Решение от 23 января 2020 г. по делу № А54-7319/2019

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А54-7319/2019
г. Рязань
23 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 23 января 2020 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Кураксиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" (ОГРН <***>, <...>, пом./оф. Н2/1)

к администрации города Рязани (ОГРН <***>, <...>),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (ОГРН <***>, <...>), Управление градостроительства и архитектуры администрации города Рязани (ОГРН <***>), Государственная инспекция жилищного и строительного надзора Рязанской области (<...>), ПАО "Прио-Внешторгбанк" (ОГРН: <***>),

о признании права собственности на нежилое помещение (после реконструкции),


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности №1 от 19.07.2019 (срок действия доверенности 5 лет),

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности № 03/1/1-56-92 от 30.12.2019 (срок действия доверенности по 31.12.2020, диплом Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Академия права и управления Федеральной службы исполнений наказаний", ВСА 0429458, квалификация юрист по специальности "Юриспруденция", регистрационный номер х-842 от 06.07.2006, свидетельство о заключении брака I-ОБ - 655573,

от третьих лиц: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани с требованием о признании права собственности на нежилое помещение (после реконструкции), расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Солотчинское шоссе, д.1, помещение Н4, с кадастровым номером: 62:29:0080075:80, площадью 6916, 1 кв.м.

Определением суда от 29.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Истец в судебном заседании от 07.11.2019 заявил об отнесении судебных расходов на сторону истца.

Судом указанное заявление принимается к рассмотрению.

Определением суда от 13.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление градостроительства и архитектуры администрации города Рязани, Государственная инспекция жилищного и строительного надзора Рязанской области, ПАО "Прио-Внешторгбанк".

Третьи лица в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель администрации города Рязани от проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу А54-7319/2019 отказался, считая, что бремя доказывания лежит на истце.

Представитель истца считает назначение по делу судебной экспертизы нецелесообразным.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" исковые требования поддержал по доводам иска, указывая на отсутствие возможности ввести объект недвижимости в эксплуатацию и невозможность оформления права собственности на него ввиду отказа ответчика в выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Представитель администрации города Рязани против удовлетворения иска возражает по основаниям отзыва, ссылаясь на отсутствие у истца разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости и непредставление доказательств принятия надлежащих мер к легализации самовольно реконструированного нежилого помещения. Кроме того, представитель ответчика указал на то, что истцом к материалам дела не приложено заключение специалиста о проведении строительно-технического исследования.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, изучив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Обществу с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080075:12 площадью 10402+/-5.10 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...> (Советский округ), номер и дата государственной регистрации: 62:29:0080075:12-62/001/2017-1 от 07.08.2017, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.43-44, т. 1).

На данном участке расположено здание (нежилое здание, торгово-офисный комплекс), площадью 11485,4 кв.м., с кадастровым номером 62:29:0080075:22, адрес: <...>, в котором расположены четыре нежилых помещения, принадлежащие истцу на праве собственности:

- нежилое помещение Н1 с кадастровым номером 62:29:0080075:81, площадью 193 кв.м.;

- нежилое помещение Н2 с кадастровым номером 62:29:0080075:82, площадью 2253 кв.м.;

- нежилое помещение Н3 с кадастровым номером 62:29:0080075:83, площадью 2618,4 кв.м.;

- нежилое помещение Н4 с кадастровым номером 62:29:0080075:80, площадью 6349,6 кв.м. (л.д.29-42, т. 1).

В нежилом помещении Н4 с кадастровым номером 62:29:0080075:80 обществом с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" произведена реконструкция, в результате которой за счет возведения пристройки площадь помещения Н4 увеличилась и составила 6916,1 кв.м.

Разрешение на реконструкцию здания в администрации города Рязани истцом получено не было.

В настоящее время у истца возникла необходимость надлежащим образом зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области своё право собственности на реконструированное нежилое помещение.

Общество с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" обратилось к администрацию города Рязани с заявлением о принятии в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости (л.д.18, т. 1).

Во вводе в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости истцу было отказано в связи с отсутствием полного комплекта документов, что подтверждается письмом от 14.06.2019 № 02/1-18-86-O (л.д.19, т. 1).

Поскольку у истца отсутствует иная возможность ввести спорный объект в эксплуатацию и надлежащим образом оформить право собственности на реконструированный объект недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 62:29:0080075:80, площадью 6916,1 кв.м., общество с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что требования общества с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" являются обоснованными, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу указанной нормы, право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и иные нормы.

Изготовление и создание вещи для себя является основанием возникновения первоначального права собственности, что предполагает отсутствие у вещи прежнего собственника.

Со ссылкой на статью 222 ГК РФ истец просит признать право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 62:29:0080075:80, площадью 6916,1 кв.м.

Пунктом 2 Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Истцом не оспаривается, что в отсутствие у него разрешения на строительство спорное имущество является самовольной постройкой.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума N 10/22).

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу за счет осуществившего ее лица. Указанная норма призвана восстановить положение, существовавшее до нарушения лицом, осуществившим самовольное строительство, порядка возведения объектов недвижимости и является санкцией за совершенное им правонарушение.

По смыслу положений статьи 222 ГК РФ приобретение права собственности на самовольную постройку возможно в исключительных случаях, если лицо имеет вещное право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.43-44, т. 1) принадлежащий истцу земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование - для завершения строительства торгово-офисного комплекса. В связи с этим размещение на нем реконструированного объекта разрешенному использованию не противоречит.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 2 статьи 55 ГрК РФ).

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

В пункте 26 Постановления Пленумов от 39.04.2010 N 22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" предпринимало действия к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако в выдаче указанного разрешения истцу было отказано.

Ссылки ответчика на то, что истец, имея возможность, не предпринял мер к получению разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию объекта в установленном законом порядке, в частности, истец не подготовил документы в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются несостоятельными, так как истец предпринял все зависящие от него меры по легализации самовольной постройки.

Истец пояснил суду, что Арбитражным судом Рязанской области рассматривалось дело №А54-9317/2017 по иску администрация города Рязани к обществу с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" о признании произведенной реконструкции здания, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080075:12, незаконной и обязании привести здание в первоначальное состояние.

В рамках указанного дела определением от 16.03.2018 была назначена судебная экспертиза, проведение которой суд поручил обществу с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов", экспертам ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли реконструированный объект недвижимости - нежилое здание по адресу: <...>, строительным, противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и иным нормам и правилам, проектно-сметной документации, не нарушает ли права и охраняемые интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

- расположен ли реконструированный объект недвижимости - нежилое здание по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080075:12, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко"?

Как следует из экспертного заключения № 4-18-СЭ (л.д.3-95, т. 2) техническое состояние обследованных строительных конструкций объекта экспертизы в целом оценивается как исправное и пригодное для эксплуатации. Дефектов конструкций не выявлено. Отклонений от требований нормативной документации в строительстве не выявлено. Возведенный спортивный корпус находится внутри контура ранее существовавших частей здания, то есть расстояния до границ участка и до соседних зданий не изменились. Высота возведенного корпуса ниже высоты основного здания. Таким образом, при реконструкции характеристики объекта не изменились. Площадь объекта исследования (всего реконструированного здания) в плане по наружному обмеру, включая выступающие элементы и, соответственно, площадь территории участка, занятая зданием, на момент проведения экспертизы составляет 4087 кв.м. Площадь участка, на котором находится исследуемое здание, составляет 10402 кв.м. Фактический коэффициент застройки составил 39,3%, то есть норма в 60%, установленная ст. 39 "Градостроительные регламенты. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в различных территориальных зонах" для территориальной зоны Д1, не превышена.

На основании исследования экспертами сделаны следующие выводы:

1) реконструированный объект недвижимости - нежилое здание по адресу: <...>, соответствует строительным, противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и иным нормам и правилам, проектно-сметной документации, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

2) реконструированный объект недвижимости - нежилое здание по адресу: <...>, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080075:12, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко".

Определением от 30.09.2019 суд истребовал копию экспертного заключения №4-18-СЭ из материалов дела А54-9317/2017.

В подтверждение актуальности вышеуказанного экспертного заключения истцом представлен акт общества с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" от 04.12.2019 № 349-19-O, согласно которому экспертной организацией проведено обследование реконструированного объекта недвижимости и установлено, что изменений технико-экономических показателей (площадь, этажность, конфигурация) и конструктивного решения объекта по отношению к его состоянию на момент проведения судебной экспертизы по делу №А54-9317/2017 не производилось; выводы, содержащиеся в экспертном заключении по делу А54-9317/2017 в настоящий момент соответствуют состоянию реконструированного объекта недвижимости.

Выводы, изложенные в экспертном заключении №4-18-СЭ, сторонами не оспорены, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы сторонами не заявлялось. В судебном заседании 16.01.2020 представитель администрации города Рязани от проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу А54-7319/2019 отказался, считая, что бремя доказывания лежит на истце.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сохранение реконструированного объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением эксперта №4-18-СЭ, актом общества с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" от 04.12.2019 № 349-19-O.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта №4-18-СЭ, суд пришел к выводу о том, что выводы эксперта проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации. Доказательств опровергающих выводы экспертного заключения ответчиком не представлено. По результатам проведения экспертизы эксперт пришел к изложенным в заключении выводам как специалист в указанных областях. У суда отсутствуют основания не принимать заключение эксперта №4-18-СЭ в качестве доказательства по делу и сомневаться относительно верности его выводов, в связи с чем, заключение эксперта №4-18-СЭ принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что истцом доказано то обстоятельство, что сохранение реконструированного объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, при его возведении были соблюдены строительные нормы и правила.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Иным доводам сторон судом дана оценка, они не повлияли на выводы суда по существу иска.

Расходы по государственной пошлине отнесены на истца с учетом его заявления.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Санеко и Ко" (ОГРН <***>, <...>, пом./оф. Н2/1) право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 62:29:0080075:80, площадью 6916,1 кв.м.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья О.В. Кураксина