Решение от 13 декабря 2023 г. по делу № А40-164536/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-164536/23-133-876
13 декабря 2023 г.
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 13 декабря 2023 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИШЕНКА" (107553, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.10.2002, ИНН: <***>)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от Договора аренды земельного участка от 27.08.2004 г. № М-03-506228.

при участии:

от истца: ФИО2, дов. от 27.10.2022 г. № 7юр, пред. паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, дов. от 22.12.2022 г. № 33-Д-1544/22, паспорт, диплом.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИШЕНКА" (далее – истец 1) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - ответчик) о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от Договора аренды земельного участка от 27.08.2004 г. № М-03-506228.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, между истцом – ООО "ВИШЕНКА" (Арендатор) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 27.08.2004 № М-03-506228, в отношении земельного участка с кадастровым номером 770303020042 площадью 75 кв.м, имеющего адресные ориентиры: <...>, для эксплуатации хозяйственного двора.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды земельного участка арендатор продолжал его использование по назначению, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 27.08.2004 № М-03-506228 площадью 0,0075 га для эксплуатации хозяйственного двора в силу ст. ст. 610, 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях, что подтверждается в том числе, письмом Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 06.08.2009.

Как усматривается из материалов дела, 18.05.2023 истец почтой получил Уведомление ответчика от 15.05.2023 № ДГИ-И-30531/23 об отказе от Договора аренды земельного участка от 27.08.2004 № М-03-506228, в связи с истечение срока действия договора аренды.

В обоснование исковых требований, истец указывает, что действия ответчика по расторжению договора аренды, выраженные в Уведомлении, являются необоснованными, так как на протяжении всего времени использования земельного участка из поведения Правительства Москвы и координируемых им Департаментов и Управлений следовало намерение сохранить действие договора аренды, что подтверждается согласованием ими Проекта размещения - обустройства хозяйственного двора и закрытого дебаркадера для магазина по адресу: ул. 2-я Пугачевская, вл. 3, корп. 1.

Положениями арбитражного процессуального законодательства не предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора при обращении в арбитражный суд в том числе с требованием о признании сделки недействительной (абзац второй пункта 29, пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства").

Учитывая изложенные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая относительно исковых требований, ответчик указывает, что действия Департамента законны, соответствуют положениям ст.ст. 610,621 ГК РФ, в соответствии с которыми в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Таким образом, по мнению ответчика, правоотношения сторон по договору аренды прекращены 14.08.2023 по истечении 3 месяцев с даты направления уведомления от 15.05.2023 № ДГИ-И-30531/23 о расторжении.

Судом установлено, что письмом от 02.06.2016 г. №ДГИ-1-38296/16-1 ответчик уведомил истца о расторжении Договора №М-03-022818 от 13.09.2004 г., по которому истцу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003020:43 площадью 784 кв.м и Договора №М-03-022820 от 13.09.2004 г. с множественностью лиц на стороне арендатора, в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003020:44 общей площадью 3 416 кв.м, имеющие адресные ориентиры: <...>, предоставленные для эксплуатации торговых помещений.

Пунктом 1 ст.450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п.2 ст.450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п.п. 1,4 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»: в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правшам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу ст. 153, ч. 2 ст. 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 предусмотрено, что при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Таким образом, уведомление от 02.06.2016 г. №ДГИ-1-38296/16-1 является односторонней сделкой, к которой в силу статьи 156 ГК РФ применяются общие положения об обязательствах и о договорах.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В пункте 14 Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 установлено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГКРФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям абз. 2 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» установленное положениями п. 1 ст. 610 ГК РФ право на односторонний отказ от договора аренды на неопределенный срок является императивным. Возможность исключения указанного положения означало бы вечную связанность сторон договора аренды существующими между ними правоотношениями.

Направив в адрес истца уведомление от 15.05.2023 г. о расторжении договора, ответчик выразил, тем самым, свою волю на отказ от договора на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса, который является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, при этом, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.4 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», не имеет значения, какие обстоятельства определили намерение арендодателя отказаться от договора.

Арендодатель реализовал свое право на прекращение договора аренды, предусмотренное Законом, посредством буквального исполнения требований и условий статьи 610 ГК РФ.

В данном случае суд не усматривает каких-либо нарушений действующего законодательства со стороны ответчика при направлении оспариваемого уведомления об одностороннем отказе от договора, учитывая положения ст. 610 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Воля Арендодателя на прекращение арендных отношений явно выражена в уведомлении; доказательства, подтверждающие изменение намерений Арендодателя, отсутствуют.

Направление арендной платы за период, когда участок использовался истцом, не может рассматриваться как согласие на продолжение действия договора аренды, поскольку такая плата подлежит внесению в любом случае до момента фактического освобождения участка.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 14.07.2011 № 980-О-О, от 24.03.2015 № 563-0, от 29.03.2016 № 572-0, норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды (Определения 6 Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, от 19.12.2017 № 305-ЭС17-19984).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

В соответствии с п. 1, 2, 5 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Назначение субъективного права состоит в предоставлении уполномоченному субъекту юридически гарантированной возможности удовлетворять потребности, не нарушая при этом интересов других лиц, если субъективное право осуществляется в противоречии с назначением, происходит конфликт между интересами общества и конкретного лица.

По смыслу ст. 10 ГК РФ злоупотребление правом, т.е. осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему соответствующее право, не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность, под злоупотреблением правом понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным способом.

Отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом с его стороны, данное право является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая права арендатора.

Между тем, ни истцом ни ответчиком не учтено, что на дату направления отказа от договора, спорный договор прекратил действие , в связи с чем, направление данного уведомления не могло повлечь никаких юридических последствий.

Как следует из материалов дела, на земельных участках с кадастровыми номерами 77:03:0003020:43, 77:03:0003020:44 расположен жилой многоквартирный дом.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 ВК РФ).

Кроме того, в силу статьи 36 ЖК РФ, части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При этом в силу статей 289 и 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу вышеназванных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок".

Следовательно, действие договоров аренды прекращено в силу закона.

Кроме того, исходя из взаимосвязи указанных норм, для прекращения действия договора аренды земельного участка в силу закона достаточно обращения любой из сторон или любого из соарендаторов земельного участка.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае право истца не нарушено, обратное истцом не доказано.

Судебные расходы по уплате госпошлины судебные расходы распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 131, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ Е.В. Михайлова