Решение от 26 ноября 2018 г. по делу № А45-10369/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10369/2017
г. Новосибирск
26 ноября 2018 года
резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2018 года

решение в полном объеме изготовлено 26 ноября 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Завод строительных материалов 7», г. Новосибирск о взыскании 1158589 рублей 91 копейки

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «СЛАРП», г. Новосибирск

при участии в судебном заседании представителей

истца – не явился, уведомлён

ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.10.2018, паспорт

третьего лица – не явился, уведомлено

установил:

мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Завод строительных материалов 7» о взыскании 1158589 рублей 91 копейки, из которых задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.12.2013 № 117547 за период с августа 2014 года по октябрь 2016 года в сумме 976989 рублей 28 копеек, неустойка 181600 рублей 63 копейки.

Определением от 12.07.2017 арбитражный суд привлек к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «СЛАРП».

Определением от 06.09.2017 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делу № 2-3849/2017, рассматриваемому Ленинским районным судом города Новосибирска. Определением от 30.0.2018 производство по делу возобновлено, рассмотрение дела продолжено.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 13.12.2013 № 117547.

Представитель истца в судебное заседание не явился.

В ходе рассмотрения дела ответчик был представлен отзыв, в котором он просил отказать в удовлетворении иска, указывая на отсутствие у истца правовых оснований для увеличения размера арендной платы и соответственно, неправильный расчет исковых требований, после приостановления и последующего возобновления производства по делу ответчик представил отзыв, в котором сослался на то, что решением Ленинского районного суда города Новосибирска от 16.03.2018 образование земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:7, выделенного из земельного участка 54:35:063590:0001, признано незаконным, в связи с чем, мэрия города Новосибирска была не вправе распоряжаться частью земельного участка с кадастровым номером № 54:35:063590:0001, в том числе, сдавать его в аренду, таким образом, при заключении договора аренды земельного участка от 13.12.2013 № 117547 нарушены требования закона о порядке заключения договора.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Третье лицо пояснений не представило, представителя в судебное заседание не направило.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сервис Сибири и Ко» был заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2013 № 117547, сроком действия с 13.12.2013 по 13.12.2016 (далее – договор аренды).

Согласно пунктам 1.1., 7.1 договора в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:063590:7, площадью 1466 кв. м, с местоположением: Ленинский район, ул. Волховская, с разрешенным использованием: магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы.

30.04.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Сервис Сибири и Ко» и обществом с ограниченной ответственностью «Завод строительных материалов 7» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

На момент подписания договора арендная плата составляла 311007 рублей 87 копеек в год. Согласно пункту 2.4.2 договора аренды арендная плата должна вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В пункте 2.2 договора аренды согласовано условие о том, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и /или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Уведомлениями от 27.10.2016 № 20-7994, от 02.11.2015 №№ 20-8990 мэрия города Новосибирска известила общество с ограниченной ответственностью «Завод строительных материалов 7» об изменении годового размера арендной платы и наличии задолженности по арендной плате и неустойке.

В нарушение взятых на себя обязательств, ответчик ненадлежащим образом оплачивал арендные платежи, в связи с чем, у него возникла задолженность по арендной плате за период с августа 2014 года по октябрь 2016 года в сумме 976989 рублей 28 копеек.

Согласно пункту 2.4.3 договора аренды, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц.

В связи с наличием задолженности, истец начислил ответчику неустойку за период с 20.03.2014 по 09.01.2017 в сумме 181600 рублей 63 копейки.

Досудебным уведомлением от 10.11.2016 ответчику было предложено оплатить сумму задолженности по арендной плате и неустойку.

Требования истца ответчиком добровольно не исполнены, в связи с чем, мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу, осуществляющему пользование, независимо от основания возникновения пользования.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование оговоренный в договоре аренды земельный участок.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Между тем, как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 54:35:063590:7, предоставленный в аренду по договору аренды земельного участка от 13.12.2013 № 117547, был образован 26.08.2013 в результате выделения из земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:0001. В свою очередь земельный участок с кадастровым номером 54:35:063590:0001 площадью 1,0821 га был предоставлен в аренду сроком на два года для завершения строительства 9 - этажного жилого дома по ул. Волховской в Ленинском районе на основании постановления мэрии города Новосибирска от 04.08.2003 № 1962. Договор аренды указанного земельного участка заключён 20.02.2006 № 51933 между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Сервис Сибири и Ко». Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по ул. Волховской, 33 было выдано мэрией города Новосибирска 31.12.2010, в апреле 2011 года была произведена первая регистрация права собственности на квартиры в указанном жилом доме.

Решением Ленинского районного суда города Новосибирска от 16.03.2018 образование земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:7, выделенного из земельного участка 54:35:063590:0001, признано незаконным, поскольку с даты регистрации права собственности на квартиры (с апреля 2011 года), земельный участок с кадастровым номером 54:35:063590:0001 входит в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка от 13.12.2013 № 117547 нарушены требования закона о порядке заключения договора аренды, указанный договор является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, мэрия города Новосибирска не вправе распоряжаться частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:0001, в том числе, путем сдачи его в аренду, поскольку его владельцами являются собственники помещений в многоквартирном доме, который расположен на указанном земельном участке.

По смыслу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Арбитражный суд при рассмотрении судебного спора установил, что межевание в июле 2013 года после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в декабре 2010 года, а равно после регистрации в апреле 2011 года права собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме, произведено незаконно без получения согласия землепользователей - собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Указанные обстоятельства также установлены решением Ленинского районного суда города Новосибирска по делу № 2012/2018 от 16.03.2018.

С учётом правового регулирования спорных правоотношений суд приходит к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого правообладателя в многоквартирном жилом доме, мэрия города Новосибирска утратила права на распоряжение земельным участком, на котором расположены данные дома, в связи с чем, начисление арендной платы представляется неправомерным.

Учитывая вышеизложенное, судом установлено отсутствие законных оснований для удовлетворения иска.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Булахова