Решение от 1 июля 2019 г. по делу № А70-8033/2019

1009/2019-68802(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А70-8033/2019
г. Тюмень
01 июля 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 26.06.2019. Полный текст решения изготовлен 01.07.2019.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Прокуратура Тюменской области в интересах Исетского муниципального образования Тюменской области в лице Администрации Исетского муниципального района Тюменской области

к Администрации Исетского муниципального района (626380, Тюменская обл., Исетский р- н, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «СИПЭК» (625016, <...>/4, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании пунктов договора недействительными. При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, служебное удостоверение серия ТО № 229835, от ответчиков:

от Администрации Аромашевского муниципального района – представитель не явился, извещен,

от ООО «СИПЭК» – ФИО3 по доверенности от 01.01.2019,

установил:

Прокурор Тюменской области в интересах Исетского муниципального образования Тюменской области в лице Администрации Исетского муниципального района Тюменской области (далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Администрации Исетского муниципального района (далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «СИПЭК» (далее – ООО «СИПЭК», Общество) (далее совместно именуемые – ответчики) о признании пункта 3.1.4, а также производного от него пункта 3.2.6 договора аренды земельного участка № 220/17, заключенного 16.06.2017 администрацией Исетского муниципального района и ООО «СИПЭК» в части предоставления арендатору права уступки своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу с предварительного письменного согласия арендодателя, недействительным; и признании пункта 3.1.5 договора аренды земельного участка № 220/17, заключенного 16.06.2017 администрацией Исетского муниципального района и ООО «СИПЭК», недействительным.

Исковые требования со ссылками на ст.ст.422, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст.39.6, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что п.3.1.4, и производный от него п.3.2.6, и п.3.1.5 заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 16.06.2017 № 220/17, противоречит действующему законодательству.

Определением от 17.05.2019 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Прокурор в предварительном судебном исковые требования поддержал.

Администрация и явку представителей в предварительное судебное заседание не обеспечила, возражений против заявленных требований в сроки, установленные определением суда от 17.05.2019, не представила.

Ответчик - ООО «СИПЭК» - возражений по существу иска не заявили, пояснили, что признание пункта договора недействительным не влияет на них; просили не взыскивать с них госпошлину, поскольку не является стороной, виновной в инициации спора.

Исходя из того, что Прокурор и ответчики извещены надлежащим образом о дате и времени заседания, при этом определением от 17.05.2019 сторонам разъяснена возможность рассмотрения дела по существу сразу после завершения предварительного заседания, учитывая отсутствие возражений, суд в порядке ч.4 ст.137 АПК РФ завершает предварительное и переходит в основное заседание.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, заслушав Прокурора и ответчика, суд считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом № 2/1 открытого аукциона от 06.06.2017, 16.06.2017 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 220/17 (далее по тексту – договор), согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 3 500 кв.м., с кадастровым номером 72:09:1106001:402, расположенный по адресу: <...>, для строительства многоквартирного жилого дома (л.д.14-16).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.07.2017 (л.д.16). Земельный участок передан арендодателем по акту приема-передачи от 16.06.2017 (л.д.17).

Срок действия спорного договора установлен с 16.06.2017 по 15.06.2020 (п.7.2).

Согласно п.3.1.4 договора арендодатель имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать свои арендные права участка в залог, внести в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора только с предварительного согласия арендодателя.

Пунктом 3.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, не отдавать арендные права участка в залог, не передавать в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без предварительного согласия арендодателя, и не передавать участок в субаренду.

В соответствии с п.3.1.5 договора арендодатель вправе по истечении срока настоящего договора заключить новый договор на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора. Данное право может быть реализовано, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по настоящему договору, в установленном порядке и при наличии необходимых согласований, решающих дальнейшую аренду участка.

По мнению Прокурора, включение в договор аренды земельного участка условия п.3.1.4 о предоставлении арендатору права уступки своих прав и обязанностей по спорному договору аренды земельного участка третьему лицу, а также включение в условия договора п.3.1.5 договора, предоставляющих арендатору право продлевать срок действия договора без проведения торгов, противоречат действующему законодательству.

В отношении требования Прокурора о признании недействительным п.3.1.4 договора, и производного от него п.3.2.6 договора, в части предоставления арендатору права уступки своих прав и обязанностей по спорному договору аренды земельного участка третьему лицу, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень случаев, когда договор аренды такого земельного участка заключается без проведения торгов, перечислен в п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

Данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

С учетом изложенного, права аренды на земельный участок для размещения нежилого помещения (в рассматриваемом деле - организации придорожного сервиса) могут быть приобретены

гражданами или юридическими лицами только по результатам аукциона на право заключения договора аренды, требования к проведению которого установлены ст.ст.39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В силу требований п.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с требованиями п.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно требованиям п.2 ст.3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Таким образом, положения п.7 ст.448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Следовательно, право арендатора на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу ст.22 ЗК РФ, невозможно ввиду установления положениями ст.448 ГК РФ иного – законодательного запрета такой переуступки.

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2017 № 308-ЭС17-17485 по делу № А32-29333/2016.

В отношении требования Прокурора о признании недействительным п.3.1.5 договора, предоставляющих арендатору право продлевать срок действия договора без проведения торгов, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.14 ст.1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) п.3 ст.22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, утратил силу с 01.03.2015.

В ст.34 Закона № 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015.

В частности, п.1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со ст.ст.31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (п.3 ст.22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015)), в переходных положениях отсутствует.

Поскольку Закон № 171-ФЗ не содержит указания на применение к договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления его в силу, прежних положений законодательства, то распространение на правоотношения по продлению договора аренды положений п.3 ст.22 ЗК РФ в прежней редакции исключено.

Кроме того, как следует из рассматриваемого иска, спорный договор был заключен после 01.03.2015.

Согласно п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 юридические лица и предприниматели, являющиеся арендаторами находящихся в муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных п.3 ст.39.6 ЗК РФ. Условия реализации такого права предусмотрены п.4 ст.39.6 ЗК РФ.

При этом суд считает необходимым отметить, что лица, ранее являвшиеся арендаторами, не лишены права на участие в аукционе на заключение договора аренды земельного участка. При этом, приобретая первоначально права и обязанности по договору аренды земельного участка, лицо должно оценить срок действия договора и возможность использования земельного участка в течение этого срока.

В соответствии со ст.39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – п.4 данной статьи.

Согласно п.3 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п.13, 14 или 20 ст. 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 ст.39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п.1 и 2 ст.46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп.1 - 30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных п.3 ст.39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в п.4 этой статьи.

При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае совокупность названных условий путем включение в условие договора оспариваемого п.3.1.5 отсутствует.

Следовательно, включение в содержание спорного договора п.3.1.5 о предоставлении преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов противоречит действующему законодательству.

Согласно ст.ст.421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п.п.74,75).

Исходя из того, что при заключении договора аренды земельного участка от 16.06.2017 № 220/17 в п.3.1.4, и в производном от него п.3.2.6, сторонами был нарушен законодательный запрет, а именно: установлена возможность заключения переуступки права аренды без проведения торгов, а также учитывая нарушение установленного законом запрета в отсутствие совокупности необходимых условий в форме возможности продления срока действия договора аренды, путем включения в условия договора о возможности такого продления (п.3.1.5), соответственно данные пункты договора является недействительным (ничтожным) (ст.168 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу п.4 Постановления Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, если оспариваемой сделкой нарушаются публичные интересы.

Возможностью в силу п.3.1.4 договора, а также производного от него п.3.2.6 договора, переуступки права аренды земельного участка вопреки запрету, установленному п.7 ст.448 ГК РФ, затронуты права и интересы муниципального образования – Исетский муниципальный район в лице Администрации Исетского муниципального района, а также права и интересы неопределенного круга лиц, которые могли быть участниками аукциона.

Кроме того, возможностью в силу п.3.1.5 договора предоставлять арендатору право продлевать срок действия договора без проведения торгов в отсутствие совокупности установленных земельным законодательством условий, также по мнению истца, вопреки установленному действующему земельному законодательству нарушается запрет на предоставление права аренды без проведения торгов, чем также права и интересы муниципального образования – Исетский муниципальный район в лице Администрации Исетского муниципального района, и права и интересы неопределенного круга лиц, которые могли быть участниками аукциона.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требования по настоящему иску направлены на защиту публичных интересов муниципального образования Исетский муниципальный район.

Таким образом, руководствуясь ст.ст.65,67,71 АПК РФ, суд считает, что требование истца о признании недействительным п.3.1.4, а также производного от него п.3.2.6 договора аренды земельного участка № 220/17, заключенного 16.06.2017 Администрацией и ООО «СИПЭК» в части

предоставления арендатору права уступки своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу с предварительного письменного согласия арендодателя, недействительным; и требование Прокурора о признании п.3.1.5 договора аренды земельного участка № 220/17, заключенного 16.06.2017 Администрацией и ООО «СИПЭК», недействительным, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ, принимая во внимание, что Администрация Сладковского муниципального района от уплаты государственной пошлины в силу подп.1.1. п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. возлагаются на второго ответчика – ООО «СИПЭК».

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать пункт 3.1.4, а также производного от него пункта 3.2.6 договора аренды земельного участка № 220/17, заключенного 16.06.2017 администрацией Исетского муниципального района и Обществом с ограниченной ответственностью «СИПЭК» в части предоставления арендатору права уступки своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу с предварительного письменного согласия арендодателя, недействительным.

Признать пункт 3.1.5 договора аренды земельного участка № 220/17, заключенного 16.06.2017 администрацией Исетского муниципального района и Обществом с ограниченной ответственностью «СИПЭК» недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИПЭК» (625016, <...>/4, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Щанкина А.В.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 27.05.2019 12:21:27

Кому выдана Щанкина Анна Владиславовна