Решение от 10 июня 2020 г. по делу № А27-23804/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-23804/2019
город Кемерово
10 июня 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 03 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2020 года

Арбитражный суд Кемеровской области, в составе судьи Команич Е. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств видеоконференцсвязи и аудиозаписи


рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Горная Евразия», город Екатеринбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 461 646 руб. 91 коп.,

при участии:

от истца – ФИО3 – представитель, доверенность от 12.05.2019 года

от ответчика – ФИО4 – представитель, доверенность № 176/1 от 23.08.2019 года

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Горная Евразия» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 270 074 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 19 957 руб. 08 коп., расходов на ремонт арендованных помещений в размере 236 707 руб., расходов на подготовку экспертного заключения в размере 6 000 руб., всего: 532 738 руб. 08 коп. (с учетом увеличения размера исковых требований заявленного в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на статьи 15, 309, 310, 330, 395, 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в настоящем судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, изложив возражения в письменном отзыве и дополнениях к нему, оспорив характер повреждений арендованных помещений и стоимость восстановительного ремонта.

В обоснование возражений ответчик ссылается на то, что условиями спорного договора аренды не предусмотрен порядок возврата арендованного имущества, ответчик указывает, что освободил арендуемые помещения 18 октября 2018 года, внес оплату за пользование помещений по ноябрь месяц 2018 года включительно, в связи с чем, ответчик полагает, что истец не вправе требовать оплату пользования помещениями после 18 декабря 2018 года.

По мнению ответчика, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что после прекращения договора аренды ответчик занимал спорные помещения, пользовался коммунальными услугами, что после 18 октября 2018 года в течение двух месяцев предприниматель, действуя заботливо и осмотрительно, не имел возможности проверить освобождены ли арендуемые помещения.

С требованием о взыскании убытков в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ ответчик также не согласен ссылаясь, что иных расходов на ответчика возлагаться не должно, кроме того, в актах получения помещений арендатором указывалось именно на капитальный ремонт, но не указывалось состояние отделки (отделочные работы к капитальному ремонту не относятся) и как следует из материалов дела, перед заключением договора отделочные работы не производились, но при этом экспертом рассчитана стоимость полного обновления отделки помещений (до состояния новых). Отнесение таких расходов на ответчика не предусмотрено ни законом, ни договором между сторонами.

Кроме того, ответчик не согласен с требованием о взыскании 6 000 руб. в счет компенсации расходов истца на подготовку экспертного заключения № 6/311 от 27.06.2019 года, полагая, что данное требование является не обоснованным.

Истец изложил правовую позицию на доводы ответчика в письменных возражениях.

Изучив представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, 01.08.2016 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИП ФИО2, Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Горная Евразия» (ООО «Горная Евразия», Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 14/16 Т-54Б/Е, согласно условиям которого, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.04.2017 года, Арендодатель передал Арендатору во временное пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, лит. Е, кадастровый номер 42:24:0201003:100:28, состоящие из трех кабинетов на втором этаже общей площадью 70,7 м2 - под офис.

Номера помещений на поэтажном плане, являющемся приложением № 3 к дополнительному соглашению № 2 от 29.04.2017 года к договору аренды: № 201 - площадь 27,9 м2; № 203 - площадь 19,1 м2; № 205 - площадь 23,7 м2.

Истец является собственником здания, в котором располагаются данные помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 42-АГ 882741 от 18.01.2012 г.

Передача помещений Арендатору подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 01.08.2016 года, являющимся приложением № 1 к договору аренды, и актом приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2017 года, являющимся приложением № 2 к дополнительному соглашению № 2 от 29.04.2017 года к договору аренды.

Действие договора аренды продлевалось в силу пункта 5.1. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.09.2016 года, согласно которому если ни одна из сторон не заявит о своем намерении расторгнуть договор за 60 календарных дней до даты окончания срока его действия, договор считается продленным на прежних условиях на 11 месяцев.

Пунктом 5.6. договора аренды предусмотрен односторонний внесудебный порядок расторжения договора по инициативе любой из сторон. Арендатор в случае отказа от исполнения договора направляет соответствующее уведомление Арендодателю за 60 календарных дней до планируемой даты расторжения.

С учетом пункта 5.6. договора аренды, договор является расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе Арендатора по истечении 60 календарных дней со дня предъявления Арендодателю уведомления о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 5.7. договора аренды, после истечения срока действия договора, а также при прекращении действия договора по иным основаниям стороны подписывают акт о передаче помещений от Арендатора к Арендодателю.

Таким образом, из условий спорного договора следует, что порядок возврата помещений Арендодателю предполагает подписание двустороннего передаточного акта.

В силу пункта 2.2.7. договора по окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора по инициативе любой из сторон Арендатор обязан передать помещения в том состоянии, в котором Арендатор их получил.

В связи с отсутствием оплаты аренды за ноябрь 2018 года истец обратился к ответчику с претензией от 06.11.2018 года с требованием погасить образовавшуюся задолженность, указанная претензия получена ответчиком 12.11.2018 года.

Письмом от 18.10.2018 года ответчик обратился к истцу о досрочном одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения № 14/16 Т-54Б/Е от 01.08.2016 года, указанное письмо получено истцом – 14.11.2018 года.

По мнению истца, с учетом даты получения Арендодателем уведомления о расторжении договора аренды - 14.11.2018 года, договор аренды нежилого помещения № 14/16 Т-54Б/Е от 01.08.2016 года является расторгнутым с 13.01.2019 года.

Поскольку у Арендатора возникла задолженность по внесению арендной платы за декабрь 2018 года, истец обратился к ответчику с претензией от 03.12.2018 года, полученной ответчиком 12.12.2018 года, о необходимости оплаты задолженности.

Уведомлением от 05.02.2019 года Арендодатель обратился к Арендатору с требованием указать удобную дату и время сдачи помещения, а также с требованием об оплате задолженности по арендной плате.

Письмом № 146 от 05.03.2019 года ответчик известил истца об освобождении помещений без его участия, сославшись на уклонение истца от получения корреспонденции.

Претензией от 19.03.2019 года истец потребовал документального подтверждения извещения его о возврате помещений.

Письмом от 27.05.2019 года истец пригласил ответчика (его представителя) для совместного осмотра помещений и передачи ключей от помещений - 11.06.2019 года в 10 часов 00 минут, а также информировал ответчика о том, что при отсутствии его представителя помещения будут вскрыты и осмотрены в одностороннем порядке, указанное письмо получено ответчиком 01.06.2019 года.

11.06.2019 года состоялась передача помещений в присутствии представителей Арендатора и Арендодателя в порядке, предусмотренном пункта 5.7. договора, с составлением акта приема-передачи.

Как указывает истец, для получения доступа к помещениям пришлось прибегнуть к высверливанию замков на дверях. От ответчика в процессе передачи и осмотра помещений присутствовал ФИО5, действующий на основании доверенности № 126 от 04.06.2019 года.

Согласно акту приема-передачи от 11.06.2019 года на момент подписания акта выявлены недостатки помещений:

Помещение № 201: пятна и потертости на линолеуме, дефекты обоев: нарушения текстуры, имеются грязные пятна и сквозные отверстия, ставшиеся после установки кондиционера, в коридоре на обоях остался след от таблички, на плинтусе отсутствует стыковочный элемент, уголок, загрязнения на откосах, на подоконной доске отсутствует заглушка, имеются пятна, сломан уголок ПВХ, повреждены два элемента сайдинга, есть отверстия в теплоизоляции на фасаде, при вскрытии кабинета была высверлена личинка замка.

Помещение № 203: пятна, потертости, царапины на линолеуме, дефекты обоев: имеются грязные пятна и сквозные отверстия, оставшиеся после установки кондиционера, в коридоре на обоях остался след от таблички, три отверстия в плинтусах,загрязнения на откосах, повреждены три элемента сайдинга, есть отверстия в теплоизоляции на фасаде, при вскрытии кабинета была высверлена личинка замка.

Помещение № 205: пятна, потертости на линолеуме, дефекты обоев: нарушения текстуры, имеются грязные пятна и сквозные отверстия, оставшиеся после установки кондиционера, в коридоре на обоях остался след от таблички, загрязнения на откосах, повреждены три элемента сайдинга, есть отверстия в теплоизоляции на фасаде, при вскрытии кабинета была высверлена личинка замка.

Осмотр помещений производился при участии эксперта Союза «Кузбасская Торгово-Промышленная палата» ФИО6 для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещений в состояние, аналогичное тому, какими были помещения на момент сдачи в аренду.

Экспертом составлено экспертное заключение № 6/311 от 27.06.2019 года, в соответствии с которым стоимость ремонтно-восстановительных работ указанных помещений составляет 173 189 руб.

Претензией от 27.09.2019 года истец уведомил ответчика о необходимости оплаты задолженности по аренде за период с 01.12.2018 года по 11.06.2019 года и убытков в виде расходов на проведение ремонтно-восстановительных работ, а так же процентов за пользование чужими денежными средствами и стоимости услуг эксперта по осмотру помещений в срок не превышающий 10 календарных дней со дня отправки претензии.

Поскольку ответчиком оплата задолженности и убытков в добровольном порядке, в установленные сроки не произведена, истец обратился с настоящим требованием в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

Частью 1 статьи 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), в случае, если такое право предусмотрено условиями договора.

Из положений пункта 5.1. спорного договора в редакции пункта 4 дополнительного соглашения № 1 от 01.09.2016 года следует, что любая из сторон по истечении срока действия договора (30.06.2017 года) имеет право заявить о намерениях расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив вторую сторону за 60 календарных дней до даты окончания срока действия договора.

Аналогичное право на односторонний отказ от договора любой из сторон предусмотрено пунктом 5.6. названного договора, с соблюдением Арендатором 60-дневного срока уведомления Арендодателя до планируемой даты расторжения.

Учитывая волеизъявление ответчика о намерениях расторгнуть спорный договор, что следует из уведомления от 18.10.2018 года, договор считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты указанного уведомления, т.е. с 19.12.2018 года.

Таким образом, спорный договор является расторгнутым с 19.12.2018 года, в связи с чем, доводы истца о расторжении договора с 13.01.2019 года суд признает ошибочными.

Вместе с тем, на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В нарушение требований указанной нормы, положений пункта 5.7. договора и статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие исполнение обязанности по возврату арендованного имущества по истечении срока действия договора, т.е. 19.12.2018 года

Доводы ответчика об освобождении арендованных помещений 18.10.2018 года суд признает несостоятельными, как несоответствующие названной норме, условиям спорного договора и обстоятельствам дела.

При этом, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие уведомление истца, как Арендодателя по договору, о необходимости приемки имущества именно 18.10.2018 года и направления уполномоченного представителя для подписания акта возврата имущества.

Поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих исполнение обязанности по возврату арендованного имущества ответчиком не представлены, доводы последнего о правомерности начисления аренды до 18.12.2018 года являются необоснованными.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание разумность и добросовестность поведения истца по уведомлению ответчика о необходимости надлежащего возврата арендованного имущества, суд признает представленный истцом акт приема-передачи (возврата) от 11.06.2019 года надлежащим доказательством, подтверждающим исполнение ответчиком обязанности по возврату имущества, в связи с чем, начисление аренды за период до 11.06.2019 года, с учетом положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правомерным, исковые требования в части взыскания арендной платы за период с 01.12.2018 года по 11.06.2019 года обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно представленному истцом расчету, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.12.2018 года по 10.03.2020 года, составил 19 957 руб. 08 коп. Расчет произведен исходя из ключевых ставок Банка России, действовавших в соответствующие периоды.

Расчет судом проверен, признан арифметически верным и соответствующим вышеуказанной норме.

Рассматривая требование о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, суд отмечает, что в соответствии с частью 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

С учетом вышеперечисленных норм и условий спорного договора бремя содержания имущества в исправном состоянии в период действия договора аренды несет арендатор.

Как следует из акта приема-передачи арендованных помещений от 01.08.2016 года и акта возврата имущества от 11.06.2019 года, имущество передано ответчиком с соответствующими повреждениями и дефектами, для устранения которых необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ на общую сумму 236 707 руб., что подтверждается заключением эксперта № 5063/4-3-19 от 19.02.2020 года, составленного по определению арбитражного суда Кемеровской области от 19.12.2019 года по настоящему делу (проведение экспертизы назначено по ходатайству ответчика).

На основании части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Между тем, суд отмечает, что имущество принято ответчиком в аренду по акту приема – передачи от 01.08.2016 года без замечаний и возражений по его техническому состоянию, наличие повреждений сданных в аренду помещений на момент их принятия ответчиком документально не подтверждено.

Доказательства, подтверждающие, что выявленные при возврате арендованного имущества недостатки квалифицируются как нормальный износ, ответчиком не представлены.

С учетом изложенного, суд признает исковые требования о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ обоснованными.

При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на ответчика, исходя из расчета увеличенного размера исковых требований.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании стоимости затрат, связанных с оплатой заключения эксперта от 27.06.2019 года № 6/311, составленного Союзом «Кузбасская торгово-промышленная палат» в размере 6 000 руб. (платежное поручение № 324 от 01.07.2019 года).

С учетом положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» по результатам рассмотрения дела по существу расходы истца, связанные с составлением заключения эксперта от 27.06.2019 года № 6/311, подлежат возмещению ответчиком в составе судебных расходов.

Расходы на проведение экспертизы относятся на ответчика, но не взыскиваются, как оплаченные при обращении с соответствующим ходатайством.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Горная Евразия», город Екатеринбург (ОГРН <***>, ИНН <***>):

- в пользу истца - индивидуального предпринимателя ФИО2, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 270 074 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 19 957 руб. 08 коп., расходы на ремонт арендованных помещений в размере 236 707 руб., расходы на подготовку экспертного заключения в размере 6 000 руб., всего: 532 738 руб. 08 коп.; государственную пошлину в размере 12 233 руб.;

- в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 422 руб.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: www.kemerovo.arbitr.ru (http://kad.arbitr.ru).

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья Е.А. Команич