Решение от 19 мая 2023 г. по делу № А40-266679/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-266679/22-50-2002

19.05.2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26.04.2023г.

Полный текст решения изготовлен 19.05.2023г.

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола помощником судьи Харламовой О.Н.

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАРМА" (105077, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Измайлово, Измайловский б-р, д. 40, эт. 1, пом./ком. VII/16, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.09.2019, ИНН: <***>,)

о взыскании штрафа в размере 922 925 руб. 00 коп. по договору аренды нежилого помещения № 00-00748/20 от 04.09.2020г.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности № 33-Д-995/22 от 22.11.2022 г.

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.02.2023 г.

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью «ПАРМА» (далее – ответчик) с иском о взыскании с ООО «ПАРМА» в пользу Департамента неустойки (штрафа) в размере 922 925 руб. 00 коп. по договору аренды от 04.09.2020 № 00-00748/20 на нежилое помещение площадью 139,20 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Истец, явившийся в судебное заседание, исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд удовлетворить иск.

Ответчик, явившийся в судебное заседание, исковые требования не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование исковых требований, истец указал на то, что ответчиком произведена перепланировка арендуемых нежилых помещений без согласия Департамента. При этом условиями договора аренды предусмотрена неустойка, уплачиваемая на счет Департамента в размере годовой арендной платы, в случае проведения арендатором перепланировки, несогласованной с Департаментом.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик привел довод о том, что акт осмотра здания является ненадлежащим доказательством, перепланировка существовала на момент заключения договора, претензионный порядок не соблюден истцом.

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО «ПАРМА» заключен Договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 04.09.2020 № 00-00748/20 (далее – Договор) в отношении нежилого помещения площадью 139,2 кв. м, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, пом. VII, комн. 16-32) (далее – Объект аренды), сроком действия с 26.08.2020 по 26.08.2030.

Договор заключен на основании распоряжения Департамента от 14.04.2020 № 11756 и выписки протокола аукциона от 06.08.2020 № SBR012-2005280065.

Согласно п. 1.2. Договора технические характеристики и иные сведения об Объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ № 1721/1 по состоянию на 31.05.2019.

Согласно отметке ГБУ МосГорБТИ от 25.11.2013 на Экспликации к поэтажному плану помещения в отношении Объекта аренды произведено переоборудование, разрешение на которое не предъявлено.

Согласно п. 13.12. Договора арендатор обязуется в течение одного года оформить необходимую разрешительную документацию на имеющуюся перепланировку помещений согласно выписке из технического паспорта БТИ №1721/1 по состоянию на 31.05.2019.

Между ООО «Аврелия» и ООО «ПАРМА» заключен Договор оказания услуг и выполнение работ по оформлению перепланировки/ переустройства помещения № 893 от 23.07.2021, согласно которому ООО «ПАРМА» поручила исполнителю выполнение работ по согласованию перепланировки и переустройства Объекта аренды.

Между ООО «ПАРМА» и ГБУ города Москвы «Экспертный центр» в отношении Объекта аренды заключен договор №В-Ю2-В-1262-2022 на обследование и оформление Технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке в жилом помещении в многоквартирном доме по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций от 12.09.2022.

Пунктом 5.3.3. Договора предусмотрено право арендатора производить перепланировку объекта нежилого фонда за счет средств арендатора в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц.

Проведение перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом.

В силу п. 7.11. Договора в случае выявления арендодателем факт нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.3. Договора арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере годовой арендной платы, а также восстановить своими силами или за свой счет объект аренды в первоначальное состояние либо компенсировать расходы арендодателя на такое восстановление. При повторном выявлении, указанного в настоящем пункте нарушения, арендодателем принимается решение о досрочном расторжении договора аренды во внесудебном порядке.

Согласно п. 13.11. Договора в случае необходимости проведения перепланировки объекта нежилого фонда, перепланировка согласовывается арендатором в обязательном порядке с Департаментом с дальнейшим согласованием перепланировки за счет средств арендатора. В случае проведения арендатором перепланировки несогласованной с Департаментом арендатор уплачивает на счет Департамента неустойку равную ставки годовой арендной платы, определенной по итогам аукциона.

В результате проведенного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее – Госинспекция по недвижимости) осмотра 22 августа 2022 г. выявлена перепланировка арендуемых нежилых помещений.

По результатам осмотра составлен Акт осмотра нежилого помещения (здания), принадлежащего на праве собственности городу Москве от 22.08.2022 № 9032600/8/22.

Претензией от 23.09.2022 № 33 – 6 – 375150/22 – (0) – 2 Департамент со ссылкой на п.13.11 Договора предложил арендатору оплатить неустойку (штраф) в размере 922 925 руб. 00 коп. в течение месяца с момента направления претензии.

На претензию ООО «ПАРМА» был дан ответ о том, что в настоящее время обществом проводится процедура согласования перепланировки в соответствии с требованиями постановления Правительства Москвы № 508 – ПП от 25.10.2011 на основании технической документации (поэтажного плана) от 26.09.2021, выданной ГУП МосГорБТИ на основании согласования, ранее полученного обществом от Департамента.

Отказывая в удовлетворении исковых требования, суд исходит из следующего.

Обращаясь с исковыми требованиями о взыскании с ООО «ПАРМА» неустойки (штрафа), Департамент ссылается на п. 13.11. Договора, согласно которому в случае проведения арендатором перепланировки несогласованной с Департаментом арендатор уплачивает на счет Департамента неустойку равную ставки годовой арендной платы, определенной по итогам аукциона, а также на п. 7.11. которым предусмотрено, что в случае выявления арендодателем факт нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.3. Договора арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере годовой арендной платы.

В обоснование требований Департамент ссылается на Акт осмотра нежилого помещения (здания), принадлежащего на праве собственности городу Москве от 22.08.2022 № 9032600/8/22, которым выявлена перепланировка.

В тоже время, как следует из Приложений к Договору, являющихся неотъемлемой частью (выписка из Технического паспорта на здание (строение), Экспликация, Поэтажный план, Справка БТИ о состоянии здания) технические характеристики и иные сведения об Объекте аренды указаны по состоянию на 31.05.2019, а согласно отметке ГБУ МосГорБТИ от 25.11.2013 на Экспликации к поэтажному плану помещения в отношении Объекта аренды произведено переоборудование, разрешение на которое не предъявлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необоснованности требований Департамента о взыскании штраф на основании выявленной перепланировки, поскольку Объекта аренды был передан по арендатору с переоборудованиями разрешения на которые не были представлены, при этом из Акт осмотра нежилого помещения (здания), принадлежащего на праве собственности городу Москве от 22.08.2022 № 9032600/8/22 не следует, что выявленные перепланировки возникли после заключения Договора аренды с ответчиком.

На этом основании суд считает требование Департамента не подлежащим удовлетворению.

Кроме того, заключенные ответчиком договоры с третьими лицами на оказания услуг и выполнение работ по оформлению перепланировки/ переустройства помещения и на обследование и оформление Технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке в жилом помещении в многоквартирном доме по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций свидетельствуют о добросовестном поведении ответчика по исполнению обязанности, предусмотренной п. 13.12. Договора.

Согласно статья 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В материалах дела не находит подтверждение довод истца о нарушении ответчиком условий Договора, выражающемся в произведении перепланировки арендуемых помещений без согласия Департамента, с связи с чем, суд считает требования Департамента, заявленные на основании п. 7.11 Договора неподлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые, согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

Согласно статей 8, 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Расходы по госпошлине распределены на основании статьи 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании статей 307, 309, 310, 606, 615 ГК РФ и руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167, 170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А. Васильева