Решение от 5 марта 2019 г. по делу № А75-13887/2018

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-13887/2018
06 марта 2019 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Нижневартовска (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 07.07.1997, место нахождения: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>)к обществу с ограниченной ответственностью «Тектон» (ОГРН <***>,ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 06.04.2016, место нахождения: 628624, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра,<...>, копр. А, помещение 1004) о расторжении договора купли-продажи и взыскании 2 379 964 руб. 66 коп.,

без участия представителей сторон,

установил:

администрация города Нижневартовска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тектон» (далее - ответчик), в котором просит:

- расторгнуть договор купли - продажи арендуемого муниципального имущества от 29.04.2013 № 51, заключенный между истцом и ответчиком;

- обязать в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободитьи передать по акту приема-передачи истцу нежилое помещение № 1002 общей площадью 52,9 кв.м., нежилое помещение № 1003 общей площадью 50,6 кв.м., нежилое помещение № 1004 общей площадью 88,6 кв.м., расположенные по адресу: <...>;

- взыскать с ответчика упущенную выгоду за период с 31.05.2013 по 31.05.2018в размере 2 379 964 руб. 66 коп.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказатьв удовлетворении исковых требований.

Определением суда от 06.02.2019 принято к рассмотрению уточнение исковых требований, согласно которому истец просит:

- расторгнуть договор купли - продажи арендуемого муниципального имущества от 29.04.2013 № 51, заключенный между истцом и ответчиком;

- обязать ответчика в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи истцу нежилое помещение № 1002 общей площадью 52,9 кв.м., нежилое помещение № 1003 общей площадью 50,6 кв.м., нежилое помещение № 1004 общей площадью 88,6 кв.м., расположенные по адресу: <...>;

- взыскать с ответчика упущенную выгоду за период с 31.05.2013 по 06.02.2019в размере 2 863 396 руб. 94 коп.

Этим же определением суда судебное разбирательство отложено на 27.02.2018.

Представители сторон в судебное заседание не явились.

Судебное заседание проводится в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствиисо статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (продавец) и ЗАО «Тектон» (правопредшественник ответчика, покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 29.04.2013 № 51, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в свою собственность нежилое помещение № 1002 (мастерская архитектурная) общей площадью 52,9 кв.м., нежилое помещение № 1003 ((мастерская архитектурная) общей площадью 50,6 кв.м., нежилое помещение № 1004 (мастерская архитектурная) общей площадью 88,6 кв.м., расположенные по адресу: <...> (далее – имущество), с рассрочкой оплаты имущества сроком на 5 лет (далее – договор).

Договор заключен во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Право собственности продавца на имущество зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 ноября 2009 года сделаны записи регистрации № 86-72-16/044/2009-139, № 86-72-16/044/2009-140, № 86-72-16/044/2009-141 (свидетельства о государственной регистрации права от 21.11.2009 72НЛ179389, 72НЛ179387, 72НЛ179388) (пункт 1.2. договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора цена приобретаемого покупателем имущества составляет 5 461 016 руб. 95 коп. (НДС не облагается), является окончательной и изменению не подлежит.

Покупатель оплачивает цену имущества, указанную в пункте 2.1. настоящего договора, с рассрочкой платежа, путем перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в настоящем договоре, ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца в сумме 91 016 руб. 95 коп., а в последний месяц в сумме 91 016 руб. 90 коп., начиная с 01.06.2013 в течение пяти лет. Датой оплаты считается день фактического поступления платежа на счет продавца (пункт 2.2. договора).

По условиям договора на сумму основного долга начисляются проценты в размере и порядке, установленных пунктом 2.3. договора.

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга (пункт 2.4. договора).

Согласно пункту 2.7. договора обязательства покупателя по оплате имущества считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца; факт оплаты имущества подтверждается актом сверки платежей, составленным между продавцом и покупателем.

По акту приема-передачи от 29.04.2013 продавец передал, а покупатель принял указанье в договоре имущество.

По данным истца, не оспоренным ответчиком, последний свои обязательства по внесению платежей согласно установленному в договоре графику не исполнял, в счет погашения задолженности по договору перечислил истцу лишь 1 170 635 руб. 60 коп. (л.д. 87).

В связи с неисполнением обязательств по выкупу нежилого помещения истец направил ответчику письмо от 17.02.2017 № 445/36-01 с предложением оплатить имеющуюся задолженность по основному долгу и процентам. Указанное письмо было получено ответчиком 22.02.2017, но оставлено без ответа и исполнения.

В связи с чем, 04.12.2017 истец направил ответчику проект соглашения о расторжении договора купли-продажи имущества от 29.04.2013 № 51 с предложением расторгнуть договор, возвратить имущество истцу и уплатить истцу сумму упущенной выгоды. Данное предложение также оставлено ответчиком без ответа.

Ответчик задолженность не погасил, возврат имущества не осуществил, что явилось основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьями 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно части 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, или не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после передачи его покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату товара в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Положениями пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Федерального закона № 159-ФЗ, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

В данном случае истцом избран способ защиты права путем отказа от исполнения договора и возврата ранее переданного имущества, а не путем взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 5.1 договора), что закону не противоречит.

Нарушение покупателем сроков оплаты более чем на 3 месяца подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорено.

Оплаченная ответчиком сумма не превышает половины цены товара, что свидетельствует о возможности для истца воспользоваться правом, предоставленным пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено требование о расторжении договора.

Как следует из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил письмо от 04.12.2017 № 1749/2-01 с предложением расторгнуть договор и возвратить имущество истцу (л.д. 26-27), которое получено ответчиком 06.12.2017 (л.д. 26).

С учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что обязательство по оплате имущества ответчиком не исполняется.

Учитывая, что в нарушение условий договора оплата имущества не производится на протяжении длительного времени, в результате чего истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, нарушение условий договора является существенным.

На основании изложенного, требование истца о расторжении договора купли-продажи от 29.04.2013 № 51 является обоснованным, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о возврате помещений.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Поскольку суд пришел к выводу о необходимости расторжения договора, спорные помещения подлежат возврату, а исковые требования в данной части - удовлетворению.

Наличие ранее действовавшего договора аренды не является препятствием для возврата имущества истцу, поскольку арендные отношения между сторонами были прекращены с подписанием договора купли-продажи в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии препятствий для возврата спорных нежилых помещений.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд считает разумным установить ответчику срок для добровольного исполнения судебного акта в части возврата помещений в течение месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Кроме того, истец заявил требование о взыскании с ответчика 2 863 396 руб. 94 коп. убытков в виде упущенной выгоды за период с 31.05.2013 по 06.02.2019. Истец просит возмещения упущенной выгоды в виде платы за пользование имуществом, получить которую ему помешало ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по оплате спорного имущества и по возврату помещений.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для привлечения лица к ответственности в виде возмещения убытков (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации), причиненных ненадлежащим исполнением договорных обязательств, необходимо доказать факт нарушения контрагентом договорных обязательств, размер понесенных убытков, а также наличие прямой причинно-следственной связи между допущенным нарушением обязательств и понесенными истцом убытками.

Согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 12, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Договор купли-продажи расторгнут ввиду неисполнения обществом с ограниченной ответственностью «Тектон» обязательств по оплате полученного имущества.

Допуская не перечисление ежемесячных рассроченных платежей и не возвратив имущество после направления истцом письма от 04.12.2017 № 1749/2-01 с предложением расторгнуть договор и возвратить имущество, ответчик знал и осознавал неизбежность наступления для истца неблагоприятных последствий в виде не поступления на расчетный счет истца денежных средств.

Согласно пункту 5.3. договора купли-продажи арендуемого имущества от 29.04.2013 № 51, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размере реального ущерба и упущенной выгоды.

До заключения вышеуказанного договора купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен договор от 10.09.2001 № 613П-2001 аренды имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, в соответствии с которым размер ежемесячных арендных платежей определялся в размере 19 335 руб. 95 коп.

21.04.2003 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, которым размер ежемесячных платежей был определен сторонами в размере 36 942 руб. 42 коп.

Дополнительным соглашением № 2 от 16.01.2013 уточнена общая площадь переданных в аренду помещений (192, 1 кв.м.), а также сумма ежемесячных арендных платежей, которая составила 58 436 руб. 92 коп.

Истец лишен возможности получать арендную плату, на которую он вправе был рассчитывать, сдавая спорное помещение в аренду, если бы его права не были нарушены.

В силу специфики правоотношений, удержания помещений ООО «Тектон», сохранения в ЕГРП записи о принадлежности спорных помещений на праве собственности ООО «Тектон», истец не имел возможности провести торги относительно права заключения договора аренды спорных нежилых помещений.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании упущенной выгоды как неполученных доходов от сдачи имущества в аренду за заявленный истцом период является правомерным.

Предъявленный истцом ко взысканию размер убытков (л.д. 85-87), который рассчитан истцом исходя из размера арендной платы, определенной сторонами в договоре аренды имущества от 10.09.2001 № 613П-2001 и дополнительных соглашениях к нему, признан судом обоснованным.

Поскольку факт существенного нарушения условий договора обществом с ограниченной ответственностью «Тектон» судом установлен, требование истца о взыскании упущенной выгоды в размере 2 863 396 руб. 94 коп. подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражный суд разрешает вопросы о судебных расходах.

При подаче иска государственная пошлина не была уплачена истцом, поскольку администрация города Нижневартовска освобождена от ее уплаты в силу закона.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований, руководствуясь статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на ответчика, как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи арендуемого муниципального имущества от 29.04.2013 № 51, заключенный между администрацией города Нижневартовскаи обществом с ограниченной ответственностью «Тектон».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Тектон» в месячный сроксо дня вступления решения в законную силу освободить и передать администрации города Нижневартовска по акту приема-передачи нежилое помещение № 1002общей площадью 52,9 кв.м., нежилое помещение № 1003 общей площадью 50,6 кв.м., нежилое помещение № 1004 общей площадью 88,6 кв.м., расположенные по адресу:Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тектон» в пользу администрации города Нижневартовска упущенную выгоду в размере 2 863 396 руб. 94 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тектон» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 43 317 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяС.А. Гавриш