Решение от 22 ноября 2017 г. по делу № А45-18243/2017

365/2017-199703(4)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А45-18243/2017
город Новосибирск
23 ноября 2017 года
резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2017 года в полном объёме решение изготовлено 23 ноября 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью АКВАРЕЛЬ ПЛЮС о взыскании задолженности по договору и неустойки при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 28.12.2016, служебное удостоверение

ответчика: ФИО3 по доверенности от 15.08.2017, паспорт; ФИО4 по доверенности от 15.08.2017, паспорт

установил

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью АКВАРЕЛЬ ПЛЮС 733 754 рублей 21 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 30.04.2014 № 118799т и 62 882 рублей 75 копеек неустойки.

Исковые требования мотивированы фактом неисполнения обществом с ограниченной ответственностью АКВАРЕЛЬ ПЛЮС обязательств по договору аренды земельного участка от 30.04.2014 № 118799т в части внесения арендной платы.

В качестве правового обоснования иска указана статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель мэрии города Новосибирска поддержал заявленные требования.

Представители общества с ограниченной ответственностью АКВАРЕЛЬ ПЛЮС против доводов иска возражали, утверждая, что пункт договора об увеличении размера арендной платы в два раза противоречит закону, в связи с чем является ничтожным и не подлежащим применению, кроме того, нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию произошло не по вине арендатора.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью АКВАРЕЛЬ ПЛЮС 30.04.2014 был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 118799т. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:101120:377 площадью 2 709 кв. м.

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (пункт 7.1 договора).

Разрешённое использование земельного участка: для строительства детского сада (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора определён сторонами с 30.04.2014 по 30.04.2017 (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор обязан осуществить ввод здания детского сада в эксплуатацию в течение двух лет и шести месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка.

Размер годовой арендной платы составляет 1 761 010 рублей (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем.

В случае если в течение двух лет и шести месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка здание детского сада не будет введено в эксплуатацию арендная плата за пользование земельным участком до ввода в эксплуатацию здания детского сада устанавливается в двойном размере годовой арендной платы, сложившейся в результате конкурса (абзац второй пункта 2.2 договора).

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Как утверждает истец, у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с февраля 2017 года по апрель 2017 года в размере 733 754 рублей 21 копейки.

Задолженность образовалась в результате применения арендодателем абзаца второго пункта 2.2 договора с ноября 2016 года, поскольку по истечении двух лет и шести месяцев здание детского сада не было введено в эксплуатацию.

На сумму задолженности арендодателем начислена неустойка, размер которой составил 62 882 рубля 75 копеек за период с 02.12.2014 по 26.06.2017.

Оценив условия договора на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установив фактическое поведение сторон как субъектов гражданского оборота при исполнении договора аренды, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных мэрией города Новосибирска исковых требований. При этом суд исходит из следующего.

По смыслу пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключённому после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, часть 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера аренды, устанавливаемый уполномоченным органом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок ещё не был установлен.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата является одной из форм платы за пользование землёй.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

При этом согласно части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, к ним относятся принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости, принцип предельной простоты расчёта, принцип запрета необоснованных предпочтений, принцип учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, принцип недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землёй.

С учётом единства экономического пространства Российской Федерации утверждённые Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю.

На момент заключения договора аренды № 118799т порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, был утверждён решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 960 «О Порядке определения размера и внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска».

Согласно пункту 2.2 Порядка годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется:

по результатам торгов (конкурсов, аукционов) в случае приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах);

на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, при предоставлении земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для строительства, для целей, не связанных со строительством, в случае, указанном в пункте 21 статьи 3 федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также при продлении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного по итогам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды земельного участка для строительства, но не ниже размера земельного налога, установленного за такие участки в соответствии с законодательством Российской Федерации;

по формуле Ап = Кс x Кр x Ка x Кдоп.

В случае если по истечении трёх лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введён в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством (пункт 2.4 Порядка).

С учётом приведённых нормативных способов установления размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Новосибирска по своей сути условие договора аренды, предусматривающее двукратное увеличение размера арендной платы в связи с невведением в эксплуатацию объекта строительства на арендуемом земельном участке, представляет собой санкцию.

Санкция по своей правовой природе не имеет какого-либо экономического обоснования.

При этом ни в Земельном кодексе Российской Федерации, ни в решении Горсовета не предусмотрено возможности установления двойного размера арендной платы за нарушение сроков ввода в эксплуатацию на арендуемом земельном участке объекта, за исключением жилых домов.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 № 14-АПГ16-7, от 10.12.2014 № 9- АПГ14-9, от 05.03.2014 № 30-АПГ14-1 - само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учёта принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство.

Подобное повышение размера арендной платы следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, которая не предусмотрена действующим земельным законодательством.

Поскольку абзацем вторым пункта 2.2 договора предусмотрена санкция, возможность существования которой исключено по причине отсутствия таковой на уровне федерального законодательства, а применение двукратного размера арендной платы по истечении двух с половиной лет после заключения договора аренды арендодателем экономически не обосновано, суд приходит к выводу о возможности применения при расчёте размера арендной платы только первоначально предусмотренного размера, без увеличения его в два раза.

Как пояснили в процессе судебного разбирательства представители ответчика, однократный размер арендной платы вносился и вносится арендатором своевременно (платёжные поручения представлены в материалы дела). Просрочки на один-два дня были допущены арендатором 01.10.2014, 07.10.2014, 04.12.2014, 01.04.2015, 03.04.2015, 27.04.2015, 20.08.2015, 22.09.2014, 15.10.2015, 02.10.2017.

Сумма неустойки по просроченным платежам составила 8 554 рубля 11 копеек, при этом 115 рублей 94 копейки были оплачены ранее (что следует из расчёта истца), 8 438 рублей 17 копеек оплачены ответчиком платёжным поручением от 16.11.2017 № 141, представленным в материалы дела.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по сумме основного долга и неустойке по договору аренды земельного участка от 30.04.2014 № 118799т отсутствует.

Кроме того, судом установлено, что возможность осуществлять строительство арендатор получил только с апреля 2016 года, после получения разрешения на строительство № 54-Ru54303000.

До этого момента ответчик в течение двух лет с момента заключения договора аренды не мог приступить к строительству детского сада по причине отсутствия доступа к земельному участку.

При этом в момент заключения договора аренды ответчику не было известно, что земельный участок, право аренды на который выставлено на торги, не имеет каких-либо проездов и проходов и фактически изолирован от дороги, соответствующие условия аукционной документацией не раскрывались.

26.11.2015 управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска ответчику было отказано в выдаче разрешения на строительство детского сада по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок (сведения о государственной регистрации сервитута, иного права на земельные участки, предназначенные для организации въезда-выезда на стройплощадку и постоянного проезда на территорию детского сада в период эксплуатации).

16.03.2016 управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска обществу с ограниченной ответственностью АКВАРЕЛЬ ПЛЮС было повторно отказано в выдаче разрешения на строительство по той же причине.

И только после того как в результате многочисленных обращений ответчика постановлением мэрии города Новосибирска от 18.01.2017 № 156 был установлен публичный сервитут на смежных земельных участках 54:35:101120:2 и 54:35:101120:6 для подъезда к арендуемому обществом с ограниченной ответственностью АКВАРЕЛЬ ПЛЮС земельному участку арендатор получил реальную возможность приступить к строительству объекта, предусмотренного договором аренды от 30.04.2014 № 118799т.

Согласно расчёту истца, штрафная санкция в виде двукратного размера арендной платы применена арендодателем с ноября 2016 года – по истечении двух лет и шести месяцев с момента заключения договора.

Вместе с тем, как следует из фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, использовать земельный участок по назначению ответчик получил возможность лишь после 18.01.2017 (после установления истцом сервитута для подъезда к арендуемому участку и выдачи разрешения на строительство).

При таких условиях нарушение сроков ввода детского сада в эксплуатацию произошло не по вине ответчика, а вследствие предоставления в аренду земельного участка, не обеспеченного свободным доступом в целях организации строительства.

Поскольку условие договора аренды земельного участка от 30.04.2014 № 118799т об увеличении размера арендной платы в два раза противоречит действующему законодательству в регулируемой сфере правоотношений, нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию допущено не по вине арендатора, задолженность по арендной плате и неустойке у ответчика отсутствует, исковые требования признаны не подлежащими удовлетворению.

Довод представителя мэрии города Новосибирска о том, что условие о двукратном увеличении размера арендной платы в случае не введения в эксплуатацию объекта строительства по истечении двух с половиной лет со дня предоставления земельного участка, является добровольно согласованным сторонами условием договора, а деятельность по строительству детского сада – предпринимательским риском ответчика, судом отклонён.

Указанный довод противоречит принципу добросовестности участников гражданского оборота (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), кроме того, противоречит принципу законности (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), по смыслу которого договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно- Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

судья В.А. Полякова