Решение от 26 января 2025 г. по делу № А32-30954/2024

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело №А32-30954/2024
г. Краснодар
27 января 2025г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2024г.

Полный текст решения изготовлен 27 января 205г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Чурикова В.С. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Журавель А.Н., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ИНН <***>) г. Сочи к ООО СЗ «Колибри» (ИНН <***>) г. Сочи

с участием третьего лица: ООО «Альпика Групп» (ИНН <***>) г. Сочи, о взыскании задолженности в сумме 2 718 100 руб.

по встречному заявлению ООО СЗ «Колибри» (ИНН <***>) г. Сочи к ИП ФИО1 (ИНН <***>) г. Сочи с участием третьего лица: ООО «Альпика Групп» (ИНН <***>) г. Сочи о признании договоров недействительными

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность от 28.05.2024г. (отсутствует высшее юридическое образование),

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 05.06.2024г.,

от третьего лица: ФИО4 – доверенность от 14.10.20.24г.,

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО СЗ «Колибри» (ИНН <***>) г. Сочи о взыскании задолженности в сумме 2 718 100 руб.

Определением суда от 19.08.2024 к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО СЗ «Колибри» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительными ничтожные сделки : агентский договор №1-7-43 от 20.07.2023 , агентский договор №1-7-09 от 08.08.2023

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседание не явился.

В соответствии, частями 3, 6 статьи 59 АПК РФ, представителями в суде могут быть дееспособные лица, имеющие высшее юридическое образование или ученую степень по юридической специальности (за исключением дел, рассматриваемых мировыми судьями и районными судами в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации). Представители должны представить суду документы о своем образовании или об ученой степени по юридической специальности, а также документы, удостоверяющие их статус и полномочия.

Соблюдение требований части 3 статьи 59 АПК РФ, о наличии высшего юридического образования у лиц, выступающих представителями в суде, может подтверждаться дипломом бакалавра, дипломом специалиста, дипломом магистра, дипломом об окончании аспирантуры (адъюнктуры) по юридической специальности, дипломом кандидата наук или дипломом доктора наук.

В соответствии с ч. 4 ст. 61 АПК РФ, иные оказывающие юридическую помощь лица представляют суду документы о высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности, а также документы, удостоверяющие их полномочия. Полномочия на ведение дела в арбитражном суде должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с федеральным законом, а в случаях, предусмотренных международным договором Российской Федерации или федеральным законом, в ином документе. Полномочия представителя также могут быть выражены в заявлении представляемого, сделанном в судебном заседании, на что указывается в протоколе судебного заседания.

В судебное заседание, проходившее 15.10.2024г. ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН: <***>) не явилась, в то время как ФИО2, действующая на основании доверенности от 28.05.2024г., не представила по требованию суда доказательства наличия у нее юридического образования, позволяющего ей представлять интересы ИП ФИО1 без ее участия.

Таким образом, суд не допустил ФИО2 к участию в деле как представителя истца, разъяснив, что она может присутствовать в судебном заседании в качестве слушателя.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению возражает против исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск, настаивает на удовлетворении встречного иска.

Представитель третьего лица в судебном заседании возражает против удовлетворения первоначального искового заявления , и считает , что встречный иск подлежит удовлетворению.

В судебном заседании согласно ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17-00 час 28.10.2024.

После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие представителей сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как следует из материалов дела, 20.07.2023 между истцом (агентом) и ответчиком (принципалом) был заключен агентский договор №1-7-43 , согласно которому ИП ФИО1 обязалась за вознаграждение совершать по поручению ООО СЗ «Колибри» действия, направленные на реализацию объекта недвижимого имущества ( поиск и привлечение покупателей) нежилых помещений ( гостиничных номеров) гостиничном комплексе «NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7 номер на поэтажном 43 площадью 36,49 кв.м.

В связи с заключением данного договора истцом был заключен с гр. ФИО2 субагентский договор на поиск потенциальных покупателей на объект недвижимости для исполнения обязательств Агента по договору №1-7-43 от 20.07.023 и всех последующих агентских договоров по поиску покупателей объектов недвижимости.

ООО «СЗ Колибри» на момент заключения Агентского договора с ИП ФИО1 на реализацию объекта недвижимости в строящемся гостиничном комплексе NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7 номер на поэтажном 43 площадью 36,49 кв.м., предварительно оформил данный объект недвижимости на связанное с ним лицо ФИО5. Для этого между ООО СЗ «Колибри» и гр. ФИО5 был заключен был договор участия в долевом строительстве гостиничного комплекса №1-7-43 от 03.05.2023 на объект недвижимости , расположенный в строящемся гостиничном комплексе «NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7 номер на поэтажном 43 площадью 36,49 кв.м., в связи с чем в последствии была произведена государственная регистрация права участника долевого строительства гр- ФИО5 на указанный объект недвижимости , что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия в долевом строительстве от 24.05.2-023 №КУВД -001/2023-20641042.

Взаимодействие и координацию действий по продаже объекта от имени ООО «СЗ «Колибри» но оформленного на гр. ФИО5 с Агентом с найденным агентом покупателем со стороны ответчика осуществляло ООО «Альпика ГРУПП» , которое исполняло со стороны ответчика функцию отдела продаж ООО «СЗ «Колибри» .

ООО «Альпика ГРУПП» занималось непосредственной подготовкой документов дл Агента от лица ООО СЗ «Колибри» при продаже найденному Агентом Покупателю объекта недвижимости по договору №1-7-43 от 03.05.2023 , что подтверждают почтовые сообщения между Агентом и ООО «Альпика Групп» , сообщения в мессенджере Ватсапп с должностными лицами ООО «Альпика Групп» по вопросам документов, заключения договоров купли- продажи и уступки прав требований, регистрации прав Покупателя на недвижимое имущество.

Указанное обстоятельство подтверждает Агентский договор №009 от 28.09.2022 , заключенный между ООО СЗ «Колибри» (Принципала) и ООО «Альпика Групп» об оказании Агентом принципалу комплекса юридических и фактических действий , направленных на заключение принципалом договоров участия в долевом строительстве Гостиничного комплекса «NAIMAN nesidence".

Во исполнение агентского договора №1-7-43 от 20.07.2023 истец совершил следующие действия:

Агентом был найден покупатель гр. ФИО6 на объект недвижимости, расположенный в строящемся гостиничном комплексе NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7 номер на поэтажном 43 площадью 36,49 кв.м.

При непосредственном участии Агента между гр. ФИО5 и гр. ФИО6 29.11.2023 был заключен договор №1-7-49-У об уступке права (требования) и перевода долга по договору №1-7-43 от 03.05.2023.

В связи с этим истцом предоставлен ответчику Акт выполнения работ и счет на оплату в соответствии с произведенным платежом в рамках Договора участия в долевом строительстве гостиничного комплекса №1-7-43 от 03.05.2023 , заключенного между ООО СЗ « Колибри» и ФИО5 и заключением в последствии Договора №1-7-43-У об уступке права (требования) и перевода долга по договору №1-7-43 от 03.05.2023. Данный акт ответчиком был получен и принят, но подписанный не возвращен, претензий от него не поступило.

В соответствии с пп. 1.4, 2.1. и 2.2. Агентского договора №1-7-43 от 20.07.2023 истцу должно быть выплачено вознаграждение в размере 7( семь) процентов от суммы денежных средств , поступивших от покупателя на эскроу счет по заключенному договору долевого участия за объект, но не более 1 242 500 руб., в следующем порядке : Принципал оплачивает вознаграждение Агенту причитающееся агентское вознаграждение в течение 15 рабочих дней с момента поступления денежных средств на эскроу счет и подписания Агентом и принципалом Акта выполненных работ .Акт выполненных работ был направлен Агентом, но от подписания Принципал уклонился не подписав его , и не высказав никаких замечаний или несогласия с данным актом.

Таким образом, размер не выплаченного ответчиком истцу агентского вознаграждения по агентскому договору №1-7-43 от 20.07.2023 составляет 1 242 500 руб.

Кроме того, между истцом (агентом) и ответчиком (принципалом) был заключен агентский договор №1-7-09, согласно которому ИП ФИО1 обязалась за вознаграждение совершать по поручению ООО СЗ «Колибри» действия, направленные на реализацию объекта недвижимого имущества (поиск и привлечение покупателей) нежилых помещений (гостиничных номеров) гостиничном комплексе «NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7, номер на поэтажном 09 площадью 35,01 кв.м.

В связи с заключением данного договора истцом был заключен с гр. ФИО2 субагентский договор на поиск потенциальных покупателей на объект недвижимости для исполнения обязательств Агента по договору №1-7-43 от 20.07.023 и всех последующих агентских договоров по поиску покупателей объектов недвижимости, в том числе и агентского договора №1-7-09 от 08.08.2023 .

ООО «СЗ Колибри» на момент заключения Агентского договора с ИП ФИО1 на реализацию объекта недвижимости в строящемся гостиничном комплексе NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7 номер на поэтажном 09 площадью 35,01 кв.м., предварительно оформил данный объект недвижимости на связанное с ним лицо ФИО7. Для этого между ООО СЗ «Колибри» и гр. ФИО7 был заключен был договор участия в долевом строительстве гостиничного комплекса №1-7-09 от 22.05.2023 на объект недвижимости , расположенный в строящемся гостиничном комплексе «NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7 номер на поэтажном плане 09 площадью 35,01 кв.м., в связи с чем в последствии была произведена государственная регистрация права участника долевого строительства гр- ФИО5 на указанный объект недвижимости , что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия в долевом строительстве от 01.06.2023 №КУВД -001/2023-22519941.

Взаимодействие и координацию действий по продаже объекта от имени ООО «СЗ «Колибри», но оформленного на гр. ФИО7 с Агентом с найденным агентом покупателем со стороны ответчика осуществляло ООО «Альпика ГРУПП» , которое исполняло со стороны ответчика функцию отдела продаж ООО «СЗ «Колибри» .

ООО «Альпика ГРУПП» занималось непосредственной подготовкой документов для Агента от лица ООО СЗ «Колибри» при продаже найденному Агентом Покупателю объекта недвижимости по договору №1-7-09 от 08.08.2023 , что подтверждают почтовые сообщения между Агентом и ООО «Альпика Групп» , сообщения в мессенджере Ватсапп с должностными лицами ООО «Альпика Групп» по вопросам документов, заключения договоров купли- продажи и уступки прав требований, регистрации прав Покупателя на недвижимое имущество.

Указанное обстоятельство подтверждает Агентский договор №009 от 28.09.2022 , заключенный между ООО СЗ «Колибри» (Принципала) и ООО «Альпика Групп» об оказании Агентом принципалу комплекса юридических и фактических действий , направленных на заключение принципалом договоров участия в долевом строительстве Гостиничного комплекса «NAIMAN nesidence".

Во исполнение агентского договора №1-7-09 от 08.08.2023 истец совершил следующие действия:

Агентом был найден покупатель гр. ФИО6 на объект недвижимости, расположенный в строящемся гостиничном комплексе NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7 номер на поэтажном плане 09 площадью 35.01 кв.м.

При непосредственном участии Агента между гр. ФИО7 и гр. ФИО6 01.12.2023 был заключен договор №1-7-09-У об уступке права (требования) и перевода долга по договору №1-7-09 от 22.05.2023.

В связи с этим истцом предоставлен ответчику Акт выполнения работ и счет на оплату в соответствии с произведенным платежом в рамках Договора участия в долевом строительстве гостиничного комплекса №1-7-09 от 22.05.2023 , заключенного между ООО СЗ « Колибри» и ФИО7 и заключением в последствии Договора №1-7-09-У об уступке права (требования) и перевода долга по договору №1-7-09 от 22.05.2023 . Данный акт ответчиком был получен и принят, но подписанный экземпляр не возвращен, претензий от него не поступило.

В соответствии с пп. 1.4, 2.1. и 2.2. Агентского договора №1-7-09 от 08.08.2023 истцу должно быть выплачено вознаграждение в размере 7( семь) процентов от суммы денежных средств , поступивших от покупателя на эскроу счет по заключенному договору долевого участия за объект, но не более 1 475 600 руб., в следующем порядке : Принципал оплачивает вознаграждение Агенту причитающееся агентское вознаграждение в течение 15 рабочих дней с момента поступления денежных средств на эскроу счет и подписания Агентом и принципалом Акта выполненных работ .Акт выполненных работ был направлен Агентом, но от подписания Принципал уклонился не подписав его , и не высказав никаких замечаний или несогласия с данным актом.

Таким образом, размер не выплаченного ответчиком истцу агентского вознаграждения по агентскому договору №1-7-09 от 08.08.2023 составляет 1 475 600 руб.

Данные вознаграждения истцу не были выплачены, в связи с чем по двум договорам за ответчиком образовалась задолженность в общей сумме 2 718 100 руб.

Истец обратился к ответчику с претензией от 22.03.2024 о выплате вознаграждения по договорам №1-7-43 от 20.07.2023 и № 1-7-09 от 08.08.2023 , которая была получена ответчиком ,но ответ на претензию не поступил.

Данные обстоятельства послужили поводом для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (пункт 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочия агента могут быть определены договором конкретно, путем перечисления поручаемых ему действий, либо в общем виде, с передачей агенту общих полномочий на совершение юридически значимых действий, направленных на достижение оговоренной принципалом цели. Допускается возможность предоставления агенту общих полномочий на совершение сделок от имени принципала без указания на их характер и условия осуществления. Указанные полномочия, закрепленные в письменном договоре, позволяют агенту совершать в интересах принципала сделки и действия любого содержания.

Так, предмет агентского договора составляет оказание агентом услуг по совершению в интересах принципала юридических и фактических действий, поскольку в момент заключения такого длящегося договора не всегда можно определить характер возможных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу пункта 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. Согласно пункту 1 статьи 782 ГК РФ, фактически оказанные услуги подлежат оплате.

На основании статьи 783 ГК РФ к договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде, если это не противоречит статьям 779 - 782 Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 года N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда").

Наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему, качеству и стоимости работ (пункты 12, 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 года N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда").

В данном случае истец требует оплатить оказанные агентские услуги.

В силу толкования положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и общих положений о доказывании возложение бремени доказывания отрицательного факта недопустимо с точки зрения поддержания баланса процессуальных прав и гарантий их обеспечения (пункт 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункт 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016).

В данном случае бремя доказывания факта оказания агентских услуг в полном объеме ложится на истца, который положительными фактами должен доказать оказание таких услуг.

Однако, истец не представил доказательства выполнения указанных выше услуг, акты выполненных работ не подписаны со стороны ответчика.

Как следует из материалов дела, 20.07.2023 между истцом ( агентом) и ответчиком (принципалом) был заключен агентский договор №1-7-43 , согласно которому ИП ФИО1 обязалась за вознаграждение совершать по поручению ООО СЗ «Колибри» действия, направленные на реализацию объекта недвижимого имущества ( поиск и привлечение покупателей) нежилых помещений ( гостиничных номеров) гостиничном комплексе «NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7 номер на поэтажном 43 площадью 36,49 кв.м.

Также , 22.05.2023 между истцом ( агентом) и ответчиком (принципалом) был заключен агентский договор №1-7-09 , согласно которому ИП ФИО1 обязалась за вознаграждение совершать по поручению ООО СЗ «Колибри» действия, направленные на реализацию объекта недвижимого имущества ( поиск и привлечение покупателей) нежилых помещений ( гостиничных номеров) гостиничном комплексе «NAIMAN nesidence", находящемся по адресу: <...> этаж 7, номер на поэтажном 09 площадью 35,01 кв.м.

При этом, как указывает сам истец , ДДУ №1-7-43 заключен 03.05.2023 , участник долевого строительства ФИО5 , запись о государственной регистрации 23:49:0302037:62- 23/238/2023 – 114 дата регистрации от 01.06.2023. ДДУ № 1-7-09 заключен 22.05.2023 , участник долевого строительства ФИО7 , запись о государственной регистрации 23:49:0302037:62- 23/238/2023 – 86 дата регистрации от 24.05.2023.

Таким образом, судом установлено, что объекты , указанные в Агентских договорах на дату заключения спорных агентских договоров, выбыли из состава имущества ООО СЗ «Колибри» , так как были реализованы участникам долевого строительства путем заключения ДДУ с физическими лицами, в связи с чем единственным лицом, имеющим право распоряжаться данными объектами , в том числе давать поручение о его продаже путем уступки прав , в соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ , являлись участники ДДУ , а именно : ФИО5 и ФИО7

Согласно ст. 209 ГК РФ п. 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Пунктом 2, Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии ч.3 ст. 4 , ст. 17 Закона №214- ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме , подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор Долевого Участия №1-7-48 и ДДУ № 1-7-09 зарегистрированы Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края в соответствии с требованиями ст. 17 Закона №214- ФЗ , ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», что подтверждается Выписками от 24.05.2-023 №КУВД -001/2023-20641042, и от 01.06.2023 №КУВД -001/2023-22519941.

В соответствии с ч.1 ст. 131 Гражданского Кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав , их возникновение , переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами , осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. регистрации подлежит право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Следовательно, с даты регистрации ДДУ ответчик ООО СЗ «Колибри» утратил право распоряжаться объектами долевого строительства, а участник долевого строительства приобрел право на объект на основании ДДУ и является единственным юридически значимым правообладателем , способным отчуждать объект долевого строительства путем передачи права требования по ДДУ.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований по первоначальному иску, считает спорные агентские договоры недействительными ничтожными сделками, в связи с чем, обратился со встречным исковым заявлением.

В качестве обоснования заявленных встречных исковых требований истец по встречному иску указал, что агентские договоры № 1-7-43, № 1-7-09 являются недействительными сделками, так как предметом агентских договоров является поручение первичной реализации объектов путем заключения договоров участия в долевом строительстве, а не договоров уступки прав, в связи с чем, агентские договоры не могли быть заключены от имени ООО СЗ «Колибри», т.к. на дату их заключения, по указанным объектам уже были заключены договоры участия в долевом строительстве от 03.05.2023, от 08.08.2023.

На дату заключения агентских договоров единственными правообладателями, способным распоряжаться указанными объектами, являлись участники долевого строительства – физические лица (ФИО5, ФИО7). Истец по встречному иску пояснил, что участники долевого строительства не являются лицами, связанными с ООО СЗ «Колибри», между указанными лицами отсутствует экономический интерес, или иная выгода. Напротив, участники долевого строительства по указанным договорам не исполнили обязательства по оплате договоров долевого участия, в связи с чем застройщику причинены убытки в виде необходимости оплаты повышенных процентов за пользование кредитными средствами, т.к. строительство объекта осуществляется с применением проектного финансирования.

Истец по встречному иску пояснил, что агентские договоры не содержали условия о возможности заключения субагентских договоров. Гражданско-правовые отношения между истцом по встречному иску и субагентом отсутствуют, в связи с чем, отсутствуют взаимные обязательства.

Так же истец по встречному иску пояснил, что агентские договоры подписаны представителем ООО СЗ «Колибри - ФИО8, которая действовала от имени ООО «СЗ «Колибри» на основании доверенности от 18.07.2023 23АВ38223310 в ущерб экономическим интересам ООО «СЗ «Колибри». В связи с выявлением закономерных событий, связанных с заключением ФИО8 агентских договоров и в последующем, заключением Титовой Д.А, с агентами договоров долевого участия, по которым не поступали оплаты на эскроу-счета, доверенность была отозвана нотариально удостоверенным Распоряжением от 03.10.2023 № 23АВ4339548.

Истец по встречному иску полагает, что ИП ФИО1, ФИО8 и участники долевого строительства, при заключении агентских договоров имели корыстный умысел, направленный на создание видимости реализации объекта, а именно: договор долевого участия заключался с лицом, объединенным с агентом единым экономическим интересом и выражавшимся в том, что участник долевого строительства, вносил только первый платеж (бронирование объекта) и не исполнял обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве. Спустя некоторое время, после увеличения цены объекта, объект продавался реальному покупателю путем заключения договора уступки прав и перевода долга, при этом разницу в цене агент и первый участник долевого строительства делили между собой, в то время, как застройщик, не получая оплату по договорам долевого строительства, получал кредитные средства по повышенному проценту.

Учитывая, что агентские договоры содержат поручение продажи объектов по договору участия в долевом строительстве, при этом они заключены значительно позднее того, как были зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве по конкретным объектам, истец по встречному иску просит признать недействительными сделками агентские договоры № 1-7-09, № 1-7-43, применить последствия недействительности сделок и отказать истцу по первоначальному иску в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо ООО «Альпика Групп» возражало против удовлетворения исковых требований, считает, что доводы истца незаконны и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Предметом агентских договоров является поручение реализации конкретного объекта путем заключения договора участия в долевом строительстве. Спорные агентские договоры не имеют отношение к договорам участия в долевом строительстве № 1-7-09, № 1-7-43, так как агентские договоры заключены позднее заключения и регистрации Росреестром договоров участия в долевом строительстве № 1-7-09, № 1-7-43.

У ООО «СЗ «Колибри» не возникло обязательств по оплате ИП ФИО1 агентского вознаграждения по агентским договорам № 1-7-09, № 1-7-43, а последующая реализация объектов долевого строительства не регулируется условиями агентских договоров и не предусматривает возможность реализации объектов путем заключения договоров уступки прав и передачи долга, так как единственным лицом, способным отчуждать объект долевого строительства путем передачи прав и обязанностей по договору является участник долевого строительства, в связи с чем считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст. 1, 11 ГК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца посредством предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

В силу абз. 4 ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Как следует из встречного искового заявления, агентские договоры №1-7-43 от 20.07.2023 и №1-7-09 от 08.08.2023 являются недействительными сделками , в связи с чем не влекут юридических последствий , не могут порождать права и обязанности сторон.

Истцом по первоначальному иску указано, что между истцом и ответчиком заключен агентский договор, по которому истец обязался за вознаграждение совершать по поручению ответчика действия, направленные на реализацию объекта недвижимости.

При этом истец не корректно цитирует, что в предмет Агентских договоров, следует, что ООО СЗ «Колибри» уполномочил ИП ФИО1 реализовать объект, указанный в п.1.1.Агентских договором, путем заключения договоров участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Часть 1 ст. 432 ГК РФ устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено материалами дела, что предметом агентских договоров является поручение агенту реализовать объекты № 1-7-43, № 1-7-09 путем заключения договоров участия в долевом строительстве.

Частью 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается в том числе на основании договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 8.1, ст. 219 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (ЕГРН), если иное не установлено законом.

Согласно ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 48 Федерального закона от 13.07. 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из представленных в дело материалов следует, что на дату заключения агентских договоров от 20.07.2023, от 08.08.2023, договоры участия в долевом строительстве уже были заключены и зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в соответствии с требованиями ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ: договор участия в долевом строительстве № 1-7-43 заключен 03.05.2023, дата регистрации от 24.05.2023, запись о государственной регистрации 23:49:0302037:62-23\238\2023-86; договор участия в долевом строительстве № 1-7-09 заключен 22.05.2023, дата регистрации от 01.06.2023, запись о государственной регистрации 23:49:0302037:62-23\238\2023-114, что подтверждается Выписками ЕГРН, представленными в материалы дела.

С даты государственной регистрации права участников долевого строительства на объекты (24.05.2023, 01.06.2023), указанные объекты, выбыли из состава имущества ООО «СЗ «Колибри», застройщик утратил право распоряжения объектами долевого строительства, а участники долевого строительства приобрели право на объекты и являлись единственным юридически значимыми правообладателями, способными отчуждать объект долевого строительства путем передачи права требования по договору долевого строительства в соответствии с положениями ч. 2 ст. 11, ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 164 ГК РФ, п. 10 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ.

Следовательно, исполнение обязательств по агентским договорам № 1-7-43, № 1-7-09, не могло состояться как юридический факт в силу противоречия положениям ч.3 ст.4, ст. 17, ч.1 ст. 11, Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ, устанавливающих необходимость заключения договоров участия в долевом строительстве, необходимость их государственной регистрации и последующее отчуждение объекта путем заключения договора уступки права требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве.

Документы, представленные истцом по первоначальному иску в материалы дела, не подтверждают факт причастности истца к заключению договоров участия в долевом строительстве № 1-7-43, № 1-7-09.

Переписка, представленная истцом по первоначальному иску, не подтверждает факт того, что истец, являясь агентом, а так же субагент, привлекли покупателей на покупку объекта по договору участия в долевом строительстве. Напротив, представленная переписка датирована намного позднее дат заключения договоров участия в долевом строительстве, в связи с чем она не может быть применима при рассмотрении исковых требований ИП ФИО1

Выписки из эскроу счетов подтверждают, что по договору участия в долевом строительстве № 1-7-43 участник долевого строительства оплату не производил; по договору участия в долевом строительстве № 1-7-09 участник долевого строительства произвел оплату в сумме 200 000 руб., в связи с чем размер исковых требований так же не подтвержден.

Суд критически оценивает заявление истца по первоначальному иску о взаимосвязи участника долевого строительства с ответчиком (по первоначальному иску иску). Данный довод опровергнут самим же истцом по первоначальному иску путем представления в материалы дела письма участника долевого строительства ФИО5 от 27.02.2024. Истцом не доказана взаимосвязь участников долевого строительства с ответчиком.

Предмет агентских договоров не имеет отношение к договорам уступки права требования и перевода долга, представленные истцом по первоначальному иску.

Содержание актов об оказанных услугах, представленные истцом по первоначальному иску, не соответствуют предмету агентских договоров.

Таким образом, истцом не доказано и не подтвержден вид и объем работ, выполняемых по агентским договорам, не представлено доказательств, подтверждающих заявленные исковые требования.

Законом № 214-ФЗ установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

Часть 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ регламентирует, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Часть 1 ст. 12.1. Закона № 214-ФЗ устанавливает, что залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, объекты указанные в договоре участия в долевом строительстве, находятся в залоге у участника долевого строительства, что исключает возможность отчуждения застройщиком объектов принадлежащим иным лицам (правообладателям) путем заключения договора уступки права требования и перевода долга.

Статьей 166 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу положений п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка не влечет юридических последствий, которые не связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон по общему правилу обязана возвратить другой все полученное по сделке (реституция). Если вернуть полученное в натуре невозможно (в том числе когда оно выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), нужно возместить его стоимость. Иные последствия могут предусматриваться законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Исполнения по Агентским договорам не производилось, в связи с чем стороны свободны от исполнения обязательств возврата исполненного по сделке.

Агентские договоры изначально являлись ничтожными сделками, так как они являлись неисполнимыми, не могли порождать последствий, на которые они были направлены и противоречат требованиям ст. 164, ст. 209, ст. 219, п.1 ч.1 ст. 352 ст. 432, Гражданского кодекса РФ (ч. 3 ст. 4, ст. 17, ч.1 ст.13, п.1 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ, п. 1.1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ, ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ, ст. 164, ст. 209, ст. 219 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По первоначальному исковому заявлению расходы по оплате госпошлины возлагаются на истца, оплатившего госпошлину при подаче иска в суд, поскольку истцу в иске отказано.

По встречному исковому заявлению, в связи с удовлетворением исковых требований, оплату по госпошлине следует возложить на ответчика. Истец подаче иска в суд оплатил госпошлину в сумме 12 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 402 от 16.07.2024 и № 409 от 23.07.2024.

Следовательно, с ответчика надлежит взыскать в пользу истца по встречному иску расходы по оплате госпошлины сумме 12 000 руб.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

По первоначальному исковому заявлению:

Истцу в иске отказать.

По встречному исковому заявлению.

Признать недействительным (ничтожным) агентский договор №1-7-43 от 20.07.2023, заключенный между ООО СЗ «Колибри» и ИП ФИО1.

Признать недействительным (ничтожным) агентский договор №1-7-09 от 08.08.2023, заключенный между ООО СЗ «Колибри» и ИП ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 ( ИНН <***>) г. Сочи в пользу ООО СЗ «Колибри» (ИНН <***>) г. Сочи расходы по оплате госпошлины в сумме 12 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья В.С. Чуриков