Постановление от 20 апреля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, <...>

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

21 апреля 2026 года Дело № А56-106216/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 16.02.2026), от акционерного общества «Котлин-Новатор» ФИО2 (доверенность от 07.06.2025),

рассмотрев 15.04.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2026 по делу № А56-106216/2024,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Котлин-Новатор», адрес: 192029, Санкт-Петербург, наб. Обводного Канала, д. 14, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет), и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Учреждение), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная ул., д. 5, корп. 2, лит. К2, по цене 1 258 836 руб. 70 коп. в 10-дневный срок с момента вынесения судом решения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2025 иск удовлетворен: на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5 по цене 1 258 836 руб. 70 коп. в 10-дневный срок с момента вынесения судом решения; в иске к Учреждению отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2026 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 07.04.2025 и постановление от 26.01.2026, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Податель жалобы выражает несогласие с выводами судов относительно наличия правовых оснований для исчисления цены продажи земельного участка с применением коэффициента 0,25, полагает, что Общество не подтвердило использование под размещение промышленных объектов более 70% площади земельного участка, ссылается на акт обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Также Комитет считает, что Обществом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Учреждение считается извещенным в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в границах земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5 площадью 1265 кв.м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная ул., д. 5, корп. 2, лит. А (далее – Участок), расположено двухэтажное нежилое здание - производственный корпус № 2а с кадастровым номером 78:12:0007001:1242, площадью 1469,4 кв.м, собственником которого с 07.11.2023 является Общество.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 14.11.2023 о выкупе Участка, в границах которого расположено принадлежащее ему Здание.

Письмом от 29.12.2023 № 05-26-124909/23-0-6 Комитет сообщил Обществу об отказе в выкупе Участка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2024 по делу № А56-4710/2024, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.02.2025, отказ Комитета в выкупе Участка, изложенный в письме от 29.12.2023 № 05-26-124909/23-0-6, признан незаконным; на Комитет возложена обязанность принять решение о предоставлении Обществу в собственность за плату Участка посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества договора купли-продажи Участка в 10-дневный срок с момента вынесения судом решения.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета, письмом от 18.09.2024 № 04-25-21018/24-0-0 направило Обществу для подписания проект договора купли-продажи Участка, содержащий в пункте 2.1 условие о выкупной цене в размере 5 035 346 руб. 79 коп.

Общество, полагая, что цена продажи Участка подлежит определению с применением корректирующего коэффициента 0,25 к его кадастровой стоимости, и должна составлять в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 59-19) 1 258 836 руб. 70 коп., направило в Комитет проект договора купли-продажи, содержащий в пункте 2.1 условие о цене Участка в размере 1 258 836 руб. 70 коп.

Указывая на возникновение между сторонами разногласий относительно условия договора купли-продажи о цене Участка, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции признал требования Общества к Комитету обоснованными и удовлетворил иск, определив условие договора купли-продажи о цене Участка в редакции Общества (1 258 836 руб. 70 коп.).

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 того же Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора купли-продажи о цене Участка.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

В Санкт-Петербурге соответствующий порядок установлен Законом № 59-19.

Пунктом 1 статьи 1-2 Закона № 59-19 (здесь и далее в применимой к спорным отношениям редакции) предусмотрено, что при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, цена земельных участков, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном в пунктах 2 - 8 названной статьи.

В силу пункта 2 данной статьи цена земельных участков, если иное не установлено в пункте 8 названной статьи, определяется по формуле: Ц = Цкад x К, где: Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 7-1 той же статьи.

Согласно пункту 7.1 статьи 1-2 Закона № 59-19 корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25, при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, в случаях, предусмотренных в статье 39.20 ЗК РФ, собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них при условии, что под указанные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади земельных участков.

В соответствии с данными ЕГРН Участок имеет вид разрешенного использования – «для размещения промышленных объектов».

Как установили суды, на Участке расположено принадлежащее Обществу на праве собственности здание производственного корпуса № 2а, которое, исходя из площади его застройки, занимает 79% площади Участка.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-4710/2024, в рамках которого Обществом оспаривался отказ Комитета в выкупе Участка, установлено, что Участок используется Обществом в соответствии с видом разрешенного использования, содержащимся в сведениях ЕГРН (то есть для размещения промышленных объектов).

На основании установленных при рассмотрении настоящего дела и дела № А56-4710/2024 обстоятельств суды обоснованно посчитали, что цена продажи подлежит определению в соответствии с пунктом 7.1 статьи 1-2 Закона № 59-19 с применением корректирующего коэффициента 0,25.

Аргумент Комитета о незаконности обжалуемых судебных актов, мотивированный ссылками на акт обследования ККИ, который не был представлен в материалы дела и на который Комитет не ссылался при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, отклоняется судом кассационной инстанции.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», доводы лиц, участвующих в деле, относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, которые не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, не принимаются во внимание и не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции.

Довод Комитета о несоблюдении Обществом предусмотренного Граждански Кодексом Российской Федерации срока передачи разногласий по вопросу цены Участка на рассмотрение суда были подробно исследованы судом апелляционной инстанции и мотивированно им отклонены применительно к конкретным обстоятельствам данного дела и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом даты направления Обществу проекта договора купли-продажи письмом от 18.09.2024, направления Обществом Комитету 27.09.2024 возражений относительно цены Участка, обращения Общества в арбитражный суд с иском по настоящему делу 16.10.2024, а также позиции Комитета о его несогласии с указанной Обществом ценой Участка, суды, руководствуясь положениями статей 445, 446 ГК РФ, правомерно рассмотрели по существу возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласия относительно существенного условия договора о цене Участка.

При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены решения от 07.04.2025 и постановления от 26.01.2026, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2026 по делу № А56-106216/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

А.Е. Филиппов