Решение от 29 июня 2020 г. по делу № А40-59185/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-59185/20-54-313
29 июня 2020 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме 29 июня 2020 г.


Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи: Голоушкиной Т.Г.

членов суда: единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Лонг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании 748 477, 92 руб.


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 генеральный директор по решению № 24 от 02.12.2019г., ФИО4 по дов. № 7 от 19.06.2020 года;

от ответчика: ФИО5 по дов. № 77 А Г 4356339 от 22.06.2020 года;



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лонг» (далее истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ответчик) с требованием взыскании задолженности по арендной плате в размере 380 765 рублей 92 коп., из которых 15 632 рубля 64 коп в том числе НДС Переменная часть арендой платы за январь 2020 года, 15 133 рубля 28 коп в том числе НДС Переменная часть арендой платы за февраль 2020 года, 350 000 рублей 00 коп в том числе НДС Постоянная часть арендой платы за март 2020 года, о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 350 000 рублей, неустойку в размере 211,87 руб. с 12.03.2020 по 26.03.2020 за просрочку оплаты по переменной части арендной платы за февраль 2020, неустойку в размере 1 050 руб. за период с 23.03.2020 по 26.03.2020 за просрочку оплаты обеспечительного платежа, неустойку в размере 16 450 руб. за период с 05.02.2020 по 26.03.2020 за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за февраль – март 2020.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы и обеспечительного платежа.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указывает, что использование помещения без капитального ремонта невозможно, указывает, что истец отвечает за недостатки переданного в аренду помещения, должен был до 01.01.2020 завершить капитальный ремонт, ответчик предлагал 23.12.2019 истцу расторгнуть договор аренды в связи с тем, что ремонт в установленные сроки не производится. Указывает, что проектная документация на проведение капитального ремонта согласована только 27.02.2020, до настоящего времени капитальный ремонт не произведен. Далее фактически ответчик не мог пользоваться помещением из-за введения в г.Москве режима повышенной готовности Указом мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ.

Также ответчик представил дополнение к отзыв, указывает на злоупотребление права со стороны истца поскольку ремонт не был выполнен в установленные сроки, ссылается при этом на ст.314 ГК РФ, указывает, что истец сдал помещение не подходящее ответчику для его целей по санитарным нормам.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлялось ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта Егорьевского городского суда Московской области об оспаривании действительности договора аренды нежилого помещения № 23/09-19 от 23.09.2019 года.

Определением от 23.06.2020 отказано в приостановлении производства по настоящему делу.

Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, представитель истца против ходатайства возражал.

Определением от 29.06.2020 суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 23.06.2020 до 29.06.2020.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 23/09-19 от 23 сентября 2019 года, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 12 октября 2019 года за номером 77:01:0005001:5314 -77/011/2019-3 (Далее - «Договор аренды»).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора аренды Истец передал в аренду Ответчику принадлежащие ему на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 160,4 кв.м, расположенное на 1 этаже Жилого дома по адресу: 121099, город Москва, р-н Арбат, Проточный переулок, д. 11, пом.IX, кадастровый номер 77:01:0005001:5314, для дальнейшего использования Помещения для организации детского учреждения по уходу за детьми.

Согласно п. 2.1. Договора аренды Арендная плата, подлежащая уплате за все арендуемое Помещение, состоит из двух частей: Постоянной и Переменной. Постоянная часть арендной платы составляет: - начиная с 01 января 2020 года Постоянная часть арендной платы составляет 350 000 рублей в месяц, включая НДС по ставке, согласно действующего законодательства.

По условиям пункта 2.2. Договора аренды Постоянная часть арендной платы оплачивается ежемесячно на основании соответствующего счета Арендодателя, не позднее 5 числа отчетного месяца.

Арендатор оплачивает Переменную часть арендной платы в течение 5 (Пяти) рабочих дней после получения счета от Арендодателя на электронную почту: 1155512@mail.ru.

Истец указывает, что по состоянию на 26 марта 2020 года согласно бухгалтерских данных и Актов сдачи-приемки услуг просроченная задолженность ответчика по оплате Арендной платы составляет 380 765 рублей 92 коп, в том числе НДС из них:

- 15 632 рубля 64 коп в том числе НДС Переменная часть арендой платы за январь 2020 года (Счет фактура № 8 от 31 января 2020 года ; Акт сдачи -приемки услуг № 8 от 31 января 2020 года). Счет на оплату направлен, в соответствии с положением пункта 2.2. Договора, Арендодателем Арендатору на электронную почту 1 155512@inail.ru 20.02.2020 года.

- 15 133 рубля 28 коп в том числе НДС Переменная часть арендой платы за февраль 2020 года (Счет фактура № 13 от 29 февраля 2020 года ; Акт сдачи -приемки услуг № 13 от 29 февраля 2020 года). Счет на оплату направлен, в соответствии с положением пункта 2.2. Договора, Арендодателем Арендатору на электронную почту 1 155512@mail.ru 30.01.2020 года.

- 350 000 рублей 00 коп в том числе НДС Постоянная часть арендой платы за март 2020 года. (Счет на оплату № 18 от 26 февраля 2020 года). Оригинал счета направлен Ответчику по средствам «Почта России» ценным письмом с описью вложения 28.02.2020 года.

В соответствии с пунктом 3.1. Договора аренды Арендатор уплачивает Арендодателю в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания Акта приема-передачи помещения Обеспечительный платеж в размере 350 000 рублей НДС не облагается.

02 октября 2019 года платежным поручением № 4 Ответчик оплатил на счет Арендодателя Обеспечительный платеж в размере 350 000 рублей НДС не облагается.

В рамках пункта 3.2. Договора аренды Арендодатель вправе, после уведомления Арендатора, в бесспорном порядке (без обращения в суд) удержать из суммы Обеспечительного платежа средства, для восстановления нарушенного права Арендодателя, в том числе за задолженность по оплате Арендной платы.

Досудебным уведомлением исх. № 11 от 02 марта 2020 года ООО «Лонг» уведомило Ответчика об удержании (зачете) всей суммы Обеспечительного платежа в размере 350 000 рублей, в счет уплаты Постоянной части арендной платы за февраль 2020 года. (Счет фактура № 12 от 29 февраля 2020 года ; Акт сдачи -приемки услуг № 12 от 29 февраля 2020 года).

Оригинал Досудебного уведомления исх. № 11 от 02 марта 2020 года был отправлен Ответчику по средствам «Почта России» ценным письмом с описью вложения 02 марта 2020 года. (Квитанция № 401752 и опись приложены к Исковому заявлению).

В соответствии с пунктом 3.4 Договора аренды при обоснованном списании Арендодателем Обеспечительного платежа, Арендатор обязан восполнить Обеспечительный платеж до первоначальной суммы (уплатить Арендодателю денежные средства, соответствующие сумме удержанных Арендодателем денежных средств) в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения уведомления Арендодателя об удержании.

Сумма Обеспечительного платежа в размере 350 000 рублей, НДС не облагается, не оплачена Ответчиком до сих пор.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 9.2. Договора аренды при нарушении Арендатором сроков уплаты любых платежей, полностью или частично, предусмотренных Договором аренды, Арендатор по письменному требованию Арендодателя обязан уплатить неустойку в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) % от суммы задолженности, за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом истца начислена неустойка в размере 211,87 руб. с 12.03.2020 по 26.03.2020 за просрочку оплаты по переменной части арендной платы за февраль 2020, неустойка в размере 1 050 руб. за период с 23.03.2020 по 26.03.2020 за просрочку оплаты обеспечительного платежа, неустойку в размере 16 450 руб. за период с 05.02.2020 по 26.03.2020 за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за февраль – март 2020.

Направленное Ответчику Досудебное уведомление исх. № 11 от 02 марта 2020 года с требованием оплатить просроченную задолженность по арендной плате, оплатить сумму Обеспечительного платежа и пени по Договору аренды, Ответчик не удовлетворил и оставил без ответа.

Согласно п. 10.1 Договора аренды срок рассмотрения Стороной претензии составляет 5 (Пять) рабочих дней.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указывает, что использование помещения без капитального ремонта невозможно, указывает, что истец отвечает за недостатки переданного в аренду помещения, должен был до 01.01.2020 завершить капитальный ремонт, ответчик предлагал 23.12.2019 истцу расторгнуть договор аренды в связи с тем, что ремонт в установленные сроки не производится. Указывает, что проектная документация на проведение капитального ремонта согласована только 27.02.2020, до настоящего времени капитальный ремонт не произведен. Далее фактически ответчик не мог пользоваться помещением из-за введения в г.Москве режима повышенной готовности Указом мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ.

Также ответчик представил дополнение к отзыв, указывает на злоупотребление права со стороны истца поскольку ремонт не был выполнен в установленные сроки, ссылается при этом на ст.314 ГК РФ, указывает, что истец сдал помещение не подходящее ответчику для его целей по санитарным нормам.

Суд, исследовав доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

При рассмотрении вопроса о принятии искового заявления к производству суд установил, что иск относится к категории дел, в котором предусмотрен обязательный досудебный (претензионный) способ урегулирования разногласий. Вместе с тем, истцом не представлено доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, что является основанием для возвращения искового заявления.

Кроме того, положения п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если кредитором подан иск о взыскании исключительно процентов на основании статьи 395 ГК РФ (неустойки) в связи с неисполнением или просрочкой денежного обязательства, в отношении которого действуют правила о претензионном порядке, установленные законом или договором, рассмотрение такого иска по существу возможно лишь после соблюдения правил о претензионном порядке.

Таким образом, истец должен принять отдельные меры по соблюдению претензионного порядка.

В материалы дела представлена претензия исх.№11 от 02.03.2020 из которой следует, что истец просит оплатить задолженность по постоянной части арендной платы в размере 350 000 руб. за февраль 2020 года и по переменной части арендной платы в размере 15 632,64 руб. по переменной части арендной платы за январь 2020 года в размере 15 632 руб. 64 коп., просит оплатить сумму обеспечительного платежа в размере 350 000 руб. При направлении претензии от 02.03.2020 г. срок оплаты за март 2020 г. еще не наступил.

На основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При указанных обстоятельствах, на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление в части требований о взыскании долга по постоянной части арендной платы за март 2020, пени начисленные за просрочку оплаты указанного платежа без рассмотрения.

Судом отклоняются доводы ответчика изложенные в отзыве и дополнении к отзыву на исковое заявление по следующим основаниям.

Согласно п .2.1.1. Договора постоянная часть арендной платы составляет:

- в период с даты подписания Сторонами Акта приёма-передачи Помещения и до 31 декабря 2019 года составляет 1 000 (Одну тысячу) рублен в месяц, включая НДС по ставке, согласно действующего законодательства.

В случае перехода Арендодателя на упрощенную систему налогообложения Постоянная часть арендной платы в период с даты подписания Сторонами Акта приёма-передачи помещения и до 31 декабря 2019 года составляет 1 000 (Одну тысячу) рублей в месяц, НДС не облагается в связи с применением УСН.

- начиная с 01 января 2020 года Постоянная часть арендной платы составляет 350 000 (Триста пятьдесят тысяч) рублей в месяц, включая НДС по ставке, согласно действующего законодательства.

В случае перехода Арендодателя на упрощенную систему налогообложения Постоянная часть арендной платы начиная с 01 января 2020 года составляет 350 000 (Триста пятьдесят тысяч) рублей в месяц, НДС не облагается в связи с применением УСН.

Согласно п.2.1.2. Договора переменная часть арендной платы включает в себя расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги, в том числе отопление, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение Помещения: взносы на капитальный ремонт Здания, техническую эксплуатацию общего имущества Здания и прилегающей территории: техническое обслуживание оборудования, инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу Здания: подготовку Здания к сезонной эксплуатации; санитарное содержание общего имущества Здания и прилегающей территории и т.п.

Переменная часть арендной платы рассчитывается на основе стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, установленных поставщиками соответствующих услуг, исходя из показаний счетчиков (приборов учета) или расчетным путем и на основе суммы прочих документально подтверждённых расходов Арендодателя по содержанию Помещения и общего имущества Здания. При этом применяются действующие в соответствующий период расценки и тарифы ресурсоснабжающих организаций (кроме того НДС по ставке, согласно действующего законодательства), без дополнительных наценок со стороны Арендодателя.

2.2. Постоянная часть арендной платы оплачивается ежемесячно на основании соответствующего счета Арендодателя не позднее 5-ого (Пятого) числа отчетного месяца. Если последний день оплаты приходится на нерабочий день, то Арендатор производит оплату в ближайший следующий за ним рабочий день.

Согласно п.1.8.1. Договора в целях приспособления арендуемого Помещения под разрешённое использование, предусмотренное п. 1.3. Договора. Арендатор выполняет ремонтные работы в арендуемом Помещении самостоятельно и за свой счёт (без последующею возмещения их стоимости со стороны Арендодателя). Арендатор обязан выполнять ремонтные работы в строгом соответствии с проектной документацией, разработанной на основании архитектурно-планировочного решения, согласованного с Арендодателем. Проектная документация должна быть согласована Арендатором в порядке, установленном законами и нормативно-правовыми актами РФ во всех требуемых учреждениях и инстанциях.

Согласно п.1.8.2 Договора после проведения Арендатором ремонтных работ (в случае, если результатом указанных работ является изменение конструктивных и планировочных решений, внутренних инженерных сетей Помещения и или Здания, и которое потребует внесение изменений в техническую документацию Помещения. Здания). Арендатор выполняет согласование вновь возникших планировок в органе, осуществляющем технический учёт нежилых помещений, с получением технического паспорта и технического плана; проводит работы по постановке на кадастровый учёт вновь возникших планировок в целях последующей государственной регистрации изменений к Договору. Арендодатель обязуется принять Помещения по окончанию Договора с учетом возникших изменений и неотделимых улучшений

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из буквального толкования условий договора, сторонами установлен срок начала начисления арендных платежей, в то время как срок проведения ремонта арендодателем сторонами не установлен.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, арендодателем ведется работа по утверждению в установленном законом порядке технической и проектной документации, в связи с чем суд отклоняет доводы ответчика о наличии со стороны истца злоупотребления права при взимании арендной платы.

Обе стороны договора являются субъектами профессионального рынка, деятельность которых направлена на извлечение прибыли, в связи с чем должны при заключении договоры действовать с должной осмотрительностью. Кроме того, в соответствии со ст.421 ГК РФ установлена свобода договора.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление, поскольку при заключении договора ответчику было известно о том в каком состоянии находится сдаваемое в аренду помещение, состав комнат в сдаваемом в аренду помещении, что следует из условий договора.

На основании изложенного, требования о взыскании 9 100 руб. неустойки за период с 06.02.2020 по 02.03.2020 за просрочку платежа по постоянной части арендной платы за февраль 2020г., 30 765 руб. 92 коп. долг по переменной части арендной платы за январь-февраль 2020 г., 211 руб. 87 коп. неустойки за период с 12.03.2020 по 26.03.2020 за просрочку оплаты переменной части арендной платы за февраль 2020г., 350 000 руб. суммы обеспечительного платежа, 1 050 руб. неустойки за просрочку оплаты обеспечительного платежа за период с 23.03.2020 по 26.03.2020 подлежат удовлетворению.

Расходы о госпошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 10 823 руб. пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 101, 106, 110, 123, 148, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Лонг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 9 100 (девять тысяч сто) руб. неустойки за просрочку платежа по постоянной части арендной платы, 30 765 (тридцать тысяч семьсот шестьдесят пять) руб. 92 коп. долга по переменной части арендной платы, 211 (двести одиннадцать) руб. 87 коп. неустойки за просрочку оплаты переменной части арендной платы, 350 000 (триста пятьдесят тысяч) руб. суммы обеспечительного платежа, 1 050 (тысяча пятьдесят) руб. неустойки за просрочку оплаты обеспечительного платежа, 10 823 (десять тысяч восемьсот двадцать три) руб. расходов по оплате госпошлины.

В части требования о взыскании долга по постоянной части арендной платы за март 2020, пени, начисленные за просрочку оплаты указанного платежа, исковое заявление оставить без рассмотрения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Лонг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 147 (семь тысяч сто сорок семь) руб., уплаченную по платежному поручению №133 от 26.03.2020.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.



Судья Т.Г. Голоушкина