Решение от 28 июня 2017 г. по делу № А41-1851/2017

Арбитражный суд Московской области 107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

дело № А41-1851/17
28 июня 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 14 июня 2017 года Полный текст решения изготовлен 28 июня 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Сергеевой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело № А41-1851/17 по исковому заявлению Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к ООО «Проминвест и К» о расторжении инвестиционного контракта

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Министерство строительного комплекса Московской области, ООО «МегаСтрой»

при участии сторон в судебном заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Проминвест и К» (далее – ответчик) о расторжении Инвестиционного контракта от 04.07.2008 № 46 на строительство объектов недвижимости жилищного и смешанного назначения в микрорайоне № 1

г. Солнечногорска Московской области, заключенный между Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО «Проминвест и К».

Дело рассматривается по имеющимся документам в отсутствие представителя третьего лица – Министерства строительного комплекса Московской области в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по мотивам, приведенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица - ООО «МегаСтрой» поддержал правовую позицию заявителя.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства и документы в полном объеме, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен инвестиционный контракт на строительство объектов недвижимости жилищного и смешанного назначения в микрорайоне № 1 г. Солнечногорска Московской области № 46 от 04.07.2008 (далее - Контракт).

Согласно п. 2.1. Контракта предметом контракта является реализация сторонами в 2008-2012 г. инвестиционного проекта «Солнечногорск-1» по строительству жилых домов и объектов нежилого назначения (далее по тексту - Объект) на земельном участке площадью ориентировочно 28 га в границах: ул. Баранова, ул. Гражданская, ул. Красноармейская, ул. Красная, переулка Дзержинского и Гражданского переулка в городе Солнечногорске Московской области с ориентировочным объёмом инвестиций 11 000 000 000 (одиннадцать миллиардов) рублей, включая все налоги и иные обязательные платежи. В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести новое строительство Объекта в г. Солнечногорске в границах: ул. Баранова, ул. Гражданская, ул. Красноармейская, ул. Красная, переулка Дзержинского и Гражданского переулка (п. 2.2. Контракта).

Согласно ст.2 контракта его предметом является реализация проекта по строительству жилых домов и объектов нежилого назначения, общая площадь которых ориентировочно составляет 145 000 кв.м, в том числе: Общая площадь квартир 133 000 кв.м; Общая площадь нежилой площади 12 000 кв.м; Объекты соцкульбыта: дошкольное образовательное учреждение на 180 мест;

Общеобразовательная школа на 860 мест.

Дополнительным соглашением № 4 к контракту от 09.04.2013 продлен срок его действия до 31.12.2018.

Согласно ст.4 контракта работы по его реализации делятся на три этапа.

Первый этап, включающий в себя оформление документов на земельные участки для дальнейшего строительства, отселение жителей, разработку, согласование и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации, получение разрешения на производство строительно-монтажных работ составляет 330 дней с момента подписания контракта.

Второй этап - производство строительных и иных видов работ, необходимых для ввода в эксплуатацию пускового комплекса, оформление разрешения на производство строительно- монтажных работ по пусковому комплексу, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в редакции дополнительного соглашения № 4 до 31.12.2018.

Третий этап – завершение расчетов и урегулирование претензий, подписание сторонами актов о частичной реализации инвестиционного проекта в части отдельных пусковых комплексов, оформление имущественных прав сторон по контракту в течение 75 дней с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Истец указывает, что за период действия инвестиционного контракта ответчиком построены только два объекта, являющихся предметом инвестиционного контракта: 23-х этажный многоквартирный жилой дом и общественно-деловой центр. По мнению истца, ответчик существенно нарушил условия инвестиционного контракта и в отношении срока его исполнения и в части получения администрации объектов, а именно дошкольного образовательного учреждения на 180 мест и Общеобразовательной школы на 860 мест, что влечет для истца ущерб, так как он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Оставшийся срок до окончания инвестиционного контракта является недостаточным для достижения цели контракта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами в рамках инвестиционного контракта.

В пункте 6 Постановления № 54 разъяснено, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 главы «Строительный подряд». Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле- продаже будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 7 постановления № 54 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Проанализировав условия инвестиционного договора, отношения сложившиеся между сторонами до его заключения, суд приходит к выводу о том, что спорный инвестиционный контракт по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров смешанного типа, исполнение обязательств по которому регулируется положениями договора о подряде, в том числе в части обязательств по строительству объектов недвижимости, и положениями договора купли-продажи будущей вещи, в части объектов недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, при разрешении настоящего спора подлежит исследованию вопрос о том, допущено ли ответчиком нарушение договора и является ли такое нарушение существенным.

В силу ч. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Учитывая вышеуказанные нормы права, начальный и конечный сроки выполнения работ по договору строительного подряда являются существенными условиями для договоров данного вида.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, раскрывающей существо принципа состязательности участников арбитражного процесса, законодатель закрепил положение, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как указывалось выше и не оспаривается ответчиком за период действия инвестиционного контракта ответчиком построены только два объекта, являющихся предметом инвестиционного контракта: 23-х этажный многоквартирный жилой дом и общественно-деловой центр, строительство Объектов соцкульбыта: Дошкольное образовательное учреждение на 180 мест; Общеобразовательная школа на 860 мест ответчиком не осуществлено.

Как следует из условий инвестиционного контракта № 46 от 04.07.2008 первый этап, включающий в себя оформление документов на земельные участки для дальнейшего строительства, отселение жителей, разработку, согласование и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации, получение разрешения на производство строительно-монтажных работ составляет 330 дней с момента подписания контракта, то есть в редакции дополнительного соглашения № 4 первый этап работ должен завершиться не позднее апреля 2014 г.

Вместе с тем, как указывает истец и не оспаривает ответчик, находящиеся в собственности ООО «Проминвест К» земельные участки не являются смежными и не имеют достаточной площади для строительства хотя бы одной из позиций согласно проекта планировки микрорайона № 1 в г.Солнечногорск, до настоящего времени участки не огорожены, не осваиваются, вид разрешенного использования двух земельных участков (50:09:0080103:203, 50:09:0080103:8) не предусматривает многоэтажное жилищное строительство. До настоящего времени снос жилых домов не произведен, физические лица не переселены.

Напротив на территории микрорайона № 1, за исключением земельных участков, на которых расположена ранее существовавшая многоэтажная застройка (3 многоквартирных жилых дома) и земельных участков, занятых 23-х этажным жилом домом и Общественно-деловым центром, построенных ООО «Проминвест и К» и двумя 17-ти этажными домами, построенными ООО «Мегастрой», расположены частные жилые дома, заброшенные участки, заболоченный пруд, несанкционированные свалки мусора, сгоревшие и разрушающие деревянные строения, что подтверждается представленным в материалы дела актом совместного осмотра территории, проведенным на основании определения суда.

Доказательства обращения в уполномоченные органы с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельных участков, а также разработки, согласования и

утверждение предпроектной и проектно-сметной документации, получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, ответчиком в материалы и суду не представлено.

Ответчиком также представлены в материалы дела доказательства несения им расходов, связанных с исполнением своих обязательств по инвестиционному договору.

Вместе с тем, материалами дела установлено, что в соответствии с дополнительными соглашениями № 1,2,3 и договорами, заключенными ООО «Проминвест и К» для исполнения обязательств, размер инвестиций Ответчика составил 23 254 510 руб. 32 коп. Согласно Акта о частичной реализации Контракта Администрацией для возмещения затрат ООО «Проминвест и К», понесенных во исполнении дополнительных соглашений, переданы Ответчику 634 кв.м жилой площади в 23-х этажном жилом доме. Исходя из принятой дополнительными соглашениями рыночной стоимости, 1 кв.м жилой площади стоил 45 000 руб., то есть Ответчику возмещены затраты на сумму 28 530 000 руб. Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что ответчику принадлежало 100% всех площадей как в 23-х этажном жилом доме, так и в Общественно-деловом центре.

Приобретение Ответчиком электроэнергии в количестве 11 МегаВатт на сумму

108 929 800 руб. не может быть отнесена к дополнительным обязательствам ООО «Проминвест и К», так как в настоящее время приобретенная энергия остается в собственности Ответчика, он может ее реализовать. Также в собственности ООО «Проминвест и К» остаются и распределительная подстанция и трансформаторная подстанция, расположенные на территории микрорайона № 1, предназначенные для данных целей.

При таких обстоятельствах суд считает, что длительное невыполнение ответчиком взятых на себя обязательств по инвестиционному контракту, в частности, сроков строительства, является существенным нарушением условий контракта, поскольку истец в результате этого лишился того результата, на который рассчитывал при его заключении, что влечет за собой его расторжение, а следовательно, исковое заявление администрации подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на ответчика в порядке части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскиваются с него в доход федерального бюджета в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Расторгнуть Инвестиционный контракт от 04.07.2008 № 46 на строительство объектов недвижимости жилищного и смешанного назначения в микрорайоне № 1 г. Солнечногорска Московской области, заключенный между Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО «Проминвест и К».

Взыскать с ООО «Проминвест и К» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья А.С. Сергеева