Решение от 5 декабря 2023 г. по делу № А46-15475/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15475/2023
05 декабря 2023 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена 28.11.2023

Полный текст решения изготовлен 05.12.2023


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев исковое заявление товарищества собственников недвижимости «Химиков 20» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Управдом-7» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

товарищества собственников жилья «Химиков 20» (ИНН <***>, ОГРН <***>);

департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>);

департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об установлении границ земельного участка,

в судебном заседании приняли участие:

от товарищества собственников недвижимости «Химиков 20» - ФИО2 по доверенности от 14.08.2023 (сроком до 31.12.2023), личность удостоверена паспортом,

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Управдом-7» - ФИО3 по доверенности от 26.06.2023 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

от товарищества собственников жилья «Химиков 20» - ФИО4 по доверенности от 01.05.2023 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости «Химиков 20» (далее – истец, ТСН «Химиков 20») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 29.08.2023 № 246701) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Управдом-7» (далее – ответчик, ООО «УК «Управдом-7») об установлении границ земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 4 958 кв.м, категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии в соответствии с местоположением здания с кадастровым номером 55:36:00 00 00:13108, а также межевым планом, подготовленным кадастровым инженером ФИО5.

Определением Арбитражного суда Омской области от 04.09.2023 возбуждено производство по делу; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены, товарищество собственников жилья «Химиков 20» (далее – третье лицо, ТСЖ «Химиков 20»), департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – третье лицо, Департамент архитектуры), департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – третье лицо, Департамент имущественных отношений), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – третье лицо, Управление Росреестра по Омской области).

ООО «УК «Управдом-7» с означенными требованиями не согласилось; полагает, что не является надлежащим ответчиком по делу, а ТСН «Химиков 20» не является надлежащим истцом. Кроме того, ответчик указывает, что предъявление настоящего иска направлено на преодоление административного порядка обращения в уполномоченный орган с заявлением об установлении границ земельного участка. Также, уменьшение состава общего имущества собственников МКД возможно при 100% согласии всех собственников помещений.

ТСЖ «Химиков 20» поддержало исковые требования в полном объёме.

Департаменты и Управление Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещённые о рассмотрении спора, явку представителей не обеспечили.

Учитывая, что все участники процесса о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся доказательствам.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.

ТСН «Химиков 20» было зарегистрировано во исполнение решения внеочередного собрания собственников помещения в пятиэтажном многоквартирном доме (далее - МКД) № 20 (первая очередь) по адресу: <...> (протокол от 01.06.2023 № 1).

В соответствии декларацией (заявлением) от 22.03.1995 на земельном участке по ул. Химиков (первая, вторая и третья очереди) д. 20 были построены МКД, находящейся по адресу: <...>. Т.е., на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3196 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:07 01 05:13108, 55:36:07 01 05:13126 и 55:36:07 01 05:13071.

Для установления границ земельного участка, находящегося в фактическом пользовании МКД с кадастровым номером 55:36:07 01 05:13108, ТСЖ «Химиков 20» обратилось к кадастровому инженеру ФИО5, которым 14.07.2022 был подготовлен межевой план.

Последний подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 2 (двух) земельных участков путём раздела земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3196 по адресу: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. Химиков, на котором расположен МКД № 20.

Со ссылками на означенный межевой план, а также заключение строительно-технической экспертизы № 022-05/2023, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт», истец указал, что по единому почтовому адресу: г. Омск, Советский административный округ, ул. Химиков, д. 20 фактически нерационально расположены 3 (три) обособленных разноплановых отдельных объекта капитального строительства, построенных в разные годы, по разным проектам с резко различающимися техническими/эксплуатационными параметрами:

- 5-ти этажное 6-ти подъездное здание МКД I очереди 1983 года постройки, кадастровый номер 55:36:07 01 05:13108;

- 7-ми этажное 1-но подъездное здание МКД II очереди 1985 года постройки, кадастровый номер 55:36:07 01 05:13125;

- 9-ти этажное 2-х подъездное здание МКД III очереди 1989 года постройки, кадастровый номер 55:36:07 01 05:13071.

Специалисты установили, что указанные МКД имеют обособленные независимые внутридомовые инженерные системы, сети/коммуникации, а также технические характеристики в целом. Имеется техническая возможность использования соседнего здания в случае повреждения или сноса одного из объектов капитального строительства без значительного, несоразмерного ущерба смежным конструктивным элементам, общему каркасу другого здания, его функциональному назначению, а также прочностным и теплозащитным параметрам соседнего объекта капитального строительства. Основные несущие конструктивные элементы, объёмно-метрические характеристики объектов экспертизы (фундаментное поле, лифтовые шахты, планировка, площадь застройки, этажность, крыша, покрытие кровли, водосточная система) выполнены в разных ключах, без общего проекта, с использованием различных строительных материалов, разноплановой геометрической перспективой застройки, с несоблюдением общего единого архитектурно-планировочного решения. Строения объектов экспертизы имеют разные категории сложности, расположены на обособленных земельных участках.

По итогам исследования ТСН «Химиков 20» обратилось в регистрирующий орган, приложив поименованный выше межевой план.

04.08.2023 государственный кадастровый учёт вновь образованных путём раздела земельных участков был приостановлен со ссылкой на ответ Департамента имущественных отношений от 31.07.2023 № 10561, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3196 является объектов права общей долевой собственности собственников помещений МКД.

07.11.2023 уведомлением № КУВД-001/2023-30826615/7 в государственном кадастровом учёте отказано.

В целях установления правовой определённости, а также ввиду невозможности урегулировать спор иным образом, ТСН «Химиков 20» обратилось в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

По общему правилу статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определённой вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 приводимого законом.

Исходя из части 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ характеристики объекта недвижимости, позволяющие оценить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определённой вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков уточнения местоположения границ земельных участков, относятся к основным сведениям об объекте недвижимости.

Системные положения пункта 3 части 4 статьи 8 и части 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ предусматривают, что в кадастр недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости вносится описание местоположения объекта, при этом местоположение границ устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть, точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Таким образом, документы, подтверждающие право на земельный участок и (или) документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании, при наличии в них сведений о местоположении и конфигурации границ, а также о площади земельного участка, являются основными.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.07.2020 № 78-КАД20-1-КЗ, взаимосвязанные положения частей 8, 10 статьи 22, пункта 31 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусматривают, что уточнение местоположения границ земельного участка допускается в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о координатах характерных точек границ земельного участка.

Согласно правовому подходу, отмеченному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2017 № 310-ЭС16-10203 и постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, итогом рассмотрения спора об установлении границ должен быть судебный акт, которым будет установлена смежная граница между земельными участками по координатам поворотных точек.

Применительно к спорному случаю спор между смежными землепользователями относительно определения границ отсутствует, необходимость урегулирования разногласий, возникших при согласовании границ, не имеется.

Вместе с тем в рамках спора об образовании участка должны определяться уникальные характеристики земельного участка, подлежащие внесению в кадастр недвижимости.

Разрешая настоящий спор по существу, суд, согласился с доводами ООО «УК «Управдом-7» о том, что управляющая организация осуществляет только управление общим имуществом МКД, распоряжение таковым отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений МКД, в соответствии со статьёй 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с системными положениями статей 246, 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех её участников.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу пункта 5 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счёт доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В свою очередь, как видно из материалов дела, в ЕГРН учтён земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3196 площадью 8 447 кв.м с видом разрешённого использования для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии. На указанном земельном участке расположены МКД с кадастровыми номерами 55:36:00 00 00:13108, 55:36:07 01 05:18639, 55:36:00 00 00:13071. Земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3196 поставлен на государственный кадастровый учёт 24.11.2009 в соответствии с межевым планом от 18.11.2009, подготовленным на основании распоряжения Департамента имущественных отношений от 15.09.2009 № 10693-р.

Согласно ответу Департамента имущественных отношений от 31.07.2023 № Ис-ДИО/10561 указанный земельный участок является объектом права общей долевой собственности собственников помещений МКД.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений МКД владеют, пользуются в установленных ЖК РФ и ГК РФ пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

Из пункта 2 части 4 статьи 37 ЖК РФ следует, что собственник помещения в МКД не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Согласно позиции Министерства экономического Развития Российской Федерации (письма от 10.12.2010 № Д23-5067, от 27.09.2011 № Д23-4059) в случае, если земельный участок, на котором расположены несколько МКД, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нём жилых домов.

Резюмируя изложенное выше, поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3196 является общим имуществом собственников помещений МКД с кадастровыми номерами 55:36:00 00 00:13108, 55:36:07 01 05:18639, 55:36:00 00 00:13071, постольку на его раздел необходимо согласие всех собственников.

Указанный вывод согласуется с определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2019 № 5-КГ19т-140.

Как усматривается из материалов дела, межевой план, приложенный в обоснование иска, подготовлен на основании протокола от 01.06.2023 № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в пятиэтажном МКД № 20 (первая очередь) по адресу: <...> проведённого в форме очно-заочного голосования, от 01.06.2023.

Т.е., решение о разделе спорного земельного участка было принято только частью собственников помещений МКД, расположенных на данном земельном участке, что противоречит требованиям законодательства.

Таким образом, поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что вышеуказанный спорный земельный участок находится в собственности собственников помещений МКД, согласие которых на образование земельного участка под домом в указанных истцом границах не представлено, исковое требование надлежит оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».





Судья И.Ю. Ширяй