Решение от 29 сентября 2019 г. по делу № А40-152217/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-152217/19-87-867
30 сентября 2019 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2019 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Агеевой Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бибиной О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АО «ФЛОРЕ» к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки

при участии представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 22.04.2019 г.

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 29.11.2018 г. № 33-Д-1032/18

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «ФЛОРЕ» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> д.33-35, строен. 2, площадью 323,6 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-5, 5а, 6-9, 9а, 11-19, 21-26), кадастровый номер 77:01:0002011:1299.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, ссылаясь на представленные в материалы дела доказательства; ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Суд рассмотрев исковые требования, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и указывает истец в обоснование заявленных требований, Закрытое акционерное общество «ФЛОРЕ» (в настоящее время - Акционерное общество «ФЛОРЕ») и Департамент городского имущества города Москвы заключили договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-3416 от 09.06.2016 г. (далее – договор) в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д.33-35, стр.2, площадью 323,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 1-5, 5а, 6-9, 9а, 11-19, 21-26) (далее - помещения). Помещение имеет кадастровый номер 77:01:0002011:1299, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на помещения.

Договор был заключен в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указание на данное обстоятельство содержится п. 1.4 договора.

В соответствии с разделом 4 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

В установленном законом порядке ипотека на помещения была зарегистрирована, о чем свидетельствует представленная в материалы дела выписка из Единого государственного реестра недвижимости на помещения.

Как указывает истец и не оспаривает ответчик, в конце 2016 года он перестал оплачивать платежи за помещение в связи с возникшими финансовыми трудностями, которые послужили причиной возбуждения в отношении истца производства по делу о банкротстве и, определением Арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2016 г. по делу № А40-208233/16 в отношении истца введена процедура наблюдения.

Впоследствии, решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.12.2017 г. по делу № А40-208233/16 истец признан несостоятельным (банкротом), в отношении истца открыто конкурсное производство.

Как указывает истец, в период процедуры банкротства платежи по договору в счет оплаты цены помещений истцом не оплачивались в соответствии с положениями законодательства о банкротстве. Ответчик не обращался в рамках дела о банкротстве истца с заявлением о включении требования об оплате покупной цены помещений в реестр требований кредиторов истца.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 25.03.2019 г. по делу № А40-208233/16 производство по делу о банкротстве прекращено в связи с погашением всех требований кредиторов истца третьим лицом и после прекращения процедуры банкротства истец воспользовался правом досрочной оплаты помещений в соответствии с п. 3.5 договора и оплатив ответчику полную стоимость помещений, а также проценты за рассрочку, что подтверждается платежными поручениями №1 от 28.03.2019 г., № 6 от 05.04.2019 г. и расчетом суммы задолженности по состоянию на 22.04.2019 г., полученного истцом у ответчика.

В отношении претензий ответчика связанных с уплатой штрафных санкций за несвоевременную оплату платежей по договору, истец указывает, что за период, когда в отношении истца были введены процедуры банкротства (наблюдение и конкурсное производство) истец также произвел оплату процентов, рассчитанных по ключевой ставке Банка России.

В подтверждение оплаты неустойки по периодам просрочки, не вошедшим в процедуру банкротства (до 21.12.2016 г. и после 25.03.2019 г.), истец представил в материалы дела платежное поручение № 7 от 05.04.2019 г.

В связи с изложенным, после исполнения, как указывает истец, всех своих обязательств по договору он обратился к ответчику 09.04.2019 г. с заявлением о подтверждении отсутствия задолженности, а также об осуществлении действий, необходимых от ответчика, как залогодержателя, для погашения регистрационной записи об ипотеке помещений в Едином государственном реестре недвижимости.

В ответ на данное заявление ответчик в письме от 07.06.2019 г. указал на наличие задолженности по начисленным мораторным процентам в размере 2 618 878,51 руб., в связи с чем отказал истцу в погашении регистрационной записи об ипотеке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указывает на то, что у истца имеется перед ответчиком задолженность в размере 2 618 878, 51 руб. по мораторным процентам, начисленным на сумму основного долга за период, когда в отношении истца было возбуждено дело о банкротстве, в связи с чем, поскольку, по мнению ответчика, ипотекой обеспечивается также и оплата мораторных процентов, правовых оснований для прекращения залога до полного исполнения истцом обязательств в данной части не имеется.

Также ответчик указывает на то, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

Данный довод судом отклоняется ввиду противоречия действующему законодательству с учетом разъяснений, содержащимся в 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии со статьей 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как установлено пунктом 4.1 договора, залог помещений установлен в качестве обеспечения исполнения обязанностей покупателя по оплате приобретаемого имущества.

В пункте 4.5 договора указано, что в случае неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке.

Так, согласно разделу 4 договора «Залог имущества», стороны в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по настоящему договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Суд также учитывает, что исходя из буквального толкования условия договора, изложенного в п. 4.1 договора, залогом по договору обеспечено только обязательство по оплате приобретаемого имущества, а не обязанность по выплате неустойки, о чем буквально указано в п. 4.1 договора.

В соответствии со ст.488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора, влекущего возникновения ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента регистрации ипотеки.

На основании ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. Следовательно, при полном погашении заемщиком полученного кредита прекращается и право залога.

Материалами дела подтверждается и фактически ответчиком не оспаривается, что истцом оплачены платежи в счет погашения сумм основного долга и процентов за рассрочку.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ипотека прекратилась в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поскольку задолженность погашена полностью, в связи с чем обязательства по договору прекратились надлежащим исполнением, то есть в результате исполнения достигнута цель, ради которой обязательство устанавливалось, в связи с чем требование истца в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает также, что в силу ст. 421 ГК РФ, стороны свободны в заключении договора и, более того, редакция договора купли-продажи помещений была разработана самим ответчиком и истцом какие-либо изменения в данный договор не были инициированы, что также подтвердили представители сторон в итоговом судебном заседании.

В соответствии с п.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке требуется волеизъявление залогодержателя. Таким образом, истец самостоятельно, без участия ответчика, не имеет возможности погасить регистрационную запись об ипотеке.

В соответствии с тем же п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Кроме того, суд учитывает, что истец, также, исполнял свои обязательства по оплате неустойки и процентов за несовременное внесение ежемесячных платежей. Полнота исполнения данных обязательств судом, исходи из предмета доказывания по настоящему спору, не устанавливается и может быть предметом рассмотрения в рамках самостоятельного спора, в случае, если ответчик посчитает свои права в данной части нарушенными.

Учитывая, что задолженность по договору № 59-3416 в настоящее время отсутствует, доказательств, опровергающих указанные обстоятельства ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено, суд считает, что обременение в виде ипотеки прекратилось.

Расходы по госпошлине по иску распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

Исходя из изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 307, 309, 310, 352, 408, 421, 488 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-68, 71, 75, 102, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> д.33-35, строен. 2, площадью 323,6 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-5, 5а, 6-9, 9а, 11-19, 21-26), кадастровый номер 77:01:0002011:1299.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу Акционерного общества «ФЛОРЕ» (ОГРН <***>) госпошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Л.Н. Агеева