Решение от 20 ноября 2017 г. по делу № А55-12520/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме 21 ноября 2017 года.

21 ноября 2017 года

Дело №

А55-12520/2017

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконевой И.С.

рассмотрев в судебном заседании 14 ноября 2017 года дело по иску

Департамента градостроительства городского округа Самара

к Обществу с ограниченной ответственностью "Нижний пирс Самара"

с участием третьего лица: Администрации городского округа Самара

о взыскании 1 443 125руб. 09 коп.

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 доверенность

от ответчика - ФИО3 доверенность, ФИО4 доверенность

от третьего лица - ФИО2 доверенность

установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности в сумме 860 402 руб. 12 коп. и пени в сумме 582 722 руб. 97 коп.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик  направил отзыв на иск от 13.10.2017, в котором исковые требования считает незаконными и необоснованными, а также заявил о пропуске срока исковой давности.

Администрации  городского  округа  Самара   отзыв  не  представила,   исковые  требования поддерживает.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении,  отзыве на исковое заявление, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.01.2010 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство) и ООО «Нижний пирс Самара» (далее - Ответчик) был заключен договор аренды земельного участка№ 563 (далее - договор), в соответствии с которым Министерство являлось арендодателем, а Ответчик - арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:09 31 001:522 площадью 786,60 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, в границах Советского и Железнодорожного районов по ул. Набережной реки Самара (далее - земельный участок). Земельный участок предоставлен для строительства базы складирования и хранения нерудных строительных материалов.

Согласно ст.ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 15.06.2010 г.

22.03.2012 между Министерством и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым изменен расчет арендной платы. Дополнительное соглашение № 1 зарегистрировано в установленном законом порядке 27.07.2012 г.

С 01.03.2015 г. Министерство утратило полномочия распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) Ответчик принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Как указывает истец, в период с 01.12.2012 г. по 31.03.2017 г. арендная плата Ответчиком не вносилась, в связи с чем согласно его расчета у Ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 860 402,12 рубля.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,1 за каждый день просрочки за просрочку арендных платежей. В связи ненадлежащим исполнением условий договора истцом начислены пени в размере 582 722,97 руб. за период с 11.01.2013 г. по 31.03.2017 г. в соответствии со статьями 330, 393 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражает, указывая, что был лишен возможности владения и пользования спорным земельным участком по причинам, не зависящим от него, кроме того, заявил о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст.196 ГК РФ срок исковой давности устанавливается в три года.

Статья 199 ГК РФ предусматривает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения судом.  Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание, что истец обратился в арбитражный суд 22.05.2017, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности за период  до 21.05.2014. Таким образом, требования истца о взыскании задолженности и пени за период предшествующий 22.05.2014 г. удовлетворению не подлежат.

 По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса  РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса  РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, буквальный анализ вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод, что  по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, то есть обязанность арендатора по внесению арендных  платежей  возникает лишь, когда имеет место исполнение со стороны арендодателя  обязанности  по передаче арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению. В противном случае имеет место нарушение обязательств по договору аренды со стороны арендодателя, что исключает возникновение обязанности по оплате со стороны арендатора.

Согласно п. 1.2. Договора земельный участок предоставлен  ООО «Нижний Пирс Самара» для строительства базы складирования и хранения нерудных строительных материалов.

В случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Письмом от 07.11.12г. исх.№3/7685 Министерство строительства Самарской области уведомило ООО «Нижний Пирс Самара» об отмене своих приказов: от 16.07.09г. №204-п «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения базы складирования и хранения нерудных материалов обществу с ограниченной ответственностью «Нижний Пирс Самара» на земельном участке, расположенном по улице Набережной реки Самара в границах Советского и Железнодорожного районов города Самары»; от 22.12.09г. №354-п «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Нижний Пирс Самара» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, в границах Советского и Железнодорожного районов по улице Набережной реки Самары, для строительства базы складирования и хранения нерудных материалов».

Причиной отмены данных приказов послужило представление прокуратуры Самарской области от 07.06.12г. №7-07-1162-12 «Об устранении нарушений земельного законодательства» и письма Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 17.05.2012 исх.№Д05-01-01/5859-0-1 и от 16.08.2012 №Д05-01-01/5859-1-1, согласно которым часть земельного участка, арендуемого ООО «Нижний Пирс Самара», расположена в береговой полосе реки Самара.

Из письма Министерства строительства Самарской области от 20.06.12г. исх.№3/4114 следует, что при нанесении поворотных точек с координатами и границ земельного участка (согласно проекту границ земельного участка) на исполнительную съемку земельного участка выявлено, что участок расположен в береговой полосе, более того, часть участка находится в воде. Данные обстоятельства также подтверждаются заключением кадастрового инженера от 13.10.2017 г., согласно выводам которого земельный участок КН 63:01:09 31 001:522 в 2008 году фактически был предоставлен частично в акватории р.Самара, а частично в береговой полосе.

Данная ситуация сложилась в результате ошибки, допущенной МП г.Самары «Архитектурно-планировочное бюро» при изготовлении графического материала проекта границ земельного участка, в последующем утвержденного Постановлением главы городского округа Самара от 31.10.08г. №919. Эта же ошибка была допущена им при проведении кадастровых работ и изготовлении межевого плана земельного участка.

Представление прокуратуры Самарской области от 07.06.12г. №7-07-1162- 12 «Об устранении нарушений земельного законодательства» было направлено Министерством строительства Самарской области в адрес Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара (письмо от 20.06.12г. исх.№3/4114) с предложением разобраться в сложившейся ситуации и устранить техническую ошибку, допущенную при подготовке проекта границ земельного участка в кратчайшие сроки.

Арбитражный суд Самарской области в рамках дела №А55-544/2013 решением от 15.05.2013 признал недействительным Постановления главы городского округа Самара от 31.10.08г. №919 «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по улице Набережной реки Самары в границах Советского и Железнодорожного районов города Самары, для строительства базы складирования и хранения нерудных строительных материалов», в части местоположения земельного участка (каталога координат поворотных точек), указанного в графической части утвержденного проекта границ земельного участка, а также обязал Главу городского округа Самара и Департамент строительства и архитектуры городского округа Самары устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Нижний Пирс Самара». Указанным решением судом было установлено, что нарушение прав и законных интересов ООО «Нижний Пирс Самара» допущенное изданием незаконного постановления Главы городского округа Самара может быть достигнуто проведением повторной процедуры формирования земельного участка. В рамках исполнительного производства Департамент строительства и архитектуры городского округа Самары повторно рассмотрел обращение ООО «Нижний Пирс Самара» об обеспечении процедуры выбора земельного участка. По результатам рассмотрения было принято решение о невозможности обеспечения процедуры выбора земельного участка, о чем Департамент уведомил Министерство строительства Самарской области письмом от 10.10.2013 №СП-9/2027-0-20.

Не согласившись с данным отказом ООО «Нижний Пирс Самара» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании его незаконным. Арбитражный суд Самарской области решением от 14.10.14г. по делу №А55-8598/2014 признал незаконным отказ Департамента строительства и архитектуры городского округа Самары от 10.10.13г. №СП-9/2027-0-20 в организации работы по обеспечению процедуры выбора земельного участка и обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Нижний Пирс Самара» путем продолжения работы по выбору земельного участка.

В целях обеспечения исполнения Департаментом решения суда, ООО «Нижний Пирс Самара» в 2015 году обратилось в Администрацию г.о.Самара с заявлением о рассмотрении на заседании Комиссии по застройке и землепользованию при Главе г.о.Самара вопроса об установлении на арендуемом земельном участке площадью 786,60 кв.м, кадастровый номер 63:01:09 31 001:522, территориальной зоны ПК-1.

Таким образом, спорный земельный участок не имеет никаких видов разрешенного использования, в соответствии с которыми ООО «Нижний Пирс Самара» имел бы возможность его использовать.

  В силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса  РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, если недостатки объекта аренды полностью препятствуют его использованию и арендатор фактически лишен возможности его использования, арендатор может приостановить исполнение обязанности по оплате  арендной  платы, что вытекает из положений п.1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ.

Изложенное подтверждается также разъяснениями, содержащимися в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, в случае, если арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы может быть отказано.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчиком предпринимались возможные меры для правового урегулирования возникшей ситуации. Между тем актов, регламентирующих возможность освоения арендатором спорного земельного участка по назначению, не было принято.

Таким образом, материалами дела установлено, что ответчиком со своей стороны приняты все необходимые меры для устранения обстоятельств, препятствующих использованию по назначению земельного участка, переданного в аренду по Договору. В свою очередь, арендодателем не предпринималось никаких мер для устранения данных обстоятельств, учитывая, что в силу норм Градостроительного кодекса РФ решение указанных вопросов относится к компетенции именно органов местного самоуправления, арендодатель имел возможность устранить обстоятельства, препятствующие использованию спорного земельного участка по его назначению. Однако такие меры со стороны арендодателя приняты не были.

Кроме того, суд принимает во внимание, что согласно положениям заключенного Договора, а также с учетом норм гражданского законодательства, регулирующих положения об арендных обязательствах, при заключении договора аренды арендатору предоставляются два правомочия: правомочие владения и правомочие пользования.

При этом под правомочием пользования понимается право извлекать полезные свойства вещи, получение от нее плодов, продуктов, доходов.

Учитывая вышеизложенное, ответчик был лишен правомочия пользования земельным участком.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование нормы п.2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что выбор  одного из предоставленных законом действий, таких как: приостановление исполнения своего обязательства либо отказ от исполнения этого обязательства и требование о возмещении убытков является правом самой стороны. Сторона обязательства вправе самостоятельно избрать то или иное действие в связи с возникшими обстоятельствами.

Следовательно, вышеизложенное свидетельствует о том, что ООО «Нижний пирс Самара», учитывая установленные судом обстоятельства, мог либо приостановить исполнение обязанности по оплате арендных платежей либо отказаться от обязательства путем возврата земельного участка арендодателю. В спорных правоотношениях арендатором было избрано предоставленное ему законом право приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности и пени являются незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в связи с чем в иске следует отказать.

 В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации,   госпошлина   взысканию  не  подлежит.

Руководствуясь ст. 110,121, 56,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1