Решение от 10 августа 2023 г. по делу № А47-6899/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-6899/2023
г. Оренбург
10 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 10 августа 2023 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области, с. Ташла Ташлинского района Оренбургской области (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Машинно-технологическая станция агрокомплекса «Ташлинский», с. Трудовое Ташлинского р-на Оренбургской области (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договоров аренды земельных участков.

При участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 24.02.2023, паспорт; ФИО3 – представитель по доверенности от 27.01.2023, паспорт;

от ответчика: представитель не явился (извещен).

Ответчик о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по юридическому адресу, что подтверждается уведомлением о вручении копии судебного акта, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Администрация муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Машинно-технологическая станция агрокомплекса «Ташлинский» о расторжении договоров аренды земельного участка № 35 от 21.10.2019; № 41 от 05.06.2020; № 10 от 11.02.2020.

От ответчика отзыв на исковое заявление не поступил.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, приобщив к материалам дела дополнительные документы (акт внеплановой выездной проверки от 27.07.2023 № 56-04-025/2023); считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между администрацией муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области (далее – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Машинно-технологическая станция агрокомплекса «Ташлинский» (далее – арендатор) заключены:

1. Договор аренды земельного участка № 41 от 05.06.2020 (далее – договор № 41), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок (далее -Участок) из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур, с кадастровым номером: 56:31:1406015:2, площадью 3450000 кв.м. Местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Кузьминка. Участок находится примерно в 2 км от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Оренбургская обл., р-н Ташлинский. с. Кузьминка (пункт 1.1 договора № 41).

Срок аренды земельного участка (10 лет) с момента заключения договора (пункт 2.1 договора № 41).

На основании протокола торгов от 25.05.2020 № 08 размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 762 139 руб.

Сумма арендной платы за 2020 год составляет 349 779 руб.; за 2021 руб. составляет 778 286 руб.; за 2022 составляет 809 417 руб.

Сумма задатка, предварительно внесенная арендатором, в размере 87 514 руб. зачисляется в счет оплаты арендной платы. Оставшаяся сумма ежегодной арендной платы (как разница между размером ежегодной арендной платы, установленной по итогам аукциона, и внесенным задатком) в сумме 674 625 рублей вносился арендатором в соответствии с п. 3.2. настоящего Договора (пункт 3.5 договора № 41).

2. Договор аренды земельного участка № 35 от 21.10.2019 (далее – договор № 35), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок (далее - Участок) из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером 56:31:0000000:1821, площадью 155 169 кв.м. Местоположение земельного участка: Российская Федерация, Оренбургская, область, Ташлинский район, Бородинский сельсовет (пункт 1.1 договора № 35).

Срок аренды земельного участка (5 лет) устанавливается с момента заключения договора (пункт 2.1 договора № 35).

На основании протокола торгов от 08.10.2019 № 13, размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 19 620,43 руб.

Сумма арендной платы за 2020 год составляет 19 043,25 руб., за 2021 год 20 466,00 руб., за 2022 год 21 258,00 руб.

Сумма задатка, предварительно внесенная арендатором, в размере 4 562 рубля 89 копеек зачисляется в счет оплаты арендной платы. Оставшаяся сумма ежегодной арендной платы (как разница между размером ежегодной арендной платы, установленной по итогам аукционами внесенным задатком) в сумме 15 057 рублей 54 копейки вносится арендатором в соответствии с п. 3.2. настоящего Договора (пункт 3.5 договора № 35).

3.Договор аренды земельного участка № 10 от 11.02.2020 (далее – договор № 10), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства:

земельный участок, расположенный по адресу; Оренбургская обл., р-н Ташлинский, с/с Яснополянский. Земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:31:1709009, площадь земельного участка 180 000 кв.м., кадастровый номер56:31:1709009:8;

земельный участок, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Ташлинский, с/с Яснополянский. Земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:31:1709013, площадь земельного участка: 470000 кв.м., кадастровый номер 56:31:1709013:12;

земельный участок, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Ташлинский, с/с Яснополянский. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:31:1709013, площадь земельного участка: 570000 кв.м., кадастровый номер 56:31:1709013:14;

земельный участок, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Ташлинский, с/с Яснополянский. Земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:31:1709013, площадь земельного участка: 350000 кв.м., кадастровый номер 56:31:1709013:13;

земельный участок, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Ташлинский. с/с Яснополянский. Земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:31:1709019, площадь земельного участка: 1124000 кв.м., кадастровый номер 56:31:1709019:6;

земельный участок, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Ташлинский, с/с Яснополянский. Земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:31:1709025, площадь земельного участка: 822000 кв.м., кадастровый номер 56:31:1709025:7;

земельный участок, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Ташлинский, с/с ^кяополянский. Земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:31:1709027, площадь земельного участка: 1214000 кв.м., кадастровый номер 31:1709027:10 (пункт 1.1 договора № 10).

Срок аренды земельного участка (10 лет) устанавливается с 01 мая 2021 года по 30 апреля 2026 года (пункт 2.1 договора).

Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 30 594,00 руб. (пункт 3.1 договора № 10).

Сумма арендной платы за 2020 год составляет 30 594,00 руб., за 2021 год – 31 726,00 руб., за 2022 год – 32 995,00 руб.

Размер ежегодной арендной платы, указанный в п. 3.1. настоящего Договора, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем и подлежит обязательной уплате Арендатором:

арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения настоящего Договора изменяется на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды;

арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области;

арендная плата изменяется в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении категории, вида разрешенного использования земельного участка, если законодательством Оренбургской области не предусмотрено иное (пункт 3.6 договора № 10).

По основаниям, указанным в п. 3.6. договора, размер ежегодной арендной платы изменяется без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий Договор на основании письменногоуведомления, направленного Арендодателем по адресу Арендатора, указанному в Договоре (пункт 3.7 договора № 10).

В соответствии с условиями договоров арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября отчетного года (пункт 3.2 договора № 41, 35, 10).

Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, дает право арендодателю досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, при этом арендатор не освобождается от выплаты арендной платы и неустойки за каждый день просрочки, начисленных до расторжения договора (пункт 6.2.2 договора № 41, 35, 10).

Указывая, что арендатором регулярно нарушались сроки внесения арендной платы, оплата производится только после направления претензий, истец направил в адрес ответчика предложение расторгнуть договоры аренды.

В связи с просрочкой арендных платежей администрация Ташлинского района направляла в адрес ООО «МТС АК «Ташлинский» претензии с указанием суммы задолженности и просьбой погасить образовавшуюся задолженность в течение пяти рабочих дней с момента получения претензий от 21.09.2020 № 997/и, от 26.11.2020 № 1273/и, от 22.09.2021 № 1182/и, от 29.09.2022 № 1377/и - по договору № 41 от 05.06.2020 года; от 21.09.2020 № 998/и, от 25.11.2020 № 1266/и, от 22.09.2021 № 1183/и, от 29.09.2022 № 1381/и - по договору № 35 от 21.10.2019 года; от 21.09.2020 № 993/и, от 26.11.2020 № 1268/и, от 22.09.2021 № 1189/и, от 29.09.2022 № 1374/и- по договору № 10 от 11.02.2020 года.

ООО «МТС АК «Ташлинский» на претензии письменного ответа в адрес администрации не направили, образовавшуюся задолженность гасили с большой просрочкой.

В адрес ответчика 30.03.2023 истцом была направлена претензия № 02-04-08/44 о расторжении договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, с проектами соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, однако, ответа не поступило, соглашения не возвращены.

Поскольку ответа на указанные предложения не последовали, истец, ссылаясь на систематическое невыполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы и обязанностей, предусмотренных договором, обратился с настоящим иском в суд и просит расторгнуть вышеназванные договоры на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав в ходе судебного разбирательства представителей истца, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Ответчику направлялись претензии и предложения о погашении задолженности с указанием на расторжение договора аренды при непогашении задолженности, что является выполнением требований п. 1 и п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (претензия от 30.03.2023 № 02-04-08/44 имеет штамп о получении ООО «МТС АК «Ташлинский» от 30.03.2023 вх. № 155).

Установленный обязательный досудебный порядок при расторжении договора истцом соблюден.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из представленных документов, содержания материалов дела следует, что задолженность погашена ответчиком с нарушением срока, после неоднократного уведомления (направлений претензий) о необходимости исполнения условий договоров о внесении арендной платы.

Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Вместе с тем, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

В настоящем случае суд учитывает, что неисполнение условий договора носило систематический и длительный характер.

Согласно пунктам 3.2 договора № 41, № 35, № 10 арендная плата вносится арендатором равными долями два раза в год от начисленной суммы арендной платы не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Согласно пояснениям истца, задолженность по арендной плате была погашена в 2020, 2021, 2022 с нарушением сроков оплаты, т.е. нарушил установленные договорами сроки оплаты 12 раз подряд. Просрочка по платежам за 2022 года составила 132 дня.

Кроме того, из представленных материалов дела следует, что часть земельных участков не обрабатывается, участки заросли сорной растительностью. Данные доказательства суд оценивает в совокупности.

Возражений на требование о расторжении договоров от ответчика не поступало.

Также суд учитывает, что акционерное общество «Альфа-Банк», г. Москва, 23.06.2023 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Машиннотехнологическая станция агрокомплекса «Ташлинский» (ИНН <***>, ОГРН <***>, с. Трудовое Ташлинского района Оренбургской области), в связи с наличием задолженности в размере 888 279 113, 99 руб.

Данное обстоятельство свидетельствует о нестабильном финансовом положении арендатора и не позволяет суду признать, что в случае отказа в удовлетворении требования истца о расторжении договоров исполнение обязательств по внесению арендной платы будет надлежащим.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договоров аренды и признает требование о расторжении договора аренды земельного участка № 41 от 05.06.2020; № 35 от 21.10.2019; № 10 от 11.02.2020, подлежащим удовлетворению.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

1.Исковые требования удовлетворить.

2.Расторгнуть договоры аренды земельных участков, заключенные между администрацией муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области и обществом с ограниченной ответственностью «Машинно-технологическая станция агрокомплекса «Ташлинский»: № 35 от 21.10.2019; № 41 от 05.06.2020; № 10 от 11.02.2020.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Машинно-технологическая станция агрокомплекса «Ташлинский» в доход федерального бюджета 6 000 руб. – государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать налоговому органу по месту учета ответчика после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.В. Калашникова