Решение от 4 июля 2019 г. по делу № А12-5814/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-5814/2019
04 июля 2019 г.
город Волгоград


Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2019 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Кон-Тракт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере 190 425 руб. 34 коп., из которых 146 504 руб. 24 коп. – основной долг, 30 870 руб. 58 коп. – проценты, 9 534 руб. 42 коп. – пени, 3 516 руб. 10 коп. – штраф, об обязании общества с ограниченной ответственностью "Кон-Тракт" возвратить нежилое помещение – мастерские и гараж общей площадью 666,1 кв.м. в состав которых входит гараж ПРУ общей площадью 271,4 кв.м., мастерские (вспомогательное помещение ПРУ) общей площадью 161 кв.м. и мастерские ПРУ общей площадью 233,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Волжский, Волгоградская обл., пр. Ленина, д. 59,

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 24.04.2019 г. №18/2862,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 23.04.2019 г.,

установил:

Управление муниципальным имуществом Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – истец, УМИ г. Волжского, продавец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кон-Тракт" (далее – ответчик, покупатель), в котором просит, с учетом заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязать возвратить нежилое помещение – мастерские и гараж общей площадью 666,1 кв.м. в состав которых входит гараж ПРУ общей площадью 271,4 кв.м., мастерские (вспомогательное помещение ПРУ) общей площадью 161 кв.м. и мастерские ПРУ общей площадью 233,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Волжский, Волгоградская обл., пр. Ленина, д. 59, взыскать задолженность по договору купли-продажи от 25.10.2017 г. № 476кп в размере 187 425 руб. 34 коп., из них 143 504 руб. 24 коп. – основной долг, 30 870 руб. 58 коп. – проценты за рассрочку платежа, 9 534 руб. 42 коп. – пени, 3 516 руб. – штраф.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика просит в удовлетворении иска отказать по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.10.2017 г. № 476кп (далее - договор) встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волжский Волгоградской области, пр. Ленина, д. 59.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

25.10.2017 г. УМИ г. Волжского передало, а ответчик принял по акту приема-передачи названные нежилые помещения.

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктами 4.1, 4.2 и 4.3 договора предусмотрено, что покупатель производит оплату цены объекта в сумме 3 516 101 руб. 69 коп. (без учета НДС) в рассрочку в рассрочку в течение 8 лет согласно графику платежей (приложение № 2).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 27.09.2017 г. № 5868. Начисление процентов производится на остаток задолженности по основному долгу на первое число текущего месяца.

Покупатель производит оплату цены объекта одновременно с начисленными процентами согласно графику платежей (приложение № 2).

Согласно пункту 4.6 договора датой поступления платежа считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Истец указывает, что в соответствии с графиком платежей за период с 01.11.2017 г. по 30.09.2018 г. с учетом фактической оплаты покупателю необходимо было оплатить по основному долгу в размере 143 504 руб. 24 коп., по процентам в размере 30 870 руб. 58 коп.

УМИ г. Волжского в адрес покупателя направляло уведомления от 23.07.2018 г. №18/2921, от 10.08.2018 г. №18/3356, от 12.09.2018 г. №18/3750, от 19.10.2018 г. №18/4317 об оплате образовавшейся задолженности за вышеуказанный период. Данные уведомления были отправлены по почте заказным письмом, но не были получены покупателем. До настоящего времени оплата задолженности на счет УМИ г. Волжского не поступила.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить неустойку (штраф, пеню), установленную в договоре, кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 7.1 договора в случае несвоевременной оплаты цены объекта, просрочки очередных платежей, установленных графиком, покупатель перечисляет продавцу пеню в размере 0,1 процента от суммы, подлежащей перечислению, за каждый календарный день просрочки.

В связи с несвоевременным поступлением платежей, согласно пункту 7.1 договора истцом были начислены пени за период ноябрь 2017 г. - апрель 2018 г., июнь - август 2018 г. на общую сумму 18 946 руб. 32 коп. (уведомление от 30.01.2018 г. №18/502, от 26.02.2018 г. №18/743, от 13.04.2018 г. №18/1426, от 20.06.2018 г. №18/2460, от 19.10.2018 г. №18/4317).

Истец пояснил, что по состоянию на 20.12.2018 г. сохраняется частичная задолженность по начисленным пени за указанный период в размере 9 534 руб. 42 коп.

Истец считает, что были нарушены условия пункта 9.1.2 договора, в котором предусмотрена обязанность покупателя в течение 20 (двадцати) календарных дней после государственной регистрации договора купли-продажи застраховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения на весь срок действия договора, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования и предоставить продавцу копию страхового полиса и договора страхования. За нарушение обязательств по страхованию имущества был оплачен штраф.

Однако оплата штрафа не освобождает ответчика от обязанности застраховать заложенное имущество. Договор страхования в УМИ г. Волжского до настоящего времени не представлен.

В соответствии с пунктом 9.1.5 договора покупатель обязан ежеквартально в течение 10 (десяти) календарных дней по истечении отчётного периода, представлять продавцу справку о состоянии заложенного имущества.

Согласно пункту 9.4.1 договора в случае нарушения обязательств, предусмотренных п.9.1.5 договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 0,1 % от общей залоговой стоимости, что составляет 3 516 руб. 10 коп.

Истец указывает, что справки о состоянии заложенного имущества за 4 квартал 2017 г., 1 - 2 кварталы 2018 гг. ответчик в УМИ г. Волжского не предоставил.

В адрес ответчика направлены претензии об уплате штрафов за неисполнение условий договора от 30.01.2018 г. №18/512, от 11.04.2018 г. №18/1400 и от 23.07.2018 г.№ 18/2921 на общую сумму 10 548 руб. 30 коп. Оплата штрафов была произведена не в полно размере, задолженность по штрафам составляет 3 516 руб. 10 коп.

Стороны в пункте 7.2 договора предусмотрели, что если покупатель не оплачивает стоимость объекта свыше 30 календарных дней по истечении срока очередного платежа или срока полной оплаты, указанных в пунктах 4.1 и 4.3 договора, продавец вправе отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом покупателя не менее чем за 10 календарных дней. В этом случае в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ договор считается расторгнутым. Расторжение договора не освобождает покупателя от уплаты пени, указанной в пункте 7.1 договора и сумм штрафа, указанных в пункте 7.3 и п.9.4.1 договора.

В соответствии с пунктом 8.1.2 продавец вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае просрочки свыше 30 календарных дней с момента окончания срока очередного платежа или срока полной оплаты объекта. В этом случае договор считается расторгнутым, объект подлежит возврату продавцу ив первоначальном состоянии.

УМИ г. Волжского письмом от 22.08.2018 г. № 18/3483 направило в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения договора и его расторжении, которое адресатом получено не было, конверт вернулся обратно.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

26.09.2018 г. истец телефонограммой сообщил представителю ответчика по доверенности ФИО4, что передача помещения, расположенного по адресу: г. Волжский, Волгоградской области, пр. Ленина, д.59, г. состоится 01.10.2018 г. в 10 часов 00 минут.

В указанное время комиссия от УМИ г. Волжского в составе 3-х человек выехала на указанное место. ФИО4 сообщил комиссии, что у него отсутствуют документы, подтверждающие его полномочия для подписания документов в связи со сменой директора ответчика.

Представитель ответчика пояснил, что уведомление о расторжении договора ответчик не получал, так как конверт был возвращен с отметкой "Истек срок хранения".

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Ответчик не учитывает, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (абзац второй пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ).

В силу пункта пункт 2 статьи 489 ГК РФ в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 г.№ 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона № 159-ФЗ), действующим законодательством не предусмотрено.

В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке, не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в части 2 статьи 489 ГК РФ, не содержится.

Суд считает, что при таких обстоятельствах договор считается расторгнутым в связи с односторонним отказом от договора (исполнения договора) истцом, так как такой отказ допускается пунктом 2 статьи 489 ГК РФ и пунктами 7.2 и 8.1 договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1103 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного кодекса.

Правила предусмотренные главой 60 ГК РФ применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд считает, что истец представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому иск подлежит удовлетворению в части обязания возвратить указанные нежилое помещение и гараж, взыскания пени в размере 9 534 руб. 42 коп. и штрафа в размере 3 516 руб. 10 коп.

Требования о взыскании пени в размере 9 534 руб. 42 коп. и штрафа в размере 3 516 руб. 10 коп. подлежат удовлетворению в силу пункта 7.2 договора, так как расторжение договора не освобождает покупателя от уплаты пени, указанной в пункте 7.1 договора и сумм штрафа, указанных в пункте 7.3 и п.9.4.1 договора.

В остальной части заявленные требования в части взыскания задолженности по договору и процентов за рассрочку оплаты не подлежат удовлетворению, так как договор признан судом расторгнутым в связи с односторонним отказом от договора (исполнения договора) истцом.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Волгоградской области

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Кон-Тракт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) нежилое помещение – мастерские и гараж общей площадью 666,1 кв.м. в состав которых входит гараж ПРУ общей площадью 271,4 кв.м., мастерские (вспомогательное помещение ПРУ) общей площадью 161 кв.м. и мастерские ПРУ общей площадью 233,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Волжский, Волгоградская обл., пр. Ленина, д. 59.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кон-Тракт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в размере 13 050 руб. 52 коп., из которых 9 534 руб. 42 коп. – пени, 3 516 руб. 10 коп. – штраф. В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кон-Тракт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 603 руб. 71 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.П. Машлыкин