Решение от 23 апреля 2018 г. по делу № А29-2375/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-2375/2018
23 апреля 2018 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2018 года, полный текст решения изготовлен 23 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 16.04.2018г. дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Индивидуальный предприниматель ФИО2,

о признании договора действующим до момента заключения нового договора, о признании отчета об оценке рыночной стоимости несуществующим, об обязании заключить долгосрочный договор без учета оценки рыночной стоимости с учетом дополнительного соглашения,

без участия представителей сторон,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (Общество, Истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (Комитет, Ответчик) о признании договора от 07.05.2014 № 271 действующим до момента заключения нового договора, о признании отчета об оценке рыночной стоимости № 190/02/02/2016 несущественным, об обязании заключить долгосрочный договор без учета оценки рыночной стоимости в том виде, в котором она была произведена в 2016 году на условиях договора от 07.05.2014 с учетом дополнительного соглашения от 21.03.2017.

Ответчик отклонил исковые требования Истца, изложив свои доводы в письменном отзыве на иск.

Третье лицо мотивированного отзыва на иск и истребованных судом документов не представил.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

07.05.2014 между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор № 271 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), по условия которого по результатам открытого аукциона (конкурса) Арендатором принято в пользование нежилое встроенное помещение, расположенного на 1 этаже, по адресу: <...>, пом. А-1, номера помещений 1-12, общей площадью 107,9 кв.м. (далее - помещение), в целях организации общественного питания.

Срок аренды определен в п.1.2 Договора на период с 15.05.2014г. по 10.05.2015г.

На момент заключения Договора размер арендной платы определён в размере 5 823 руб. 63 коп. (п.3.1. Договора), кроме того, НДС составил 1 048 руб. 25 коп.

С 01.01.2015г. стороны подписали дополнительное соглашение к Договору аренды, согласно которого с 01.01.2015г. размер арендной платы составил 3 398 руб. 04 коп., кроме того, НДС 611 руб. 65 коп.

Согласно п. 5.1 Договора, для заключения договора на новый срок Арендатор обязан представить Арендодателю заявление не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия.

20.02.2015 Общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды помещения на новый срок по результатам оценки рыночной стоимости объекта (согласно ч.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135- ФЗ) на период с 11.05.2015г. по 10.05.2018г.

Письмом №4391 от 25.05.2015г. Комитет сообщил Обществу, что договор аренды помещения на новый срок будет заключен без проведения торгов с установлением арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, а также о праве Общества использовать помещения до момента заключения договора на новый срок.

На основании муниципального контракта № 500 Индивидуальным предпринимателем ФИО2 подготовлен Отчет № 190/02/02/2016, согласно которого рыночная стоимость и размер месячной арендной платы за пользование помещением на 20.10.2016г. составляет 10 800 рублей, в том числе НДС.

20.03.2017г. Комитет направил копию отчета Обществу.

Письмом от 28.03.2017г. Обществу направлены для подписания три экземпляра проекта договора № 76 от 22.03.2017г. аренды помещения, три экземпляра акта приема-передачи помещения, два экземпляра проекта дополнительного соглашения к Договору №271 от 07.05.2014г.

В письме от 25.05.2017 №3513 Истец разъяснил Ответчику порядок заключения договора аренды помещения на новый срок, повторно направив проект договора с актом приема-передачи.

Общество письмом от 04.07.2017г. отказалось подписывать договор в предложенной комитетом редакции, предложило установить дату договора с текущего года и учесть ранее направленный протокол урегулирования разногласий. Доказательств направления протокола разногласий в Комитет дело не представлено.

13.07.2017 Комитет уведомил Общество о необходимости заключения договора, указал об обращении в арбитражный суд в случае неполучения ответа в срок до 31.07.2017 с требованиями о понуждении к заключению договора аренды. Ответ на уведомление в установленный срок получен не был.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в суд с иском о понуждении Ответчика заключить Договор аренды муниципального имущества (нежилое помещение, сооружение, здание), расположенного на 1 этаже, по адресу: Республика Коми, г. Воркута, <...>, пом. А-1, номера помещений 1-12, общей площадью 107,9 кв.м., на условиях, указанных в проекте договора аренды, т.е. на период с 11.05.2015 по 10.05.2018, в целях организации общественного питания, с размером арендной платы в месяц 10800 руб. (с учетом НДС) по результатам оценки рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 21.12.2017г. по делу А29-14300/2017 Общество обязано заключить с Комитетом договор аренды муниципального имущества (нежилое помещение, сооружение, здание), расположенного на 1 этаже, по адресу: Республика Коми, г. Воркута, <...>, пом. А-1, номера помещений 1-12, общей площадью 107,9 кв.м., на период с 11.05.2015 по 10.05.2018, с размером арендной платы 10 800 руб. (с учетом НДС) в месяц.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018г. вынесенное решение оставлено в силе, жалоба Общества – без удовлетворения.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В настоящем деле Общество заявило требования о признании договора от 07.05.2014 № 271 действующим до момента заключения нового договора, о признании отчета об оценке рыночной стоимости № 190/02/02/2016 несущественным, об обязании заключить долгосрочный договор без учета оценки рыночной стоимости в том виде, в котором она была произведена в 2016 году на условиях договора от 07.05.2014 с учетом дополнительного соглашения от 21.03.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Поскольку имущество, являющееся предметом договора аренды, исследуемого в рамках настоящего спора, является муниципальным, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 4.2 постановления Пленума ВАС РФ, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 Закона, стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73).

Договор аренды №271 от 07.05.2014 был заключен на срок с 15.05.2014 по 10.05.2015.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что в период с момента истечения срока договора в 2015 и 2016 годах ответчик продолжал пользоваться имуществом.

По мнению Истца, ни в 2015, ни в 2016 годах предложений заключить договор от Комитета не поступало, поэтому на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ ранее заключенный договор считается действующим на неопределенный срок на тех же условиях.

Истец требует признать Договор №271 действующим на период до момента заключения нового договора, однако нормативно данные требования не обосновал.

Также Истец просит признать Отчет о рыночной стоимости объекта №190/-2/02/2016 несущественным, цену – несопоставимой с размером арендной платы на 11.05.2015г. При этом Общество не оспаривало оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая лишь на применимость её результатов только с 31.10.2016г.

Учитывая разъяснения пункта 4.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что фактически арендные правоотношения между сторонами продолжались, Ответчик продолжает пользоваться спорным помещением, судом в деле А29-14300/2017 удовлетворены требования Комитета об обязании Общества заключить договор аренды и разрешен преддоговорный спор относительно существенных условий договора.

В постановлении апелляционной инстанции отражено, что при наличии величины размера арендной платы, определенной независимым оценщиком на основании договора с Комитетом, Общество, имея соответствующие возражения, могло оспорить результаты данной оценки в порядке установленном действующим законодательством, в том числе при рассмотрении настоящего дела и дела А29-14300/2017, однако соответствующие действия предприняты им не были.

В силу прямого указания закона Общество, имея намерение продолжить арендные отношения на указанных в законе специальных условиях (без проведения с целью заключения договора торгов), не может возражать против установления размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Истцом требований. Судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина