Решение от 15 октября 2025 г. по делу № А45-19536/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск Дело № А45-19536/2025 Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 октября 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи

Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>), г. Новосибирск

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Сибирское отделение Российской академии наук» (ОГРН: <***>, 630090, <...>), г. Новосибирск

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Корпорация оценщиков 888» (ОГРН: <***>, 344082, <...>, 2а-2б), Ростовская область, город Ростов-на-Дону; Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ОГРН: <***>, 630004, <...>), г. Новосибирск;

о признании уведомления недействительным при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1 - лично, паспорт; ФИО2 – доверенность от 02.06.2025 № 2/25, удостоверение,

ответчика: ФИО3 - доверенность от 18.12.2024 № 47, удостоверение,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее-истец, Арендатор, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Сибирское отделение Российской академии наук» (далее-ответчик, Арендодатель, СО РАН) о признании уведомления недействительным уведомления исх. № 15120-8117-866/25-0-0 от 22.05.2025 г. об изменении арендной платы по договору аренды № 4106/22 от 05.04.2022 года (в редакции дополнительного соглашения от 23 декабря 2024).

По мнению истца, новый размер арендной платы, установленный в оспариваемом уведомлении Арендатора на основании оценочного отчета ООО «Корпорация оценщиков 888» не соответствует рыночной стоимости ставки арендной платы.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержал.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы отзывов и возражений.

Третьи лица отзывов на исковое заявление не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд, принимая во внимание наличие в деле сведений о надлежащем извещении третьих лиц о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), руководствуясь ч.5 ст. 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствии представителей третьих лиц.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, пояснения эксперта, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств ИП ФИО1 (арендатор) непрерывно арендует у СО РАН (арендодатель) по договору аренды № 4106/22 от 05.04.2022 года (в редакции дополнительного соглашения от 23 декабря 2024) нежилые помещения (помещения №№ 42,43, 84-94, 112-116, части помещений № 51 (8,0 кв. м), № 52 (8,7 кв. м), № 53 (53,9 кв. м), № 54 (4,1 кв. м) на поэтажном плане подвала; №№ 2, 3, 53, 67, 96,98, 100, 101, 113, 115, 117, 128-131, 136-138, 140-146, часть помещения № 55 (18,5 кв.м) на поэтажном плане 1 этажа: №№ 1-3, 5-10, 14, 24, 25, 33, 38, 52, на поэтажном плане 2 этажа; часть помещения № 3 (21.6 кв. м) на поэтажном плане тех. этажа), общей площадью 3057,00 кв. м., расположенные в здании (торгово-общественный центр) по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:091400:45, реестровый номер федерального имущества П12880000456 (далее по тексту «Объект аренды»).

В соответствии с п. 5.1 договора аренды Арендатор уплачивает арендную плату по ставке 4044,00 рублей за 1 кв. м в год, (без НДС и коммунальных платежей) и с учетом НДС (20%) в размере 4852,80 рублей за

1 кв. м в год, за площадь в размере 3057,00 кв. м на основании Отчета об оценке № 220302/10-ПА от 02.03.2022, выполненного ООО «Белазор».

Уведомлением исх. № 15120-8117-866/25-0-0 от 22.05.2025 г. Арендодатель в одностороннем порядке увеличил оплату, указав, что с 01 июня 2025 года Арендатор уплачивает арендную плату по ставке 4 896,00 руб. за 1 кв.м в год (без НДС), 5 875, 20 руб. за 1 кв.м в год с учетом НДС 20%, определенную на основании Отчета об оценке № 09/1224/7/И1 от 14.04.2025, выполненного ООО «КО 888».

Истец указывает, что Арендодатель необоснованно увеличил арендную плату, в связи с чем просит признать уведомление об увеличении арендной платы недействительным.

В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно п. 5.6. договора аренды размер годовой арендной платы может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке не более одного раза в год.

Следовательно, Арендодателем не были нарушены правила п.5.6 договора и п.3 ст. 614 ГК РФ.

При этом конкретный механизм увеличения арендной платы не предусмотрен договором.

В этом случае согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В ходе судебного разбирательства, определением арбитражного суда Новосибирской области от 30 июля 2025 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «ПРАЙМ ТРУП» ФИО4.

Согласно выводов экспертного заключения 387 Ю/25:

- рыночная стоимость права пользования права временного владения и пользования по договору аренды № 4106/22 от 05.04.2022 года помещений №№ 28-34, 38-45, части помещения № 51 (8, кв.м), № 52 (8,7 кв.м), № 53 (53,9 кв.м), № 54 (4,1 кв.м) на поэтажном плане подвала, помещений №№ 2,3,53,55-59, 67-69, 96, 100, 101, 113, 115, 117-121, 128- 131, 136-138 на поэтажном

плане 1 этажа, помещений №№ 1-52 на поэтажном плане 2 этажа, части помещения № 3 (21,6 кв.м) на поэтажном плане технического этажа, общей площадью 3 057,0 кв.м, для размещения универсальных помещений (общественно -досуговое назначение), расположенных по адресу: <...> состоянии на дату 01.07.2025 года составляет 1 416 460,95 рублей.

Указанное заключение выполнено в соответствие с требованиями АПК РФ. Из заключения видно, что эксперт обладает необходимым и достаточным навыком, познаниями и многолетней квалификацией для дачи экспертного заключения. Также нужно указать, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствие со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что оформлено письменной подпиской в заключении.

Эксперт дала понятные, четкие и убедительные ответы относительно каждого их многочисленных заданных ему вопросов ответчиком, дала пояснения относительно выводов экспертного заключения, указала, что установленная в выводах экспертизы сумма определена за 1 месяц арендной платы и принимается с учетом НДС (что соответствует договору аренды).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что рыночная стоимость арендной платы определенной экспертизой, не превышает ставки арендной платы указанной в оспариваемом уведомлении арендодателя № 15120-8117-866/25-0-0 от 22.05.2025 определенной оценочным отчетом № 09/1224/7/И1 ООО «Корпорация оценщиков 888» (ставка 1 247 256 руб. в месяц).

Доводы истца о том, что в качестве рыночной ставки арендной платы необходимо принимать ставку установленную дополнительным выводом эксперта, а именно, учитывать объект оценки без неотделимых улучшений имущества, судом не могут быть приняты во внимание.

Так, экспертом, по собственной инициативе, с целью наиболее полного и всестороннего рассмотрения дела был сделан дополнительный вывод о

том, что рыночная стоимость права пользования права временного владения и пользования по договору аренды № 4106/22 от 05.04.2022 года помещений №№ 28-34, 38-45, части помещения № 51 (8, кв.м), № 52 (8,7 кв.м), № 53 (53,9 кв.м), № 54 (4,1 кв.м) на поэтажном плане подвала, помещений №№ 2,3,53,55-59, 67-69, 96, 100, 101, 113, 115, 117-121, 128- 131, 136-138 на поэтажном плане 1 этажа, помещений №№ 1-52 на поэтажном плане 2 этажа, части помещения № 3 (21,6 кв.м) на поэтажном плане технического этажа, общей площадью 3 057,0 кв.м, для размещения универсальных помещений (общественно -досуговое назначение), расположенных по адресу: <...> состоянии на дату передачи в аренду (без улучшений осуществленных арендатором) и в ценах на дату проведения экспертизы составляет 1 219 131,60 рублей.

В соответствии с условиями Договора 4.2.5. Арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта, осуществлять текущее содержание и текущий ремонт инженерных коммуникаций и оборудования в соответствии с действующими нормами и правилами.

В соответствии с условиями Договора Арендатор обязуется безвозмездно передать Арендодателю произведенные улучшения, неотделяемые без вреда объекту аренды (ст. 623 ГК РФ - после прекращения арендных отношений).

Согласно п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, обязанность Арендодателя возместить расходы по капитальному ремонту или учесть их при определении арендной платы, не установлена ни договором, ни законом, а следовательно, при определении рыночной стоимости ставки арендной платы необходимо учитывать состояние, в котором оно находилось на дату увеличения арендной платы с учетом отделимых и неотделимых улучшений.

То обстоятельство, что эти капитальные вложения в имущество до настоящего времени не были переданы по акту приема-передачи арендодателю (по условиям договора передаются по окончании арендных отношений), само по себе не имеет правового значения, поскольку как было указано ранее, в любом случае, они являются собственностью арендодателя. Именно такие условия стороны, действуя в собственной воле, закрепили в договоре аренды.

Более того, нельзя не отметить, что в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более.

Расхождение между ставкой арендной платы указанной в оспариваемом уведомлении и ставкой определенной в дополнительном выводе экспертизы не превышает 30%, составляет всего 2,25%.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из этого следует, что уведомление об увеличении арендной платы является односторонней сделкой.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что оспариваемая сделка соответствует требованиям действующего законодательства и договору, то исковые требования о признании ее недействительной не подлежат удовлетворению.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы относятся на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Б.Б. Остроумов