Решение от 18 сентября 2023 г. по делу № А84-10062/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-10062/2022
18 сентября 2023 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 07.08.2023

Решение изготовлено в полном объеме 18.09.2023

Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН <***>,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Экоклининг», ОГРН <***>,

о взыскании,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Экоклининг» (далее – ответчик, общество), в котором просил взыскать:

задолженность по договору аренды земельного участка от 14.08.2009 (зарегистрирован 29.10.2009 под № 040988500103) за период с 22.12.2014 по 31.05.2023 в размере 3 669 597 рублей, из которых арендная палата размере 1 796 830,74 руб., пеня за просрочку арендной платы в размере 1 043 501,34 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 829 265,08 рублей;

задолженность по договору аренды земельного участка от 03.02.2020 (зарегистрирован 17.03.2020 под № 91:03:001001:427-91/001/2020-2) за период с 30.04.2020 по 31.05.2023 в размере 163 474,03 рублей, из которых арендная плата за пользование земельным участком в размере 138 960,68 рублей, пеня в размере 24 513,35 рублей.

В рамках дела № А84-10065/2022 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоКлининг» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.02.2020 (зарегистрирован 17.03.2020 под № 91:03:001001:427-91/001/2020-2) за период с 30.04.2020 по 31.01.2022 в размере 89 905,46 руб., из которых арендная плата за пользование земельным участком в размере 83 066,64 руб., пеня в размере 6 838,82 руб.

В рамках дела № А84-10343/2022 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоКлининг» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка 17.03.2020 № 91:03:001001:427-91/001/2020-2 за период с 22.12.2014 по 31.01.2022 в размере 1 848 240,43 руб., в том числе пеню в размере 1 043 501,34 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами 599 636,57 руб., а всего 3 491 378,34 рублей.

Определением от 24.01.2023 объединены дела № А84-10062/2022, А84-10065/2022 и А84-10343/2022 для совместного рассмотрения Арбитражным судом города Севастополя с присвоением объединенному делу номера А84-10062/2022.

07.08.2023 до судебного заседания от ответчика поступил встречный иск о расторжении договора аренды № 41/2020 земельного участка с кадастровым номером 91:03:001001:427 площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: <...> (зарегистрирован 17.03.2020 под № 91:03:001001:427-91/001/2020¬2), заключенного 03.02.2020 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Экоклининг».

Суд возвратил встречный иск, о чем вынесено отдельное определение.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (далее – Истец; Арендодатель); ООО «ЭкоКлининг» (далее – Ответчик; Арендатор) 14.08.2009 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,0300 га, расположенного по адресу; <...>. 1-В, целевое назначение земельного участка-для строительства и обслуживания мини гостиницы (далее – Договор аренды). Договор аренды зарегистрирован 29.10.2009 под № 040988500103.

03.02.2020 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:03:001001:427, общей площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель земли населенных пунктов, целевое назначение земельного участка «для строительства н обслуживания мини гостиницы» (далее – Договор аренды). договор аренды зарегистрирован 17.03.2020 под № 91:03:001001:427-91/002/2020-2.

Договор заключен сроком на 25 лет (п. 3.1. Договора).

В соответствии с пунктом 4.1. Договора аренды годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной Решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 № 1348 и условиями конкурса по определению арендатора земельного участка, ставшим критерием для победителя конкурса, в размере 22,5% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Согласно пункту 4.7. Договора аренды в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором.

В соответствии с пунктом 9.1.2. Договора аренды Арендодатель обязан передать в пользование земельный участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению и соответствующем Акту приёма-передачи земельного участка; не совершать действий, препятствующих Арендатору пользоваться земельным участком по его целевому назначению.

Согласно пункту 9.2.2. Арендатор кроме прочего обязан: соблюдать план земельного участка, выполнять установленные относительно земельного участка ограничения и обременения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли; выполнять обязанности в соответствии с условиями настоящего договора, Земельным кодексом Украины; использовать земельный участок строго по целевому назначению; начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению в течение 1,5 года с момента регистрации договора аренды земельного участка; строительство капитального объекта производить только в соответствии с утвержденной проектной документацией (с разработкой материалов ОВОС), прошедшей комплексную государственную экспертизу, и после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля; обеспечить выполнение условий, указанных в согласованиях и заключениях по проекту отвода земельного участка, а так же выполнение обязанностей землепользователя в соответствии с требованиями земельного и градостроительного и природоохранного законодательств; исполнять режим пользования земельным участком таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды, объектам историко-культурного назначения; своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 настоящего договора и ежегодно до 20 января представлять Арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.

В соответствии с п.п. 1.1. 1.7, 1.8, 2.3, 3.4, 3.10 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП (текст опубликован на официальном портале http://sevastopol.gov.ru./) функции по управлению и распоряжению имуществом и землями города Севастополя, в том числе защиты нрав и интересов города в этой сфере, возложены на Департамент но имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент).

Из искового заявления следует, что Арендатором обязательства по внесению арендной платы согласно условиям Договора не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате и штрафным санкциям.

Департаментом в адрес Арендатора ценной корреспонденцией направлялись предупреждения о необходимости исполнения обязательств по Договору аренды от 14.02.2022 МП/ЗУ-001526, МП/ЗУ-001525.

Уклонение ответчика от исполнения данных обязательств послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При начислении арендной платы за период с 01.12.2014 по 18.04.2019 Департамент применил поправочный коэффициент 2,5, предусмотренный пунктом 4.7 Договора аренды, в соответствии с которым размер годовой арендной платы подлежит корректировке в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка.

Пункт 4.7. Договора аренды по сути является санкцией (мерой ответственности) за нарушение сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, предусмотренного договором. При этом, в силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, земельный участок не освоен при отсутствии вины арендатора и при наличии обстоятельств, исключающих возможность освоения земельного участка в указанные в договоре сроки. Общество предпринимало все необходимые действия для получения и оформления необходимой документации на земельный участок, извещал арендодателя о самовольном занятии иными лицами арендованного земельного участка, просил о продлении сроков для строительства на арендованном земельном участке, обратился в суд с иском об освобождении земельного участка. Иные действия (которые возможно было предпринять с учетом самовольного занятия земельного участка) арендатор предпринял - получил технические условия для подключения участка к коммуникациям, что необходимо для начала строительства, заказал рабочий проект объекта строительства, заключил договор о паевом участии в развитии инфраструктуры города Севастополя.

Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 30.10.2014 по делу № А84-126/2014 в удовлетворении иска Законодательного Собрания города Севастополя о расторжении договора аренды земельного участка от 14.08.2009 отказано.

Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 № 46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя», осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя запрещено до особого распоряжения.

Вопросы выдачи разрешения на строительства в переходный период были урегулированы 28.04.2015 года в связи с изданием Правительством Севастополя постановления №339-ПП «Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя», а до этого момента возможность получения разрешения на строительство отсутствовала, так как отсутствовало правовое регулирование выдачи разрешения на строительство и не были определены уполномоченные на это органы.

Порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года утвержден постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 года №1250 –ПП (далее - Порядок).

Общество обращалось в Департамент по имущественным и земельным отношениям Севастополя с заявлением об утверждении плана границ земельного участка и постановке его на кадастровый учет, реализации технических условий по энергообеспечению и водоснабжению, 14.02.2018 получен Градостроительный план земельного участка.

26.12.2018 ООО «Экоклининг» обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя с заявлением о переоформлении права пользования земельным участком (заключении договора аренды), предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года, на земельный участок площадью 300 кв. м, по адресу <...>, кадастровый номер 91:03:001001:427.

27.03.2019 Департамент по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя письмом отказал в предоставлении услуги по причине неиспользования заявителем земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 08.10.2019 по делу № А84-3116/19 признано незаконным решение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя № 4152/01-10-04-14/02/19 от 27.03.2019, оформленное уведомлением об отказе в предоставлении государственной услуги «Переоформление права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитутов в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года» обществу с ограниченной ответственностью «Экоклинин» земельного участка площадью 300 кв. м, по адресу: <...>, кадастровый номер 91:03-001001:427. На Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Экоклининг» путем совершения действий, направленных на заключение договора аренды земельного участка.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу № А84-3116/19 на Департамент возложена обязанность направить обществу подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 91:03:001001:427 площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: <...>, не позднее десяти дней с момента принятия постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

Судом установлено, что общество предпринимало все необходимые действия для получения и оформления необходимой документации на земельный участок, вины арендатора в нарушении сроков освоения и строительства на арендованном земельном участке нет, такое нарушение договорных обязательств произошло не по вине арендатора, а по независящим от него причинам, в том числе: самовольное занятие земельного участка иными лицами, действия арендодателя, выразившиеся в ограничении прав Общества на осуществление строительных работ путем издания постановлений, распоряжений через свой уполномоченный орган на территории города Севастополя, отказ Арендодателя от переоформления права аренды. Соответственно на арендатора не должна возлагаться ответственность за наступление обстоятельств (невозможность осуществления строительства), вызванных причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Исходя из изложенного начисление размера арендной платы с применением поправочного коэффициента 2,5 по договору аренды земельного участка от 29.10.2009 № 040988500103 за период с 22.12.2014 по 18.04.2019 необоснованно.

03.02.2020 между Департаментом и ООО «Экоклининг» заключен договор аренды № 41/2020 земельного участка с кадастровым номером 91:03:001001:427 площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: <...>, зарегистрирован 17.03.2020 под № 91:03:001001:427-91/001/2020-2. Размер арендной платы сторонами не оспаривается.

С учетом положений статей 328, 405, 606, 611, 614, 615 ГК РФ, а также правовых позиций, сформулированных в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, при невозможности пользования земельным участком арендатором по причинам, связанным с действием (бездействием) арендодателя, арендная плата не подлежит уплате.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что требование о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ по договору аренды земельного участка в условиях явной невозможности пользования арендатором земельного участка для тех целей, для которых он предоставлен, по причинам, связанным исключительно с действиями (бездействием) арендодателя, не подлежит удовлетворению.

Осуществление действий (бездействия), влекущих невозможность использования арендованного земельного участка для тех целей, для которых он предоставлен, образует состав неисполнения арендодателем обязательства, установленного в статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, и применение последствий, установленных в статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.



Судья

А.Ю. Смоляков