Решение от 28 июня 2022 г. по делу № А32-12251/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

тел.: (861) 293-80-17

www.krasnodar.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А32-12251/2022
г. Краснодар
28 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2022г.

Полный текст решения изготовлен 28.06.2022г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.


рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Терминал «Промышленный»,г. Новороссийск

к ООО «Гранд», г. Новороссийск

Третьи лица:

Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю,г. Новороссийск

конкурсный управляющий ООО «ГРАНД» ФИО1, г. Ставрополь

о признании отсутствующим обременения права в виде ипотеки


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – директор, ФИО3 – представитель, по доверенности;

от ответчика, 3-х лиц: не явились, извещены.



установил:

ООО «Терминал «Промышленный» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Гранд», согласно которого просит признать отсутствующим обременение в виде ипотеки:

земельного участка с кадастровым номером 23:47:0107002:312, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственной базой, площадью 23044 кв. м по адресу: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6;

нежилого административного здания, кадастровый номер 23:47:0107002:121, назначение: здание, площадью 184, 1 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 1;

проходной, кадастровый номер 23:47:0107002:117, назначение: нежилое, площадью 9,6 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 2;

нежилого здания гаражей-мастерских, кадастровый номер 23:47:0107002:457, назначение: здание, площадью 684, 2 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 3;

мощения, кадастровый номер 23:47:0107002:118, назначение: нежилое, площадью 3120 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 4;

фундамента, кадастровый номер 23:47:0107002:115, назначение: нежилое, площадью 731, 3 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 5 (уточненные требования).

Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по погашению обременения после исполнения истцом обязательств по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи от 20.09.2017 № 78-КП/2017.

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить.

В судебном заседании объявлен перерыв до 27.06.2022 до 16-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 20.09.2017 между ООО «Гранд» (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости № 78-КП/2017, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество, расположенное в г. Новороссийске, <...>:

земельный участок с кадастровым номером 23:47:0107002:312, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственной базой, площадью 23044 кв. м;

нежилое административное здание, кадастровый номер 23:47:0107002:121, назначение: здание, площадью 184, 1 кв. м;

проходную, кадастровый номер 23:47:0107002:117, назначение: нежилое, площадью 9, 6 кв. м;

нежилое здание гаражей-мастерских, кадастровый номер 23:47:0107002:457, назначение: здание, площадью 684, 2 кв. м;

мощение, кадастровый номер 23:47:0107002:118, назначение: нежилое, площадью 3120 кв. м;

фундамент, кадастровый номер 23:47:0107002:115, назначение: нежилое, площадью 731, 3 кв. м;

объекты электросетевого хозяйства.

Цена договора установлена в разделе III договора и составляет 78 950 000 руб., в том числе цена земельного участка – 76 500 000 руб., цена здания – 500 000 руб., цена гаражей-мастерских – 500 000 руб., цена проходной – 150 000 руб., цена фундамента – 1 000 000 руб., цена мощения – 200 000 руб., цена электросетевого хозяйства – 100 000 руб.

В пункте 3.8 договора стороны согласовали следующий порядок расчетов:

1) 23 685 000 руб. (30% цены договора) – в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта о передаче документов (пп. 2.1.1 – 2.1.4, 2.2.1, 2.3.1, 2.4.1, 2.5.1, 2.6.1, 2.7.1, 2.7.3, 2.8.3, ст. II, п. 5.2.11), в том числе:

22 950 000 руб. за земельный участок;

150 000 руб. – за здание;

150 000 руб. – за гаражи-мастерские;

45000 руб. – за проходную;

300 000 руб. – за фундамент;

60000 руб. – за мощение;

30000 руб. – за электросетевое хозяйство;

2) 55 265 000 руб. (70%) покупатель перечисляет тремя платежами после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и внесения записи в ЕГРН, в том числе:

18 421 000 руб. – до 20.10.2017, но только после внесения записи о государственной регистрации перехода права собственности в пользу продавца. Если запись будет внесена после 20.10.2017 первый платеж перечисляется в течение 5 рабочих дней с момента ее внесения;

18 421 000 руб. – через 1 календарный месяц после совершения первого платежа;

18 423 000 руб. – через 1 календарный месяц после совершения второго платежа, но только после того как продавец в полном объеме в сроки, установленные договором, исполнит обязательство, предусмотренное п. 2.5.2, ст. II договора.

В соответствии с пунктом 3.9 договора до полной оплаты у Продавца возникает ипотека в силу закона на объекты недвижимости, указанные в пп. 1.1.1 – 1.1.6 договора.

В течение 5 рабочих дней с момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате у продавца возникает обязанность по совместному с покупателем обращению в регистрирующий орган о снятии обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости, указанные в пп. 1.1.1 – 1.1.6 договора.

По акту приема-передачи от 23.10.2017 ответчик передал имущество истцу.

Обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Гранд» зарегистрировано 28.11.2017.

По условиям дополнительного соглашения от 13.02.2018 № 2 к договору купли-продажи пункт 3.8.2.2 договора изложен в новой редакции, согласно которой третий платеж в размере 18 421 000 руб. перечисляется двумя частями: 11 421 000 руб. в срок до 14.02.2018, 7 000 000 руб. – в срок до 23.02.2018.

В дополнительном соглашении от 05.03.2018 № 3 к договору купли-продажи сторонами зафиксирован факт перечисления продавцу первого, второго и третьего платежей за имущество на общую сумму 60 527 000 руб., а также выполнение продавцом работ по очистке фундамента, прилегающей к фундаменту территории от строительных материалов и строительного мусора, вывез строительный мусор с территории земельного участка.

В пункте 1.5 указанного дополнительного соглашения отражено, что предоставленные продавцом технические условия (п. 2.7.1.7) не подтверждают, что электросетевое хозяйство находится в удовлетворительном состоянии и не дают покупателю технической возможности использовать электрические сети в соответствии с п. 2.7.2 договора.

В соответствии с пунктом 3.8.2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.03.2018 № 3) покупатель перечисляет продавцу четвертый платеж 18 423 000 руб. двумя частями: 16 423 000 руб. в срок до 05.04.2018, 2 000 000 руб. – в течение ___ рабочих дней с момента предоставления технических условий согласно п. 2.2 настоящего дополнительного соглашения. Если в установленный 30-дневный срок технические условия не будут предоставлены или будут предоставлены такие, которые не отвечают согласованным требованиям, вторая часть платежа (2 000 000 руб.) продавцу не выплачивается, считается, что покупатель исполнил обязательства по оплате цены договора. В этом случае цена договора составит 76 950 000 руб. и размер четвертого платежа составит 16 423 000 руб.

В дополнительном соглашении от 06.03.2018 № 4 к договору купли-продажи стороны изменили сроки внесения четвертого платежа в размере 18 423 000 руб.: 15 862 500 руб. в срок до 05.04.2018; 560 500 руб. – в течение 10 рабочих дней с момента выполнения продавцом работ по восстановлению бетонного забора, ограждающего земельный участок; 2 000 000 руб. – в течение 30 рабочих дней с момента предоставления продавцом действующих технических условий, отвечающих всем требованиям энергосбытовой организации.

Если в установленный срок технические условия не будут предоставлены или будут предоставлены такие, которые не отвечают согласованным требованиям, 2 000 000 руб. продавцу покупателем не выплачивается, считается, что покупатель полностью исполнил обязательства по оплате цены договора. В этом случае цена договора составит 76 950 000 руб. и размер четвертого платежа составит 16 423 000 руб. Продавец совместно с покупателем обращается в регистрирующий орган о снятии ипотеки в силу закона.

В соответствии с приказом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск от 11.04.2018 № 551-а земельному участку с кадастровым номером 23:47:0107002:312 присвоен адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6.

В соответствии с приказом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск от 19.06.2018 № 1032-а недвижимому имуществу, являющемуся предметом договора купли-продажи от 20.09.2017 № 78-КП/2017, присвоены следующие адреса:

нежилому административному зданию, кадастровый номер 23:47:0107002:121, назначение: здание, площадью 184, 1 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 1;

проходной, кадастровый номер 23:47:0107002:117, назначение: нежилое, площадью 9, 6 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 2;

нежилому зданию гаражей-мастерских, кадастровый номер 23:47:0107002:457, назначение: здание, площадью 684, 2 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 3;

мощению, кадастровый номер 23:47:0107002:118, назначение: нежилое, площадью 3120 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 4;

фундаменту, кадастровый номер 23:47:0107002:115, назначение: нежилое, площадью 731, 3 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 5.

Во исполнение условий договора истец произвел оплату 76 950 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 30.10.2017 № 16, от 15.12.2017 № 142, от 14.02.2018 № 33, от 21.02.2018 № 41, от 02.04.2018 № 92, от 05.04.2018 № 102, от 14.07.2021 № 379 (принято на депозит нотариуса, справка от 16.11.2021 № 452).

Истец, ссылаясь на неисполнение обязанностей по передаче технических условий на объекты электросетевого хозяйства, полную оплату стоимости недвижимого имущества направил 11.12.2021 ответчику требование от 26.11.2021 № 04-11 о совершении действий по погашению регистрационных записей об ипотеке по договору купли-продажи от 20.09.2017 № 78-КП/2017.

До настоящего времени регистрационные записи об ипотеке не погашены, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу пункта 3 статьи 11, пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотренные законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ).

Исходя из норм статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Закона об ипотеке залог недвижимого имущества является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество (залогодателя).

В пункте 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права собственника имущества, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 6267/10.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается, в том числе, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В данном случае запись об обременении спорного имущества ипотекой внесена в ЕГРП в целях обеспечения обязательств общества по оплате приобретенного недвижимого имущества по договору купли-продажи от 20.09.2017 № 78-КП/2017 (пункт 3.9 договора).

Согласно пункту 3.8.2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2018 № 4) если в установленный 30-дневный срок продавцом не будут предоставлены технические условия или будут предоставлены такие, которые или будут предоставлены такие, которые не отвечают согласованным требованиям, 2 000 000 руб. продавцу покупателем не выплачиваются, считается, что покупатель полностью исполнил обязательства по оплате цены договора. В этом случае цена договора составит 76 950 000 руб. и размер четвертого платежа составит 16 423 000 руб. Продавец совместно с покупателем обращается в регистрирующий орган о снятии ипотеки в силу закона.

Доказательства передачи истцу технических условий, соответствующих установленным требованиям, ответчик не представил, в связи с чем истец, оплативший 76 950 000 руб., считается полностью исполнившим обязательства по оплате.

При этом внесение истцом денежных средств в размере 560 500 руб. на депозит нотариуса считается надлежащим исполнением обязательств по договору в силу нижеследующего.

В статье 327 Гражданского кодекса РФ определено, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено либо уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Из материалов дела следует, что банком произведен возврат истцу денежных средств в размере 560 500 руб., оплаченных платежным поручением от 14.07.2021 № 379 по реквизитам ООО «Гранд» со ссылкой на невозможность зачисления денежных средств по указанным реквизитам.

При этом общество неоднократно (02.06.2021, 07.07.2021, 23.07.2021, 09.09.2021) направляло ООО «Гранд» уведомление о подтверждении актуальных и достоверных банковских реквизитов, указанных в договоре купли-продажи недвижимости от 20.09.2017 № 78-КП/2017. Однако, ответа от ООО «Гранд» не последовало.

С учетом отсутствия актуальных банковских реквизитов продавца, 16.11.2021 истец внес на депозит нотариуса недостающую сумму в размере 560 500 руб., что подтверждается распоряжением о принятии безналичных денежных средств на публичный депозитный счет нотариуса от 15.11.2021 № 449, платежным поручением от 16.11.2021 № 634 и справкой нотариуса от 16.11.2021 № 452.

В силу пункта 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт исполнения истцом в полном объеме обязательства, в обеспечение которого зарегистрировано спорное обременение недвижимого имущества (ипотека), а также уклонение ответчика от подачи совместного заявления о погашении регистрационных записей об ипотеке, в связи с чем исковые требования о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом суд отмечает, что содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц сведения являются открытыми, общедоступными и считаются достоверными до внесения в них соответствующих изменений. Наличие спорной записи в реестре прав как не соответствует достоверности, так и нарушает права и законные интересы истца как собственника спорной недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. При этом в резолютивной части судебного акта не требуется специального указания на то, что регистрирующий орган обязан внести соответствующие изменения в ЕГРП.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине следует возложить на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении следующего недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «Терминал «Промышленный», г. Новороссийск:

земельного участка с кадастровым номером 23:47:0107002:312, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственной базой, площадью 23044 кв. м по адресу: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6;

нежилого административного здания, кадастровый номер 23:47:0107002:121, назначение: здание, площадью 184, 1 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 1;

проходной, кадастровый номер 23:47:0107002:117, назначение: нежилое, площадью 9,6 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 2;

нежилого здания гаражей-мастерских, кадастровый номер 23:47:0107002:457, назначение: здание, площадью 684, 2 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 3;

мощения, кадастровый номер 23:47:0107002:118, назначение: нежилое, площадью 3120 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 4;

фундамента, кадастровый номер 23:47:0107002:115, назначение: нежилое, площадью 731, 3 кв. м, адрес: г. Новороссийск, Кирилловская промзона, ул. Промышленная, 6, корпус 5.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей об обременении ипотекой объектов недвижимого имущества принадлежащего на праве собственности ООО «Терминал «Промышленный».

Взыскать с ООО «Гранд», г. Новороссийск в пользу ООО «Терминал «Промышленный», г. Новороссийск 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья М.В. Крылова