Решение от 27 июня 2023 г. по делу № А56-22086/2023

4781/2023-289856(2)



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-22086/2023
27 июня 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2023 года. Полный текст решения изготовлен 27 июня 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «СмитХелскеа» (198332, <...> стр 1, часть здания 1-Н (ч.п. 3-9, 471, 472), ОГРН <***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт- Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 01.09.2022), - от ответчика: ФИО3 (доверенность от 09.01.2023),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СмитХелскеа» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 11-А045819 от 24.06.2021 (далее – Договор) со следующим условием: «Арендатор освобождается от оплаты арендных платежей за пользование Объектом на период с 01 октября 2022 года по 20 ноября 2024 года, в течение которого штрафные санкции также не начисляются».

Определением суда от 17.03.2023 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 30.05.2023.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, указав на необходимость уточнения заявленных требований и представления дополнительных доказательств в обоснование иска.

Представитель ответчика возражал против отложения рассмотрения дела.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении


судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств.

Заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы (часть 1 статьи 159 АПК РФ).

В силу частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

Довод истца о необходимости представления дополнительных доказательств в обоснование иска отклонен судом с учетом, в том числе, наличия у Общества, предъявившего иск 13.03.2023, достаточного времени для сбора и представления суду всех необходимых доказательств.

При этом то, каким образом дополнительные доказательства принципиально повлияют на обоснование правовой позиции истца и правильное разрешение спора, представитель Общества не пояснил.

Приняв во внимание приведенные истцом в обоснование ходатайства об отложении судебного разбирательства и правовой позиции по делу доводы, представленные в материалы дела доказательства, суд с учетом возражений ответчика счел имеющиеся в деле доказательства достаточными для рассмотрения спора в настоящем судебном заседании, в связи с чем не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства.

Представитель ответчика возражал против иска по мотивам, изложенным в отзыве.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Санкт-Петербург - субъект Российской Федерации - город федерального значения, представленный Комитетом (арендодатель), и Общество (арендатор) заключили Договор, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом», расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 4-Н, этаж: 1, подвал, кадастровый № 78:32:0007507:1300, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 09.06.2021, для использования под нежилые цели. Общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 278,4 кв.м.

Согласно пункту 1.3 Договор действует по 23.06.2031.

Арендатор направил арендодателю письмо исх. № 22/12/07/ООО-1 от 07.12.2022 с просьбой заключить дополнительное соглашение к Договору о приостановке начисления арендной платы за период с 01 октября 2022 года по 20 ноября 2024 года в связи с отсутствием возможности осуществлять временное владение и пользование объектом по причине проведения подрядчиком (АО «Ренессанс-Реставрация») работ по реставрации и ремонту лицевых и дворовых фасадов здания - объекта культурного наследия регионального значения «Жилой дом», установки строительных лесов вдоль реставрируемых фасадов в той части здания, где находится арендованное помещение.

В ответ на указанное обращение арендодатель в письме от 28.12.2022 пояснил, что заключение дополнительного соглашения о приостановке начисления арендной платы по Договору на период проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома по спорному адресу не представляется возможным, поскольку в адрес арендодателя уведомлений о необходимости приостановки деятельности организаций,


арендующих помещения в здании, от НО «Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» и Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга не поступало.

В направленной ответчику претензии от 31.01.2023 истец повторно потребовал заключить с ним испрашиваемое дополнительное соглашение к Договору.

Ссылаясь на уклонение Комитета от заключения дополнительного соглашения к Договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, по общему правилу, изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Истец в обоснование своих требований ссылается на невозможность использования арендованного по Договору помещения в период с 01.10.2022 по 20.11.2024 ввиду проведения работ по реставрации и ремонту лицевых и дворовых фасадов здания, в котором находится объект аренды.

Согласно статьям 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, либо досрочного расторжения договора.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Таким образом, из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться


арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно позиции истца он после заключения Договора (начиная с 01.10.2022) не имеет возможности использовать арендованное помещение по независящим от него обстоятельствам.

Как видно из материалов дела, согласно документации на объект аренды, опубликованной на официальном сайте акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в составе конкурсной документации, доступ на объект обеспечен тремя отдельными входами: 1 – с улицы и 2 – со двора.

Передача помещения в аренду Обществу производилась сторонами на основании акта приема-передачи от 24.06.2021, приложением к которому являются материалы фотофиксации объекта. Как следует из указанных фотоматериалов, на объект имеется отдельный вход с Московского проспекта (фото № 2), а также два входа со двора (фото № 3).

Акт от 24.06.2021 подписан генеральным директором Общества без возражений, скреплен печатью организации.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 06.10.2016 № 875 «Об утверждении Правил благоустройства территории Санкт-Петербурга в части, касающейся правил производства земляных, ремонтных и отдельных работ, связанных с благоустройством территории Санкт-Петербурга» и распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 24.12.2012 № 180-р «О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом при согласовании заявок на получение, переоформление, продление ордеров на производство плановых земляных, строительных и ремонтных работ, связанных с благоустройством территории Санкт- Петербурга» в адрес Комитета поступила заявка о согласовании заявок на получение, переоформление или продление ордеров на производство плановых земляных, строительных и ремонтных работ, связанных с благоустройством территории Санкт-Петербурга.

Согласно пояснительной записке, содержащейся в указанной заявке, в нижнем ярусе лесов в месте расположения арок, входов/выходов из здания, входов в подвальные и полуподвальные помещения для обеспечения беспрепятственного передвижения жителей, а также работников эксплуатационных служб обустраивается проход к существующим входам в здание. Высота прохода в свету не менее 1,8 м, а ширина прохода в свету не менее 1,5 м. В данных местах леса устанавливаются выше дверных проемов и используются леса усиленного типа для обеспечения безопасности.

Между тем согласно письму истца от 07.12.2022, направленному арендодателю, строительные леса, установленные вдоль реставрируемых фасадов здания в той части, где находится помещение, наглухо перекрывают доступ в помещение как со стороны лицевого фасада, так и со стороны дворового фасада.

Указанное обстоятельство опровергается результатами обследования объекта аренды, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).


Комитетом в рамках рассмотрения претензии истца был направлен запрос в ККИ на проведение обследования помещения на предмет наличия/отсутствия доступа (исх. № 04-07-3809/23-0-0 от 07.03.2023).

Так, согласно акту обследования ККИ от 23.03.2023 доступ на объект осуществляется через отдельный вход с улицы, доступ к входам со двора ограничен металлическими листами.

Наличие доступа в помещение через вход со стороны улицы подтверждено также приложенными к акту от 23.03.2023 фотоматериалами (фото № 2).

Таким образом, актом обследования ККИ от 23.03.2023 (с приложениями) подтвержден факт наличия у арендатора доступа на объект, а следовательно, и возможность использования арендованного имущества по назначению.

Результаты обследования ККИ, зафиксированные в акте от 23.03.2023, истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Поскольку в данном случае истец не подтвердил, что в указанный в иске и в дополнительном соглашении к Договору период арендатор не имел возможности использовать арендованное помещение в соответствии с условиями Договора, по причине, за которую он не отвечает, суд пришел к выводу, что основания для признания правомерным требования истца о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения об освобождении Общества от оплаты арендных платежей на период с 01.10.2022 по 20.11.2024 применительно к установленным по делу обстоятельствам отсутствуют.

При этом судом также принято во внимание, что Общество не лишено права доказывать невозможность использовать арендованное помещение в иные указанные им периоды, в том числе путем заявления соответствующих возражений в рамках дела о взыскании задолженности по арендной плате.

На основании изложенного иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 17.03.2023 9:37:00

Кому выдана Целищева Надежда Евгеньевна