Решение от 28 января 2022 г. по делу № А33-30634/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


28 января 2022 года


Дело № А33-30634/2020


Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 января 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 28 января 2022 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом рынка" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга, неустойки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом рынка" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании штрафа, о признании недействительным дополнительного соглашения, акта предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ,

в присутствии:

от общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом рынка" (посредством сервиса «Онлайн-заседания» информационной системы «Картотека арбитражных дел»): ФИО1 – представителя по доверенности № 1-12/2021 от 08.12.2021, личность удостоверена паспортом,

от общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (посредством сервиса «Онлайн-заседания» информационной системы «Картотека арбитражных дел»): ФИО2 – представителя по доверенности № 54434647/2021 от 31.08.2021, личность удостоверена паспортом,

от акционерного общества Управляющая компания «Группа предприятий «МОСТ» (посредством сервиса «Онлайн-заседания» информационной системы «Картотека арбитражных дел»): ФИО3 – представителя по доверенности от 11.01.2022, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Суворовой О.П.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом рынка" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее – ответчик) о взыскании 898 784 руб. 27 коп. долга за период с 14.05.2020 по 30.07.2020, 231 000 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств по приемке помещения за период с 15.05.2020 по 30.07.2020, 98 866 руб. 27 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 22.08.2020 по 15.10.2020, неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы, начиная с 16.10.2020 по день фактической оплаты долга, исходя из суммы долга и размера неустойки – 0,2 % за каждый день просрочки по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2020.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 18.11.2020 возбуждено производство по делу.

Определением от 05.02.2021 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом рынка" о взыскании 1 000 000 руб. штрафа, о признании недействительными пункта 4 дополнительного соглашения №1 от 10.04.2020 к договору аренды от 01.04.2020 и пункта 2 акта предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ от 14.04.2020 (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ).

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом рынка" исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержал встречный иск.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 21.01.2022, о чем вынесено протокольное определение. Сведения о перерыве в судебном заседании размещены на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено в 21.01.2022 с участием тех же представителей сторон.

На обсуждение сторон поставлен вопрос о процессуальном правопреемстве по заявлению акционерного общества Управляющая компания «Группа предприятий «МОСТ».

Представители общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом рынка" и общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" не возражали против рассмотрения вопроса о процессуальном правопреемстве в отдельном судебном заседании после вынесения решения суда по настоящему делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО "Компания по управлению имуществом рынка" (арендодатель) и ООО "Агроторг" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения № б/н от 01.04.2020, согласно пункту 1.1. которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение за плату во временное владение и пользование.

В пункте 1.2 договора указано целевое назначение помещения по договору: торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в то числе, не ограничиваясь, алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, в том числе, но не ограничиваясь телекоммуникационных, страховых банковских услуг, а также для размещения платежных терминалов и банкоматов, осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендтор имеет право организовать в помещении административные, складские, подсобные и прочик вспомогательные площади, помещения.

Согласно пункту 1.3. договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 10.04.2020) арендодатель передает арендатору помещение по акту приема-передачи в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания настоящего договора при условии исполнения обязанности по снятию обременения, предусмотренного п. 3.1.9. договора.

Из пункта 2.1. договора следует, что за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Арендная плата уплачивается с учетом системы налогообложения арендодателя. На дату заключения договора арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения. Определение размера ежемесячной арендной платы (далее по тексту - АП) осуществляется в зависимости от системы налогообложения арендодателя на дату подписания договора, а также в случае изменения системы налогообложения арендодателя в течение срока действия договора, в следующем порядке:

- в случае, если в соответствии с НК РФ арендодатель не является плательщиком НДС, размер ежемесячной арендной платы определяется как сумма арендной платы, НДС не предусмотрен;

- в случае, если арендодатель применяет общую систему налогообложения, размер ежемесячной арендной платы определяется как сумма арендной платы, кроме того НДС;

- в случае, если арендодатель выступает как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, размер ежемесячной арендной платы определяется как сумма арендной платы, в том числе НДФЛ. В случаях, предусмотренных законодательством, арендатор при перечислении денежных средств арендодателю обязан выступать в роли налогового агента, а именно, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ.

При переходе арендодателя с общей системы налогообложения на систему налогообложения, не предусматривающую уплату НДС, размер ежемесячной арендной платы, не подлежит увеличению на сумму НДС.

При изменении системы налогообложения арендодатель обязан не позднее чем через 5 (пять) календарных дней после даты изменения направить арендатору соответствующее уведомление и копии подтверждающих документов, при этом с даты изменения арендодателем системы налогообложения арендатор вправе в одностороннем порядке удержать из арендной платы излишне уплаченные в бюджет/арендодателю или взысканные с арендатора налоги и иные обязательные платежи, обязанность по уплате которых возникла в связи с исполнением обязательства по оплате арендной платы, о чем арендатор уведомляет арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.3. договора, начиная с первого месяца аренды, арендодатель представляет арендатору ежемесячную скидку в размере 32 062 (тридцать две тысячи шестьдесят два) рубля 50 копеек от суммы арендной платы причитающейся арендодателю, до достижения общей суммы скидки в размере 384 750 (триста восемьдесят четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей. Скидка предоставляется путем уменьшения арендатором суммы ежемесячной арендной платы в одностороннем порядке, подписание дополнительного соглашения при этом не требуется.

Согласно пункту 2.6. договора, обязательство по уплате арендной платы арендатором возникает со дня принятия помещения по акту приема-передачи и прекращается в день возврата помещения арендатором арендодателю по акту приема-передачи. Абзацем 2 пункта 2.6. договора (в редакции пункта 4 дополнительного соглашения№ 1 от 10.04.2020) установлено, что в случае, если перед подписанием акта приема-передачи помещения между сторонами будет подписан акт доступа арендатора в помещение, подлежащая уплате арендатором арендная плата начинает начисляться с даты подписания указанного акта доступа, но подлежит уплате арендодателю после подписания между сторонами акта приема-передачи помещения.

Оплата арендной платы производится арендатором:

- за первый месяц аренды - не позднее пятнадцати банковских дней с даты подписания акта приема-передачи помещения;

- в дальнейшем - не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

В случае расчета арендной платы в зависимости от товарооборота арендатора в помещении:

- за первый месяц аренды минимальный размер ежемесячной арендной платы не позднее пятнадцати банковских дней с даты подписания акта приема-передачи помещения;

- в дальнейшем - минимальный размер ежемесячной арендной платы не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

В случае, если за отчетный месяц арендная плата, рассчитанная по формуле, будет более минимального размера ежемесячной арендной платы, разница между величиной арендной платы и величиной минимального размера ежемесячной арендной платы оплачивается в срок до 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за отчетным.

Оплата арендной платы по договору производится арендатором на основании договора, без выставления счета (пункт 2.7. договора).

В соответствии с пунктом 3.1.9. договора, арендодатель обязуется снять обременение нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0500175:121, предусмотренное разделом «Определения и понятия недвижимости» настоящего договора «Определения и понятия недвижимости» в виде аренды в пользу гр. ФИО4 в течение 30 (тридцати) дней с момента подписания договора и предоставить арендатору выписку из Единого государственного реестра недвижимости с графической частью, которая должна отражать отсутствие каких-либо обременений/ограничений/запретов (кроме тех, что указаны в разделе «Определения и понятия недвижимости») в отношении помещения/здания, являющегося предметом настоящего договора. Настоящим стороны подтверждают, что предусмотренные разделом «Определения и понятия недвижимости» настоящего договора обременения в виде ипотеки в пользу гр. ФИО5, гр. ФИО6 не подлежат снятию.

Согласно пункту 8.3. договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 10.04.2020), в случае одностороннего отказа арендатора, за исключением случаев, согласованных сторонами в п. 1.4. договора, от подписания акта приема-передачи помещения, арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере 3 000 (три тысячи) рублей, за каждый день просрочки неисполнения обязательства.

В силу пункта 8.7. договора, в случае неисполнения (просрочки) арендатором, при условии исполнения арендодателем своих обязательств, обязанности по уплате ежемесячной арендной платы и компенсации коммунальных услуг более чем на 10 (десять) рабочих дней, арендодатель вправе требовать, а арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый календарный день неисполненного обязательства.

Согласно пункту 8.8. договора, в случае, когда арендодатель нарушил сроки исполнения обязательства, предусмотренного п. 3.1.9, настоящего договора по снятию обременений/ограничений/запретов арендатор вправе потребовать от арендодателя уплаты штрафа в размере 1 000 000 (один миллион) рублей. Арендодатель обязан уплатить штраф в течение 10 (десять) дней с даты получения требования об уплате штрафа от арендатора.

Споры, вытекающие из договора, рассматриваются Арбитражным судом: Новосибирской области - в случае, если истцом выступает арендатор; Красноярского края - если истцом выступает арендодатель (пункт 10.3. договора).

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения № 1 от 10.04.2020 к договору аренды от 01.04.2020 стороны внесли изменения в договор, изложив пп. 3) абзаца «наличие обременений» раздела «Определения и понятия недвижимости» в новой редакции: «3) аренда в пользу ООО «Прогресс» ИНН <***>» № рег. записи 24:50:0500175:121-13 от 16.08.2018, сроком с 16.01.2018 по 15.01.2028».

Согласно копии акта предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ от 14.04.2020, арендодатель без взимания какой-либо платы в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего акта доступа предоставляет арендатору возможность беспрепятственного доступа в помещение, для выполнения ремонтно-строительных работ в целях подготовки помещении для его использования по целевому назначению арендатором (пункт 1). Арендатор подтверждает, что начиная с 14.05.2020, предусмотренная договором аренды арендная плата начинает начисляться в полном объеме и подлежит уплате с момента передачи помещения по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора (пункт 2.). Подписанием настоящего акта стороны пришли к соглашению, в том, что в период с 14 апреля 2020 года по 14 мая 2020 года, санкции, предусмотренные пунктом 8.3 договора аренды, не применяются (пункт 3). Использование возможности доступа в помещение для выполненное ремонтно-строительных работ в соответствии с настоящим актом является правом, а не обязанностью арендатора. Стороны подтверждают, что настоящий акт не является передаточным актом помещения и не свидетельствует о передаче помещения от арендодателя арендатору в целях аренды, предусмотренной договором аренды (пункт 7).

Акт предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ представлен в копии. Копия данного документа, представленная обществом с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом рынка" содержит подписи обеих сторон, копия общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" содержит только подпись арендодателя (ООО «КУИР»).

ООО "Компания по управлению имуществом рынка" направило ООО "Агроторг" уведомление № 1-05 от 06.05.2020 (вх. № 027/52290 от 12.05.2020), в котором сообщило о том, что обременение снято, договор расторгнут, из выписки из ЕГРН в отношении помещения 24:50:0500175:121 исключено обременение в пользу ФИО4, физически переданное по акту доступа помещение свободно от прав третьих лиц с 17.04.2020, арендодатель готов в любое время подписать акт приема-передачи помещения в соответствии с условиями договора.

Письмом исх. № 01/07-14 от 15.07.2020 (в ответ на письмо №027/7939 от 11.06.2020), ООО "Компания по управлению имуществом рынка" предложило ООО "Агроторг" на основании п. 1.3 договора принять помещение в ближайшее время по акту приема-передачи, оплатить задолженность по арендной плате, рассчитанную с 14.05.2020 на основании пунктов 2.2, 2.3 договора за периоды: май, июнь, июль 2020 года, всего в сумме 910 161,29 руб.

31.07.2020 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение в пользование.

Государственная регистрация договора аренды от 01.04.2020 произведена регистрирующим органом 09.07.2020.

ООО "Компания по управлению имуществом рынка" обратилось к ООО "Агроторг" с претензией исх. № 02/08-24 от 24.08.2020, в которой потребовало в срок до 31.08.2020 оплатить существующую задолженность по договору аренды б/н от 01.04.2020 в размере 898 784,27 руб.

В материалы дела представлена электронная переписка сторон.

ООО "Агроторг" оплатило арендную плату по договору платежными поручениями № 81785 от 21.08.2020 на сумму 11 377,02 руб. (назначение платежа: оплата по договору аренды от 01.04.2020 за июль 2020 г.), № 81786 от 21.08.2020 на сумму 352 687,50 руб. (назначение платежа: оплата по договору аренды от 01.04.2020 за август 2020 г.), № 32823 от 15.09.2020 на сумму 352 687,50 руб. (назначение платежа: оплата по договору аренды от 01.04.2020 за сентябрь 2020 г.).

ООО «Агроторг» (заказчик) и ООО «Стройрегион» (подрядчик) подписали договор подряда №113/20 от 31.07.2020 на выполнение ремонтно-строительных работ на объекте, расположенном по адресу: Красноярск, пр-кт им. Газеты «Красноярский рабочий», д. 16, пом. 2. Стороны подписали акт приема-передачи строительной площадки от 31.07.2020.

ООО «Агроторг» представило акт снятия показаний счетчика по учету потребленной электроэнергии от 29.08.2020, подписанный ООО «Агроторг» и ООО «Куир», расчет электроэнергии от 31.08.2020, согласно которому показания счетчика на 01.08.2020 равны нулю, счет –фактуру № 11-0820-1000004429 от 31.08.2020, счет на оплату № 20 от 31.08.2020, акт № 17/1 за август 2020 о возмещении электроэнергии за август 2020 на сумму 1929 руб. 71 коп.

Согласно представленному расчету иска за период с 14.05.2020 по 30.07.2020 размер долга арендной плате составил 898 784 руб. 27 коп.

В связи с неисполнением обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился к ответчику с претензией от 08.09.2020 № исх. № 01/09-08, в которой потребовал оплатить долг и неустойку. Претензия направлена 08.09.2020 согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66000450017166 и получена адресатом 14.09.2020.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 898 784 руб. 27 коп. долга за период с 14.05.2020 по 30.07.2020, 231 000 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств по приемке помещения за период с 15.05.2020 по 30.07.2020, 98 866 руб. 27 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 22.08.2020 по 15.10.2020, неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы, начиная с 16.10.2020 по день фактической оплаты долга, исходя из суммы долга и размера неустойки – 0,2 % за каждый день просрочки по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2020.

ООО "Агроторг" направило ООО "Компания по управлению имуществом рынка" претензию с требованием оплатить в течение 10 дней с момента получения претензии 1 000 000 руб. штрафа (квитанция № 26-1679-8734 от 30.12.2020).

ООО "Агроторг" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Компания по управлению имуществом рынка" о взыскании 1 000 000 руб. штрафа за невыполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.9 договора аренды от 01.04.2020, о признании недействительными пункта 4 дополнительного соглашения №1 от 10.04.2020 к договору аренды от 01.04.2020 и акта предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ от 14.04.2020 (исковые требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ 22.07.2021).

ООО "Компания по управлению имуществом рынка" возражая против встречных исковых требований, представило отзыв на встречное исковое заявление, кроме того просило отказать в иске, в случае удовлетворения требования, к заявленной сумме штрафа применить положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В пункте 2.6. договора стороны согласовали, что обязательство по уплате арендной платы арендатором возникает со дня принятия помещения по акту приема-передачи и прекращается в день возврата помещения арендатором арендодателю по акту приема-передачи. В абзаце 2 пункта 2.6. договора (в редакции пункта 4 дополнительного соглашения№ 1 от 10.04.2020) указано, что в случае, если перед подписанием акта приема-передачи помещения между сторонами будет подписан акт доступа арендатора в помещение, подлежащая уплате арендатором арендная плата начинает начисляться с даты подписания указанного акта доступа, но подлежит уплате арендодателю после подписания между сторонами акта приема-передачи помещения.

Ссылаясь на копию акта доступа от 14.04.2020, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика 898 784 руб. 27 коп. долга за период с 14.05.2020 по 30.07.2020.

При рассмотрении дела общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» выразило несогласие с заявленными требованиями, ссылаясь на то, что акт доступа от 14.04.2020 им не подписывался.

Представители истца и ответчика представили суду копии акта доступа от 14.04.2020, имеющие расхождения в части наличия подписи арендатора (экземпляр акта истца содержит подпись арендатора, в экземпляре акта ответчика такая подпись отсутствует).

Оригинал акта доступа от 14.04.2020 сторонами не представлен. Как следует из устных и письменных пояснений сторон, такой документ в подлиннике у сторон отсутствует.

Ответчик, в свою очередь, отрицает не только факт подписания акта, но и факт пользования помещением в спорный период. Возражая против удовлетворения иска, ООО «Агроторг» представило акт снятия показаний счетчика по учету потребленной электроэнергии от 29.08.2020, подписанный с ООО «Куир», расчет электроэнергии от 31.08.2020, согласно которому показания счетчика на 01.08.2020 равны нулю, счет –фактуру № 11-0820-1000004429 от 31.08.2020, счет на оплату № 20 от 31.08.2020, акт № 17/1 за август 2020 о возмещении электроэнергии за август 2020 на сумму 1929 руб. 71 коп. Кроме того, согласно договору подряда №113/20 между ООО «Агроторг» (заказчик) с ООО «Стройрегион» (подрядчик) выполнение ремонтно-строительных работ на объекте, расположенном по адресу: Красноярск, пр-кт им. Газеты «Красноярский рабочий», д. 16, пом. 2, было начато с 31.07.2020. По акту приема-передачи строительная площадка была передана 31.07.2020.

Согласно пункту 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Согласно части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

С учетом указанных требований представленная ООО "Компания по управлению имуществом рынка" копия акта предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ от 14.04.2020, не является надлежащим доказательством факта передачи помещения ООО "Агроторг" и не может быть самостоятельным и достаточным доказательством по делу, в том числе в отсутствие иных доказательств, подтверждающих указанные в нем обстоятельства.

Поскольку передача помещения в фактическое пользование арендатору произведена 31.07.2020, о чем свидетельствует акт приема-передачи, при отсутствии надлежащих доказательств встречного предоставления, основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 14.05.2020 по 30.07.2020 истцом не доказаны, требование о взыскании 898 784 руб. 27 коп. долга удовлетворению не подлежит.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика 98 866 руб. 27 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 22.08.2020 по 15.10.2020, неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы, начиная с 16.10.2020 по день фактической оплаты долга, исходя из суммы долга и размера неустойки – 0,2 % за каждый день просрочки по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2020.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 8.7. договора, в случае неисполнения (просрочки) арендатором, при условии исполнения арендодателем своих обязательств, обязанности по уплате ежемесячной арендной платы и компенсации коммунальных услуг более чем на 10 (десять) рабочих дней, арендодатель вправе требовать, а арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый календарный день неисполненного обязательства.

В связи с отказом в удовлетворении требования о взыскании задолженности, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании 98 866 руб. 27 коп. неустойки, начисленной на указанную сумму задолженности, а также неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы, начиная с 16.10.2020 по день фактической оплаты долга.

ООО "Агроторг" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Компания по управлению имуществом рынка" о взыскании 1 000 000 руб. штрафа за невыполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.9 договора аренды от 01.04.2020; о признании недействительными пункта 4 дополнительного соглашения №1 от 10.04.2020 к договору аренды от 01.04.2020 и акта предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ от 14.04.2020 (требования уточнены 22.07.2021 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 3.1.9. договора стороны согласовали, что арендодатель обязуется снять обременение нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0500175:121, предусмотренное разделом «Определения и понятия недвижимости» настоящего договора «Определения и понятия недвижимости» в виде аренды в пользу гр. ФИО4 в течение 30 (тридцати) дней с момента подписания договора и предоставить арендатору выписку из Единого государственного реестра недвижимости с графической частью, которая должна отражать отсутствие каких-либо обременений/ограничений/запретов (кроме тех, что указаны в разделе «Определения и понятия недвижимости») в отношении помещения/здания, являющегося предметом настоящего договора. Предусмотренные разделом «Определения и понятия недвижимости» настоящего договора обременения в виде ипотеки в пользу гр. ФИО5, гр. ФИО6 не подлежат снятию.

Согласно пункту 8.8. договора, в случае, когда арендодатель нарушил сроки исполнения обязательства, предусмотренного п. 3.1.9, настоящего договора по снятию обременений/ограничений/запретов арендатор вправе потребовать от арендодателя уплаты штрафа в размере 1 000 000 (один миллион) рублей. Арендодатель обязан уплатить штраф в течение 10 (десять) дней с даты получения требования об уплате штрафа от арендатора.

В обоснование требования о взыскании 1 000 000 руб. штрафа за невыполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.9 договора аренды от 01.04.2020, ООО «Агроторг» ссылается на пункт 3.1.9 договора, согласно которому ООО «КУИР» обязано снять предусмотренное разделом «определения и понятия недвижимости» обременение в виде аренды в пользу гр. ФИО4 в течение 30 дней с момента подписания договора, а также на пункт 8.8 договора, устанавливающий штраф в размере 1 000 000 руб. за нарушение сроков исполнения указанной обязанности.

Из буквального толкования условий договора следует, что для исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.9. договора аренды арендодатель принял на себя обязательство снять обременение, установленное в пользу ФИО4

Пункты 3.1.1., 3.1.4. выписки из ЕГРН от 13.04.2020 содержат два ограничения, установленные в пользу гр. ФИО4 В разделе «Определения и понятия недвижимости» договора аренды от 01.04.2020 указано два обременения в пользу гр. ФИО4:

- аренда в пользу гр. ФИО4, № рег. записи 24:50:0500175:121-13 от 16.08.2018, сроком с 16.01.2018 по 15.01.2028. Обременение установлено на основании договора субаренды нежилого помещения № 137 от 16.01.2018, подписанного между ФИО4 и ООО «Прогресс», предметом которого является передача ФИО4 в субаренду ООО «Прогресс» части помещения с кадастровым № 24:50:0500175:121, общей площадью 213,1 кв.м.

- аренда в пользу гр. ФИО4, № рег. записи 24:50:0500175:121-12 от 07.08.2018, сроком с 15.01.2018 по 15.01.2028. Обременение в пользу гр. ФИО4, № рег. записи 24:50:0500175:121-12 от 07.08.2018, сроком с 15.01.2018 по 15.01.2028 установлено на основании договора аренды № 1 от 15.01.2018, предметом которого является передача ФИО4 в аренду, в том числе, помещения № 2, этаж 1, площадью 2623.3 кв.м., кадастровый № 24:50:0500175:121.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения № 1 от 10.04.2020 к договору аренды от 01.04.2020, стороны внесли изменения в договор, изложив пп. 3) абзаца «наличие обременений» раздела «Определения и понятия недвижимости» в новой редакции: «3) аренда в пользу ООО «Прогресс» ИНН <***>» № рег. записи 24:50:0500175:121-13 от 16.08.2018, сроком с 16.01.2018 по 15.01.2028».

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 27.04.2020 № 99/2020/326477289, обременение, установленное в пользу ФИО4 (№ рег. записи 24:50:0500175:121-12 от 07.08.2018 (сроком с 15.01.2018 по 15.01.2028) на указанную в выписке дату было снято. В отношении объекта недвижимости имеются три обременения (пп. 3.1.1. – 3.1.3.): две ипотеки и обременение под номером 3.1.3, № рег. записи 24:50:0500175:121-13 от 16.08.2018г. - в пользу ООО «Прогресс», обязанность по снятию которых ООО «КУИР» не принимало и которые не повлияли на возможность регистрации обременения в пользу ООО «Агроторг».

Учитывая изложенное, поскольку обязательство по снятию обременения было исполнено 27.04.2020 - в пределах установленного месячного срока с даты заключения договора аренды от 01.04.2020, оснований для взыскания с ООО "Компания по управлению имуществом рынка" 1 000000 руб. штрафа за невыполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.9 договора аренды от 01.04.2020, не имеется. То обстоятельство, что в материалы дела не представлены доказательства направления в указанный срок арендатору выписки из Единого государственного реестра недвижимости с графической частью, которая должна отражать отсутствие каких-либо обременений/ограничений/запретов не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения требований, поскольку из буквального толкования условия договора следует, что основанием для предъявления требования об оплате штрафа является нарушение арендодателем сроков исполнения обязательства по снятию обременений/ограничений/запретов, а не только направления соответствующего уведомления (пункт 8.8 договора).

ООО "Агроторг" заявило требование о признании недействительными пункта 4 дополнительного соглашения №1 от 10.04.2020 к договору аренды от 01.04.2020 и акта предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ от 14.04.2020.

Стороны подписали дополнительное соглашение №1 от 10.04.2020 к договору аренды от 01.04.2020, согласовав пункт 4, которым внесли изменения в п. 2.6. договора, дополнив его абз. 2 следующей редакцией: «В случае, если перед подписанием акта приема-передачи помещения между сторонами будет подписан акт доступа арендатора в помещение, подлежащая уплате арендатором арендная плата начинает начисляться с даты подписания указанного акта доступа, но подлежит уплате арендодателю после подписания между сторонами акта приема-передачи помещения.

Согласно пункту 2 акта предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ от 14.04.2020, арендатор подтверждает, что начиная с 14.05.2020, предусмотренная договором аренды арендная плата начинает начисляться в полном объеме и подлежит уплате с момента передачи помещения по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 70 от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как следует из материалов дела, на дату заключения дополнительного соглашения №1 от 10.04.2020 какие-либо разногласия относительно его существа, мотивов и условий подписания между сторонами отсутствовали. Действия ООО "Агроторг" по исполнению договора свидетельствовали о неизменности его намерений исполнить сделку, стороны исполнили сделку путем передачи помещения и внесения арендных платежей, произвели государственную регистрацию договора аренды, считая дополнительное соглашение заключенным и действительным в полном объеме.

Суд также исходит из принципа свободы договора.

В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия; пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оспариваемое в соответствующе части дополнительное соглашение №1 от 10.04.2020 к договору аренды от 01.04.2020 заключено сторонами без каких-либо разногласий, стороны знали об его условиях и, подписав дополнительное соглашение, согласились с ним. Доказательства того, что оспариваемый пункт дополнительного соглашения противоречит действующему законодательству, равно как и то, что он направлен на причинение истцу по встречному иску ущерба, суду не представлено. ООО «Агроторг» не доказало, чему именно не соответствует оспариваемое им условие договора, в котором указано на возможность взыскания платы при условии наступления соответствующего события – подписания акта доступа в помещение, то есть при условии предоставления имущества. Кроме того, судом дана соответствующая оценка копии акта предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ от 14.04.2020, оригинал которого в материалы дела не представлен.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Надлежащих доказательств совершения 14.04.2020 между сторонами сделки, оформленной актом предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ, не представлено, поскольку не доказан сам факт совершения данной сделки.

В отсутствие доказательств совершения сделки и подлинника оспариваемого акта, подтверждающего заявленное требование, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения встречного заявления о признании оспариваемого акта от 14.04.2020 недействительной сделкой.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, установив вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Компания по управлению имуществом рынка» отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

М.А. Альтергот