договору и являются следствием действий (бездействия) предыдущего арендатора по договору, с которыми законодатель не связывает возможность изменения условий договора аренды земельного участка. Невозможность подключения к центральной системе водоснабжения вследствие ее аварийного состояния по истечении длительного промежутка времени с даты заключения договора аренды также нельзя признать обстоятельством, позволяющим внести изменения в договор аренды земельного участка в части, касающейся размера арендной платы.

При заключении соглашения у истца была возможность осведомиться о всех характеристиках земельного участка. С учетом осуществления истцом предпринимательской деятельности на свой риск, истец мог и должен был предполагать необходимость несения расходов.

Кроме того, суд обращает внимание лиц, участвующих в деле, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен по результатам аукциона, что следует из содержания самого договора.

Следовательно, приняв участие в торгах, подписав договор аренды в вышеуказанной редакции, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

В последующем, подписывая соглашение, новый арендатор также принял условия действующего договора в полном объеме.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, подтверждающих нарушение каких-либо его прав действиями (бездействием) ответчика.

Изучив представленные истцом документы, суд приходит к выводу о недоказанности невозможности использования земельного участка или существенного ухудшения условий такого пользования, предусмотренных договором аренды. Напротив, соглашение заключено с целью осуществления строительства на земельном участке.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Ю.А. Петрова