Решение от 29 декабря 2022 г. по делу № А84-6278/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-6278/22
29 декабря 2022 г.
г. Севастополь




Резолютивная часть решения объявлена 28.12.2022.

Решение в полном объёме изготовлено 29.12.2022.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению от 05.08.2022

Общества с ограниченной ответственностью «Сябры» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Севастополь)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Правительство Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Севастополь);

Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)

Публичное акционерное общество «МОСТОТРЕСТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москвы)

Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь),

об освобождении от оплаты за пользованием земельным участком на период с 25.04.2022 по 25.04.2023,

при участии в судебном заседании 28.12.2022:

от истца – ФИО1, по доверенности от 13.10.2022,

от ответчика – ФИО2, по доверенности № 573 от 30.12.2021,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сябры» (далее – ООО «Сябры», общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент) об освобождении общества от уплаты арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 91:01:001005:8 площадью 1440 кв.м по адресу: <...>, в период с 25.04.2022 по 25.04.2023.

Определением суда от 11.08.2022 исковое заявление принято к производству суда с назначением предварительного судебного заседания. Данным определением также привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Определением суда от 22.08.2022 дело назначено к судебному разбирательству.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось по ходатайству стороны, а также в связи с необходимостью предоставления дополнительных доказательств (определения от 30.09.2022, 07.11.2022, 28.11.2022).

Определением суда от 07.11.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Публичное акционерное общество «МОСТОТРЕСТ», Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки».

В отзыве на иск Департамент, возражая относительно заявленных требований, среди доводов в обоснование своей позиции указал следующие: истцом не представлены доказательства обращения к Департаменту транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя об устранении препятствий в пользовании арендованным земельным участком в связи с изданием приказа от 25.04.2022 №94-0; выданное истцу разрешение на выполнение строительных работ от 04.01.2011 № 938 является неактуальным в связи с истечением срока его действия, иной разрешительной документации истцом не представлено; заявляя об освобождении от уплаты арендных платежей за период с 25.04.2022 по 25.04.2023 истцом не учтено, что срок действия договора аренды – до 17.12.2022; действующий Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утв. Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП, не предусматривает возможность освобождения арендатора от обязательства внесения арендной платы.

В судебном заседании 28.12.2022 представители сторон высказались в поддержку своих требований и возражения.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о начавшемся судебном процессе с их участием.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 12.01.2009 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и Частным предприятием «Сябры», идентификационный код 30825385 (Арендатор, истец) заключен сроком до 17.12.2022 договор аренды земельного участка (далее – договор) площадью 0,1440 га для реконструкции арендуемого имущества бывшего военного городка Б-1 в офисно-гостиничный комплекс и его обслуживания, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: <...> (пункты 1.1, 2.1, 3.1 договора).

В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположена капитальная застройка на площади 0,0430 га, под проездами, проходами и площадками площадь 0,1010 га (пункт 2.2 договора).

Разделом 4 договора определен размер арендной платы, порядок ее исчисления и сроки внесения арендатором.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка – для реконструкции арендуемого имущества бывшего военного городка Б-1 в офисно-гостиничный комплекс и его обслуживания.

Среди обязанностей арендатора в пункте 9.2.2 договора стороны установили в том числе следующие:

использовать земельный участок строго по целевому назначению;

начать освоение земельного участка и завершать застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ;

реконструкцию арендуемого имущества бывшего военного городка Б-1 в офисно-гостиничный комплекс производить только в соответствии с АПЗ, проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

Для целей реконструкции вышеуказанного объекта Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе ПВКП «Сябры» 04.01.2011 выдано разрешение на выполнение строительных работ № 938 сроком действия до 31.12.2011.

В претензии от 05.05.2022 ООО «Сябры» уведомило Департамент об ухудшении условий пользования арендованным земельным участком в связи с введением приказом Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя от 25.04.2022 № 94-о временных ограничений дорожного движения всех видов транспортных средств на Таврической набережной и ул. Мраморная от пересечения с ул. Новикова с 8:00 часов 25.04.2022 до 22:00 часов 25.04.2023, в связи с чем просило освободить от уплаты арендных платежей на время действия упомянутых ограничений.

Департамент в ответе на данную претензию (исх. № 9405/01-10-04-13/02/22 от 20.06.2022) сообщил, что действующим Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утв. Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП, не предусмотрена возможность освобождения от обязательства внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя.

Поскольку претензионные требования оставлены Департаментом без удовлетворения, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Указанной обязанности корреспондируется обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Из положений статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему имеет место встречное исполнение обязательств. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.

В свою очередь, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. Указанная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Следовательно, по правилам статьи 65 АПК РФ истец обязан доказать невозможность использования земельного участка по целевому назначению, а ответчик представить обоснование своих возражений.

Спорный договор аренды земельного участка носит целевой характер - осуществление реконструкции расположенного на участке объекта недвижимости.

Как указывает истец, использование спорного земельного участка для производства строительных работ в целях реконструкции объекта невозможно в период с 25.04.2022 по 25.04.2023 в связи с введением приказом Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя от 25.04.2022 № 94-о временных ограничений дорожного движения всех видов транспортных средств на Таврической набережной и ул. Мраморная от пересечения с ул. Новикова.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Таким образом, для арендатора пределы правомочия пользования объектом аренды определяются условием договора аренды о назначении арендованного имущества.

В обоснование невозможности использования земельного участка истец ссылается на отсутствие доступа к данному объекту по причине того, что доступ (проезд, проход) к предмету аренды был возможен либо через объект строительства «Создание яхтенной марины г. Севастополь», либо через производственные площадки АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького».

Однако, АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» в письме от 20.12.2022 № 09/3038 отказало обществу в предоставлении доступа на территорию промышленной зоны предприятия, при этом обратила внимание на организацию доступа к земельному участку через ул. Таврическая набережная.

Из письма Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя от 16.12.2022 № 6501/01-12-03.3-11/02/22 следует, что Таврическая набережная и ул. Мраморная входят в границы объекта строительства «Создание яхтенной марины, г. Севастополь» согласно государственному контракту от 16.12.2021 № 9-СМР/2021 (подрядчик ПАО «Мостотрест») и являются строительной площадкой.

ПАО «Мостотрест» в письме от 19.12.2022 № 5089/944 отказал обществу в оформлении пропусков для допуска большегрузных транспортных средств на объект строительства «Создание яхтенной марины, г. Севастополь», дополнительно сообщив о возможности оформления пропусков на принадлежащие обществу на праве собственности легковые транспортные средства.

Однако, выполнение строительных работ сопровождается, в том числе обеспечением доступа техники на строительный объект. Осуществление строительства на земельном участке при наличии обстоятельств, препятствующих доступу строительной техники на строительную площадку, объективно невозможно.

Истцом такие обстоятельства документально доказаны, что Департаментом не опровергнуто, как и не доказано, что истцом в указанный период осуществлялось использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Суд отмечает, что изложенная в определении от 08.09.2015 № 309-ЭС15-11099 правовая позиция Верховного Суда РФ о том, что действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора от обязанности по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по договору, в рассматриваемом случае неприменима, поскольку невозможность доступа к объекту связана с действиями собственника имущества – Города федерального значения Севастополя в лице его уполномоченных органов (пункт 1 статьи 125 ГК РФ).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что отсутствие доступа (прохода/проезда) к объекту аренды исключало возможность использования истцом объекта аренды в соответствии с его целевым назначением - для производства строительных работ в целях реконструкции расположенного на нем объекта недвижимости, что свидетельствует об отсутствии предоставления участка как основания получения платы за пользование.

В рассматриваемом случае интерес истца в использовании земельного участка для реконструкции объекта, то есть в соответствии с условиями договора и назначением участка, суд признает правомерным интересом, подлежащим правовой защите.

Поскольку истцом доказано, что приведенные им обстоятельства в значительной степени ограничивают возможность использования арендованного объекта по его целевому назначению, исключают возможность использования арендованного объекта по назначению в условиях обычного гражданского оборота или обычного предпринимательского риска, суд приходит к выводу о существовании оснований для освобождения его от обязанности по уплате арендной платы в спорный период.

При указанный выше обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования.

Довод Департамента о невозможности освобождения от уплаты арендных платежей на период, выходящий за пределы срока действия спорного договора аренды (до 17.12.2022), судом отклоняется, учитывая, что на момент рассмотрения спора доказательств прекращения данного договора сторонами не представлено. При этом в случае прекращения его действия Департамент не лишен возможности обратиться в арбитражный суд об изменении порядка исполнения настоящего судебного решения и (или) с заявлением об изменении решения по новым обстоятельствам.

Довод Департамента об отсутствии у истца разрешения на строительство судом отклоняется, поскольку наличие (отсутствие) такого разрешения не влияет на объективную невозможность использования объекта аренды по назначению в условиях обычного гражданского оборота или обычного предпринимательского риска.

Иные доводы Департамента судом отклоняются как не влияющие на исход дела в связи с наличием в материалах дела доказательств, допустимых и относимых при разрешении настоящего спора.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учётом положений пункта 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 6 000 рублей.

Поскольку исковые требования общества судом удовлетворены, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, оплаченных по квитанции № 64 от 09.08.2022 11:30:19, подлежат взысканию с Департамента в пользу истца.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Освободить Общество с ограниченной ответственностью «Сябры» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Севастополь) от арендной платы по договору от 12.01.2010 оплаты за пользование земельным участком с кадастровым номером 91:01:001005:8, площадью 1440 кв.м., по адресу: <...>, в период с 25.04.2022 по 25.04.2023.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Севастополь) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Сябры» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Севастополь) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 (Шесть тысяч) рублей.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.


Судья

Р.А. Ражков