Решение от 31 марта 2021 г. по делу № А25-3019/2020

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Черкесск Дело №А25-3019/2020

пр. Ленина, 9

Резолютивная часть решения оглашена 24 марта 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 31 марта 2021 года


Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Тебуевой З.Х., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 320091700013313, ИНН <***>) к администрации Карачаевского городского округа Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) об установлении постоянного сервитута на часть нежилого здания,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора:

-общество с ограниченной ответственностью сеть сказочных отелей «Домбай-Архыз» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3, доверенность от 16.02.2021 р№09/11-н/09-2021-1-144,

от администрации Карачаевского городского округа – ФИО4, доверенность от 20.02.2021 №6,

от Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа – ФИО4, доверенность от 21.01.2021 №79,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-истец) обратился в суд с исковым заявлением к администрации Карачаевского городского округа Карачаево-Черкесской Республики и Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа (далее – ответчики) об установлении сервитута на нежилые помещения: часть коридора первого этажа площадью 70.3кв.м, часть подвала площадью 36.7кв.м, входящие в состав объекта: нежилого здания общей площадью 518,4 кв.м, принадлежащего на праве собственности администрации Карачаевского городского округа Карачаево-Черкесской Республики, расположенного по адресу: КЧР, Карачаевский городской округ, <...> для беспрепятственного прохода к помещениям второго, третьего, четвёртого и мансардного этажа, лестничной клетки, электрощитовой и в тепловой узел в подвале (л.д.10-13, т.1).

Администрация Карачаевского городского округа в отзыве на исковое заявление не возражает против предоставления сервитута, между тем просит определить границы сервитута в порядке, установленном заключением кадастрового инженера от 12.03.2021 №07 (л.д.18-23, т.2).

Общество с ограниченной ответственностью сеть сказочных отелей «Домбай-Архыз» в отзыве на исковое заявление просит удовлетворить заявленные требования (л.д.9, т.2).

До рассмотрения спора по существу истцом заявленные требования уточнены, в результате чего истец просит установить в свою пользу право ограниченного пользования (сервитут) на нежилые помещения первого этажа площадью 75 кв.м (тамбур, холл, коридор) и часть подвала площадью 36,7 кв.м (коридор), входящие в состав объекта: нежилого помещения общей площадью 518,4 кв.м, принадлежащего на праве собственности Карачаевскому городскому округу Карачаево-Черкесской Республики, расположенного по адресу: КЧР, <...> на следующих условиях:

1) сервитут устанавливается в интересах пользователя - ФИО2, являющегося собственником части здания - гостиничного комплекса в виде второго, третьего, четвертого и мансардного этажей и общества с ограниченной ответственностью сеть сказочных отелей «Домбай-Архыз», непосредственно занимающего указанную часть здания, в следующем порядке:

- сотрудникам и гостям (постояльцам) гостиничного комплекса предоставляется право беспрепятственно, в любое время суток (круглосуточно), осуществлять проход (пронос движимого имущества) по кратчайшему пути через помещения первого этажа: тамбур (литер А, помещение №1, площадь 4,7 кв.м), холл (литер А, помещение №2, площадь 39,7 кв.м), коридор (литер А, помещение №11, площадь 30,6 кв.м) к лифту и лестничной клетке,

- сотрудникам гостиничного комплекса предоставляется право беспрепятственно, в любое время суток (круглосуточно), осуществлять проход по коридору (литер А, помещение №1, площадь 36,7 кв.м), к электрощитовой, комнате с водопроводным, отопительным, канализационным узлами и котельной, расположенным в подвале.

2) границы сервитута установить согласно поэтажному плану здания (первый этаж и подвал) в соответствии с заключением кадастрового инженера от 12.03.2021 №07.

3) период действия сервитута - бессрочно.

4) сервитут подлежит в установленном порядке государственной регистрации.

5) размер платы за сервитут в год составляет 21 008 (Двадцать одна тысяча восемь) рублей 25 копеек, включая НДС (20%) и подлежит оплате ежегодно не позднее 25 января года, следующего за прошедшим годом (л.д.1, 33-36, т.2).

В судебном заседании представитель истца поддержал уточнённые требования.

Представитель ответчика озвучил доводы отзыва, возражений относительно предоставления сервитута не высказал, при этом в части определения его стоимости просил указать годовой размер арендной платы за пользование из расчёта 752,31 за 1 кв.м.

Суд, выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из обстоятельств дела следует, что между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа (инициатор проекта) и ФИО5 (инвестор) заключён инвестиционный контракт от 29.11.2010 по реконструкции объекта незавершённого строительства, находящегося в муниципальной собственности Карачаевского городского округа, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по инвестированию внебюджетных средств в реконструкцию объекта недвижимого имущества в соответствии с заданием на реконструкцию нежилого здания по адресу: КЧР, п. Домбай, мкр. Пихтовый мыс (л.д.88-96, т.1).

Пункт 2.1 инвестиционного контракта содержит сведения о характеристиках объекта, вовлекаемого в инвестиционный процесс: объект незавершённого строительства – травматологический пункт, расположенный по адресу: КЧР, п. Домбай, в 20 м по направлению на северо-восток от ориентира – дома №1 в микрорайоне «Пихтовый мыс»; площадь застройки 370,4 кв.м., этажность – 2; земельный участок с кадастровым номером 09:10:0010101:454, вид разрешённого использования – медицинский травматологический пункт.

Карачаевскому городскому округу выдано разрешение от 26.09.2011 №RU 09302000-413 на ввод в эксплуатацию объекта - части здания травматологического пункта, этажность - 1, общей полезной площадью 518,4 кв.м., ФИО5 выдано разрешение от 26.09.2011 №RU 09302000-414 в отношении части здания травматологического пункта этажность - 4, общая полезная площадь 1008 кв.м., расположенные по адресу: КЧР, <...> (л.д.121-122, т.1).

Дополнительным соглашением от 12.08.2013 к инвестиционному контракту от 29.11.2010 уточнены характеристики земельного участка, на котором осуществляется реализация инвестиционного проекта:

- адрес: КЧР, <...>,

- площадь – 475 кв.м.,

- кадастровый номер 09:10:0010101:722.

Также указанным соглашением уточнено распределение результатов реализации проекта, согласно которому инициатор проекта приобретает в оперативное управление, а Карачаевский городской округ в собственность часть объекта недвижимости – травматологического пункта, возникшего в результате реализации инвестиционного контракта, состоящего из 1 этажа, подвала, созданного по усмотрению и с согласия администрации Карачаевского городского округа, а также ½ доли котельной, обеспечивающей функционирование части объекта недвижимости – травматологического пункта, состоящей из 1 этажа, подвала; инвестор приобретает в собственность часть здания, используемого для организации и размещения офисных помещений в надстроенных этажах - 2, 3, 4 и мансардный этаж, а также ½ доли котельной, обеспечивающей функционирование части здания, возникшего в результате реализации инвестиционного контракта, используемого для организации и размещения офисных помещений в надстроенных этажах – 2, 3, 4 этажи и мансардный этаж (л.д.97-98, т.1).

На основании договора купли-продажи от 30.01.2018 истец приобрёл у ФИО5 в собственность часть здания травматологического пункта площадью 1008 кв.м. с кадастровым номером 09:10:010101:1429 и 2/3 доли земельного участка с кадастровым номером 09:10:0010101:722 площадью 475 кв.м, расположенных по адресу: КЧР, <...> (л.д.120, т.1).

Согласно актуальной выписке из ЕГРН право собственности истца на часть здания травматологического пункта общей площадью 1008 кв.м зарегистрировано 08.02.2018 (л.д.142-145, т.1).

Указанное имущество передано обществу с ограниченной ответственностью «Сеть сказочных отелей «Домбай-Архыз» на основании договора аренды нежилого помещения от 01.11.2020 №3/20, для использования под гостиничный комплекс с рестораном (л.д.99-102, т.1).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке 24.12.2020, что отражено соответствующим штампом на договоре, а также следует из выписки из ЕГРН.

Письмом от 26.11.2020 истец направил в адрес администрации Карачаевского городского округа заявление о согласовании постоянного сервитута на часть нежилого здания (л.д.83-85, т.1).

Письмом от 01.12.2020 №1775 администрация Карачаевского городского округа ответила, что в связи с ведущимися проверками законности строительства объекта, расположенного по адресу: к<...>, установление сервитута не представляется возможным (л.д.87, т.1).

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 216 Гражданского кодекса РФ сервитут является вещным правом.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 Гражданского кодекса РФ.

По правилам статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (пункт 1).

В соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса РФ сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Содержание этих законоположений отвечает предназначению сервитута как ограниченного права пользования чужим недвижимым имуществом (ограниченного вещного права, обременяющего права собственника недвижимого имущества), и в соответствии с этим предназначением ими закреплен способ реализации заинтересованным лицом, нуждающимся в ограниченном использовании чужого земельного участка, своих прав.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 №2509/10, по смыслу статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник господствующей недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (собственника служащей вещи) установления сервитута на данную вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В материалы дела представлен технический паспорт всего здания, расположенного по адресу: КЧР, <...>, состоящего из подвала, четырех этажей и мансардного этажа с экспликациями к поэтажным планам строения (л.д.56-82, т.1).

Согласно акту обследования КЧРГУП «Техническая инвентаризация» от 17.12.2020 вход в часть здания, в котором находится гостиница, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 09:10:0010101:722, возможен лишь с первого этажа здания через центральный вход, также доступ к лифту и к лифтовому холлу и на все остальные этажи возможны лишь с холла, расположенного на первом этаже общей площадью 70,3 кв.м (холл, коридор); часть подвала площадью 36,7 кв.м обеспечивает доступ к котельной, доступ к электрощитовой, обслуживающей всё здание, а также доступ к помещению, в котором расположены водопроводный узел, канализационный узел, отопительный узел, служащие для обеспечения санитарных нужд всего здания (л.д.152-154, т.1).

Указанные в акте обследования обстоятельства также подтверждаются представленным ответчиком заключением кадастрового инженера от 12.03.2021 №07, не оспариваются ответчиком (л.д.18-20, т.1).

Расчёт истцом стоимости сервитута основан на отчёте об оценке рыночной стоимости ставки годовой арендной платы за пользование частью здания травматологического пункта, общей площадью 518,4 кв.м., расположенного по адресу: КЧР, к<...>, подготовленном на основании заказа ответчика (л.д.2-5, т.2).

Согласно отчёту итоговая величина годовой арендной платы за часть здания, площадью 518,4 кв.м, составляет 390 000 рублей.

Таким образом, стоимость годовой аренды за 1 кв.м составляет 752,31 рублей (390 000/518,4).

Суд принимает во внимание то, что отчёт изготовлен по заказу Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа, его содержание не оспаривается участвующими в деле лицами.

Истец отмечает, что общая площадь помещений, на которую необходимо установление сервитута составляет 111,7 кв.м. (нежилые помещения первого этажа площадью 75 кв.м (тамбур, холл, коридор), а также нежилое помещение подвала – коридор площадью 36,7 кв.м.), таким образом годовой размер арендной платы составляет 84 033 рубля.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования, а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника имущества, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

Суд считает обоснованным довод истца о том, что сервитут не может оцениваться в размере арендной платы, поскольку имущество, на которое устанавливается сервитут, не выбывает из владения администрации Карачаевского городского округа; сервитут не ограничивает полномочия администрации по отчуждению указанного имущества; более того, сервитут не порождает у истца прав владения и распоряжения спорным имуществом, в связи с чем суд считает обоснованным установление стоимости сервитута в размере ¼ от стоимости права аренды в размере 21 008,25 рублей.

Устанавливая стоимость сервитута в указанном размере, суд также обращает внимание на то, что ответчиком не представлено нормативного обоснования необходимости установления стоимости сервитута равном размеру стоимости арендной платы, не представлены документы, подтверждающие несение ответчиком издержек в связи с предоставлением истцу права ограниченного пользования.

Учитывая, что собственником части здания травматологического пункта общей площадью 518,4 кв.м, состоящего из помещений первого этажа и подвала, является Карачаевский городской округ, что следует из актуальной выписки из ЕГРН, в удовлетворении заявленных требований к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа надлежит отказать (л.д.142-148, т.1)

Разрешая вопрос о судебных расходах в виде уплаченной истцом при подаче иска государственной пошлины в размере 6 000 рублей, суд, руководствуясь положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относит их на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.110, 112, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Установить в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 320091700013313, ИНН <***>) право ограниченного пользования (сервитут) на нежилые помещения первого этажа площадью 75 кв.м (тамбур, холл, коридор) и часть подвала площадью 36,7 кв.м (коридор), входящие в состав объекта: нежилого помещения общей площадью 518,4 кв.м, принадлежащего на праве собственности Карачаевскому городскому округу Карачаево-Черкесской Республики, расположенного по адресу: КЧР, <...> на следующих условиях:

1) Сервитут устанавливается в интересах пользователя - ФИО2, являющегося собственником части здания - гостиничного комплекса в виде второго, третьего, четвертого и мансардного этажей и общества с ограниченной ответственностью сеть сказочных отелей «Домбай-Архыз», непосредственно занимающего указанную часть здания, в следующем порядке:

- сотрудникам и гостям (постояльцам) гостиничного комплекса предоставляется право беспрепятственно, в любое время суток (круглосуточно), осуществлять проход (пронос движимого имущества) по кратчайшему пути через помещения первого этажа: тамбур (литер А, помещение №1, площадь 4,7 кв.м), холл (литер А, помещение №2, площадь 39,7 кв.м), коридор (литер А, помещение №11, площадь 30,6 кв.м) к лифту и лестничной клетке,

- сотрудникам гостиничного комплекса предоставляется право беспрепятственно, в любое время суток (круглосуточно), осуществлять проход по коридору (литер А, помещение №1, площадь 36,7 кв.м), к электрощитовой, комнате с водопроводным, отопительным, канализационным узлами и котельной, расположенным в подвале.

2) Границы сервитута установить согласно поэтажному плану здания (первый этаж и подвал) в соответствии с заключением кадастрового инженера от 12.03.2021 №07.

3) Период действия сервитута - бессрочно.

4) Сервитут подлежит в установленном порядке государственной регистрации.

5) Размер платы за сервитут в год составляет 21 008 (Двадцать одна тысяча восемь) рублей 25 копеек, включая НДС (20%) и подлежит оплате ежегодно не позднее 25 января года, следующего за прошедшим годом.

В удовлетворении заявленных требований к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа отказать.

Взыскать с администрации Карачаевского городского округа Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 320091700013313, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6 000 (Шесть тысяч) рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано до истечения указанного срока в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина 9, город Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000), а также может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (Рашпилевская улица, дом 4, г. Краснодар, Краснодарский край, 350063) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.Х. Тебуева