Решение от 11 ноября 2025 г. по делу № А76-14756/2025

Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chelarbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-14756/2025
12 ноября 2025 года
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 ноября 2025 года


Судья Арбитражного суда Челябинской области Добронравов В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шавриной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: <...>, каб. 603, дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТЪ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о расторжении договоров купли-продажи недвижимости,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ПАО «Сбербанк России»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТ» (далее – истец, ООО «ФАБРИКАНТЪ») 30.04.2025 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1), содержащим требования:

- расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения №1 от 15.01.2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому в собственность ФИО1 переходит недвижимое имущество: нежилое помещение № 1, общей площадью 4 026,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:774.

- расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения №2 от 15.01.2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому в собственность ФИО1 переходит недвижимое имущество: нежилое помещение № 4, общей площадью 4 033,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:6962.

- прекратить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости: нежилое помещение № 1, общей площадью 4 026,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:774; нежилое помещение № 4, общей площадью 4 033,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:6962

- возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТ»:  нежилое помещение № 1, общей площадью 4 026,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:774;  нежилое помещение № 4, общей площадью 4 033,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:6962.

Определением суда от 06.05.2025 исковое заявление принято к рассмотрению, возбужденно производство по делу.

Определением суда от 09.07.2025 к участию деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: ПАО «Сбербанк России».

Судебное разбирательство по делу откладывалось, последнее на  28.10.2025.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с правилами статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе путем размещения публичного объявления на официальном сайте суда в сети Интернет.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела без их участия (пункт 5 статьи 156 АПК РФ).

ИП ФИО1 в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований, указывает, что расчет за проданные объекты недвижимости произведен в полном объеме, задолженность отсутствует. Оснований для расторжения договоров нет, в подтверждении указанных доводов ответчик представил акт приема-передачи наличных денежных средств от 15.01.2024.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между ООО «ФАБРИКАНТЪ» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества:

1) договор № 1 купли-продажи нежилого помещения от 15.01.2019,  согласно которому в собственность ФИО1 переходит следующее имущество: нежилое помещение № 1, общей площадью 4 026,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:774.

Согласно пункту 2.1 данного договора стоимость недвижимого имущества составляет 122 023 000 рублей, НДС не предусмотрен.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что покупатель обязуется оплатить Продавцу стоимость продаваемого имущества, указанную в п. 2.1 настоящего договора в срок до 15 января 2024 года.

2) договор №2 купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от 15.01.2019, согласно которому в собственность ФИО1 переходит следующее имущество: нежилое помещение № 4, общей площадью 4 033,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:6962.

Согласно пункту 2.1 данного договора  стоимость недвижимого имущества составляет 104 739 000 рублей, НДС не предусмотрен.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость продаваемого имущества, указанную в п. 2.1 настоящего договора в срок до 15 января 2024 года.

Договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Челябинской области 18.01.2019, что подтверждается соответствующими отметками и штампами регистрирующего органа на договорах.

До настоящего времени расчет за проданные объекты недвижимости не произведен.

Сумма задолженности по договорам купли-продажи составляет 226 762 000 рублей (122 023 000+104 739 000).

21.04.2025 истцом вручено ответчику требование о расторжении договоров № 1, № 2 купли-продажи нежилых помещений от 15.01.2019.

Письмом от 23.04.2025 ответчик сообщил об отказе в расторжении договоров № 1, №2 купли-продажи нежилых помещений от 15.01.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Общество договорные обязательства, предусмотренные договорами купли-продажи, исполнило, объекты недвижимости переданы индивидуальному предпринимателю, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается, подтверждено регистрацией договоров в Управлении Росреестра по Челябинской области.

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным. Соответственно, получая объект недвижимости по договору купли-продажи, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену объектов или передает иное встречное имущественное удовлетворение.

Как установлено пунктом 3 статьи 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума ВАС РФ №10/22) разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

При этом в силу указанных разъяснений, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу вышеуказанных норм закона продавцу, не получившему оплату стоимости недвижимого имущества, принадлежит выбор способа защиты нарушенных прав в виде взыскания денег либо расторжения договора и возврата имущества.

В данном случае истцом избран способ защиты права путем отказа от исполнения договора и возврата ранее переданного имущества, а не путем взыскания задолженности, что закону не противоречит.

Доводы ответчика о подтверждении факта оплаты переданных объектов недвижимости судом отклоняются, поскольку представленные ответчиком акты приема-передачи наличных денежных средств сами по себе не подтверждают получение денежных средств обществом.

Истец оспаривает факт передачи наличных денежных средств в кассу общества, соответствующих подтверждающих документов ответчиком не представлено. Согласно доводам истца в бухгалтерском учете общества не отражен факт поступления денежных средств от реализации объектов недвижимости.

При этом суд учитывает, что акты о передачи денежных средств составлены одним лицом ФИО1, поскольку в период заключения сделок ФИО1 являлась директором ООО «Фабрикантъ», в связи с чем сами по себе не могут однозначно свидетельствовать об исполнении договора со стороны покупателя. 

Согласно договору купли-продажи доли в уставном капитале общества от 03.04.2025, ФИО1 продала ФИО2 долю в размере 100% в уставном капитале ООО «Фаборикантъ».

Согласно решению от 10.04.2025 полномочия ФИО1 в качестве директора ООО «Фабрикантъ» прекращены. директором назначен ФИО2

Стоимость доли в уставном капитале ООО «Фабрикантъ» ФИО3 оплачена (чек от 04.04.2025).

С учетом указанных обстоятельств спора, суд признает требование истца о расторжении заключенных с ответчиком договоров купли-продажи ввиду существенного нарушения обязательств со стороны покупателя обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом, с учетом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая изложенное, исковые требования о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений №1 от 15.01.2019, № 2 от 15.01.20198 и возврате нежилых помещений с кадастровым номером 74:33:0216004:774 и 74:33:0216004:6962, правомерными и подлежащими удовлетворению судом.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

При этом размер государственной пошлины по указанному иску определяется в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ и составляет 100 000 руб.

Излишне уплаченная платежным поручением №63 от 29.04.2025 государственная пошлина в размере 415 000 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения №1 от 15.01.2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому в собственность ФИО1 переходит недвижимое имущество: нежилое помещение № 1, общей площадью 4 026,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:774.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения №2 от 15.01.2019, заключенныхй между обществом с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому в собственность ФИО1 переходит недвижимое имущество: нежилое помещение № 4, общей площадью 4 033,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:6962.

Прекратить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости:

- нежилое помещение № 1, общей площадью 4 026,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:774,

- нежилое помещение № 4, общей площадью 4 033,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:6962

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТ»:

- нежилое помещение № 1, общей площадью 4 026,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:774;

- нежилое помещение № 4, общей площадью 4 033,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0216004:6962.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 100 000 руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ФАБРИКАНТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением №63 от 29.04.2025 государственную пошлину в размере 415 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья                                                                                                                    В.В. Добронравов