Решение от 9 сентября 2020 г. по делу № А75-4993/2020

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-4993/2020
09 сентября 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения оглашена 02 сентября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 09 сентября 2020 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола помощником судьи Стец С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования город Нягань (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 07.07.1997, место нахождения: 628186, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> Победы, д. 8) к обществу с ограниченной ответственностью «Нефтяная компания Красноленинскнефтегаз» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 30.12.1997, место нахождения: 628183, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>), Управление Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>) в лице отдела судебных приставов по городу Нягани (628183 Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>), временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Нефтяная компания Красноленинскнефтегаз» ФИО1 (628624, г. Нижневартовск, а/я 375),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Администрация муниципального образования город Нягань (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нефтяная компания Красноленинскнефтегаз» (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0401011:396, со степенью готовности 85 процентов, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Требования со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы истечением срок аренды земельного участка, представленного ответчику для завершения строительства спорного объекта.

Определением от 06.04.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Определением от 12.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в лице отдела судебных приставов по городу Нягани.

Определением от 28.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Нефтяная компания Красноленинскнефтегаз» ФИО1, судебное разбирательство отложено на 02.09.2020 на 11 час. 30 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре представило отзыв на иск, в котором решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Ответчик направил отзыв на исковое заявление, считает иск не подлежащим удовлетворению, в связи с тем, что в отношении него введена процедура наблюдения и все имеющееся на дату открытия конкурсного производства имущество и выявленное в ходе конкурсного производства составляет конкурсную массу.

Изучив доводы иска и отзывов на него, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 12.03.2009 заключен договор № 215 аренды земельного участка площадью 1 080 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:13:0401007:67, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, под строительство магазина, сроком с 12.03.2009 по 12.03.2014.

ФИО2 11.11.2010 выдано разрешение № Ru 86306000-134 на строительство магазина по адресу Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 срок аренды земельного участка по вышеуказанному договору продлен по 11.03.2017.

18.05.2016 между ФИО2 (правообладатель) и ответчиком (правоприобретатель) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.03.2009 № 215, а также заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, согласно которому ответчик приобрел у ФИО2 здание общей площадью 942,2 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 86:13:0401007:67 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество 04.10.2016 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0401011:396, со степенью готовности 85 процентов, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>.

Соглашением от 30.01.2017 № 29 договор аренды земельного участка от 12.03.2009 № 215 расторгнут.

Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.01.2017 № 13 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1 080 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:13:0401007:67, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, для завершения строительства магазина, сроком с 31.01.2017 по 30.01.2020 (пункты 1.1., 2.1. данного договора).

По акту приема-передачи от 31.01.2017 спорный земельный участок был передан ответчику.

По истечению срока аренды, отделом планирования и администрирования доходов управления земельных отношений комитета архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации города Нягани проведено визуальное обследование земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401007:67, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>.

По результатам обследования составлен акт от 19.02.2020.

В ходе проверки выявлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (трехэтажное здание, обшитое металлическим сайдингом).

Полагая, что, в связи с прекращением договора аренды земельного участка, принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находитсяв государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требованиеоб изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс Российской Федерации пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступили в силу с 01.03.2015.

Подпунктом «н» пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 31.01.2017 № 13 заключен сроком на три года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем, не могут быть изменены по соглашению сторон.

Исходя из условий договора, земельный участок был предоставлен ответчику для завершения строительства магазина.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, что свидетельствует об отсутствии у ответчика правана последующее продление арендных правоотношений.

Иных оснований для использования земельного участка ответчиком не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

Не соглашаясь с иском, ответчик указал на то, что в отношении него введена процедура наблюдения и все имущество, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства должно составлять конкурсную массу.

Данные доводы судом отклоняются ввиду следующего.

Вопреки доводам ответчика, в настоящее время в отношении ответчика конкурсное производство не открыто, а введена лишь процедура наблюдения, что следует из определения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.06.2020 по делу № А75-5859/2020.

Часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В данном деле заявлен иск неимущественного характера, соответственно, он подлежит рассмотрению в рамках общего искового производства.

При этом, суд учитывает, что ответчик не признан застройщиком по правилам Закона о банкротстве, в отношении которого применяются специальные положений параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве.

Кроме того, как следует из пункта 21 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

К спорным правоотношениям подлежит применению статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства Российской Федерацииот 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион).

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил).

Несмотря на предложение суда, ответчик ходатайства о проведении судебной оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости, в целях установления начальной продажной цены, не заявил, в связи с чем несет риск наступления последствий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

При подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение исковых требований, государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации муниципального образования город Нягань удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Нефтяная компания Красноленинскнефтегаз» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0401011:396, степень готовности: 85 процентов, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нефтяная компания Красноленинскнефтегаз» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья П.А. Сердюков