Решение от 28 декабря 2018 г. по делу № А32-6418/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-6418/2017

г. Краснодар «28» декабря 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2018 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 28 декабря 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-6418/2017


по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН <***> ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПРИЗМА» (ОГРН <***> ИНН <***>) о взыскании суммы задолженности за пользование земельным участком, пени, о расторжении договора аренды земельного участка,


и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ПРИЗМА» (ОГРН <***> ИНН <***>) к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН <***> ИНН <***>) о взыскании неосновательного обогащения, признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - департамента имущественных отношений администрации города Сочи, ООО «Экофот», ООО «Александрия», ООО «Ди Трасо»,


при участии в заседании представителя ответчика – ФИО1 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПРИЗМА» (далее – Ответчик) о взыскании суммы задолженности за пользование земельным участком площадью 2650 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0303006:1, расположенным по адресу г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, за период с 01.07.2015 по 30.09.2016 в размере 721 957,06 рублей и задолженности по пени в размере 80 973,04 рублей, а также о расторжении договора аренды от 24.11.2000 №4900002015 о предоставлении в пользование и на условиях аренды земельного участка 2650 кв.м с кадастровым номером 23:49:0303006:1, расположенного по адресу г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова.

Исковые требования мотивированы следующим. Истцом и ООО «Экофот» был заключен договор от 24.11.2000 №4900002015 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:1 общей площадью 2650 кв. м, занимаемого зданиями и сооружениями производственной базы по улице Фурманова, 6 в Хостинском районе города Сочи. По договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.03.2013 права ООО «Экофот» переданы ответчику. В соответствии с постановлением администрации города Сочи от 21.03.2013г. №256 «О переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» ответчику было направлено дополнительное соглашение к договору, которое до настоящего времени им не подписано. Полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303006:1 обладает истец. Как следует из представленного истцом расчета, за период с 01.01.2014 по 30.09.2016 арендная плата составляет 1 376 918,64 рубля, исходя из годового размера арендной платы в размере 475 561 рублей в год, определенного в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.05.2013г. №2/32/ОЗ, коэффициента инфляции и количества дней соответствующих периодов. В связи с произведенными платежами сумма задолженности ООО «ПРИЗМА» составила 721 957,06 рублей, задолженность по пени – 80 973,04 рубля. Руководствуясь ст.401, 450, 452 ГК РФ, ст.46 ЗК РФ, истец просит расторгнуть договор от 24.11.2000 №4900002015.

Определением от 27.07.2017г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ООО «Экофот».

Судом установлено прекращение деятельности юридического лица ООО «Экофот» (ИНН <***>) в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (дата прекращения 19.06.2014г., ГРН 2145024030017).

Определением от 21.11.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, департамент имущественных отношений администрации города Сочи.

Ответчик в отзыве на иск, представленном в судебном заседании 03.04.2018, иск не признал, заявил о ничтожности договора от 24.11.2000 №4900002015 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды). Заявление о ничтожности договора мотивировано следующим. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303006:1 (предмет договора аренды земельного участка № 4900002015 от 24.11.2000 года) зарегистрировано в ЕГРП только 31.07.2009 (запись регистрации № 23-23-19/062/2009-277), тогда как договор № 4900002015 заключен сторонами 24.11.2000 года. Ответчик полагает, что при заключении договора от 24.11.2000 года № 4900002015 администрация города Сочи распорядилась федеральным в силу закона об особо охраняемых природных территориях земельным участком и указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой. Ответчиком также заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ООО «ПРИЗМА» имущества, а также размера годовой арендной платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащего ООО «ПРИЗМА» имущества.

Определением от 17.05.2018г. суд привлек к участию в деле ООО «Александрия» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

Определением от 25.06.2018г. суд удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ООО «ПРИЗМА» нежилого помещения Литер «Б» 1 этаж, помещение №1-3 площадью 31.4 кв.м., литер «Б», II этаж, помещение №1-2 площадью 31,8 кв.м., лит «Б» площадью 12,6 кв.м., находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, д. №6 (условный номер: 23-23-19/148/2012-055) в соответствии с его назначением;

2) определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ООО «ПРИЗМА» нежилого помещения Литер «А», I этаж, помещение №1-3 площадью 355,1 кв.м., литер «А1» цокольный этаж, помещение №1-6 площадью 200.4 кв.м., находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, дом №6, условный номер объекта 23-23- 19/148/2012-054. в соответствии с его назначением;

3) определить размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:1, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, по состоянию на 20.05.2013, а также по состоянию на 30.09.2016.

Определением от 09.10.2018 суд возобновил производство по делу, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, – ООО «Ди Трасо».

В судебном заседании 12.11.2018г. ответчиком представлен контррасчет, в соответствии с которым задолженность за пользование земельным участком погашена, а также заявлен встречный иск к администрации города Сочи со следующими требованиями:

- признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:1 от 24.11.2000 №4900002015 недействительной (ничтожной) сделкой;

- взыскать с администрации города Сочи в пользу ООО «ПРИЗМА» неосновательное обогащение в виде переплаты за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303006:1 в размере 477 307,61 рублей.

Встречный иск принятый к производству определением от 12.11.2018.

Встречный иск мотивирован следующим. В соответствии с результатами экспертизы ответчиком произведен контррасчет суммы задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303006:1, исходя из площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащего ответчику имущества, рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:1, а также уровня инфляции за 2015, 2016 годы. Согласно расчету размер платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2014г. по 30.09.2016г. составил 315 549,84 рубля. Ответчиком в пользу истца произведены платежи на общую сумму 725 917,20 рублей. ООО «ПРИЗМА» по встречному иску просит взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 477 307,61 рублей, составляющую переплату за пользование земельным участком, определяемую как разность между общим размером оплаты, произведенной ООО «ПРИЗМА» по ничтожному договору аренды земельного участка № 4900002015 от 24.11.2000 года, и платой за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303006:1, определенной по результатам экспертизы.

В судебном заседании 10.12.2018 ответчик просил в иске администрации города Сочи отказать, удовлетворить встречный иск. Администрация в судебное заседание не явилась.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска администрации города Сочи и удовлетворении встречного иска ООО «ПРИЗМА».

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Экофот» подписан договор от 24.11.2000 № 4900002015 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:1 площадью 2650 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова.

04.03.2013 между ООО «Экофот» и ответчиком подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Суд установил, что в отношении земельного участка площадью 2650 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова (кадастровый номер 23:49:0303006:1) 31.07.2009 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (запись № 23-23-19/062/2009-277), а также обременение от 06.01.2001 (запись № 23-01.19-3.3.2000-224) в виде аренды в пользу ответчика на основании договора аренды от 24.11.2000г. №2015 от 24.11.2000г.

Истец, полагая, что ответчик уклоняется от внесения арендной платы, ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды земельного участка от 24.11.2000 № 4900002015, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу изложенных норм и разъяснений квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (в соответствующей редакции) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 №142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 №455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи». Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»). Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 №1425, округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона №26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), спорный земельный участок, расположенный в г. Сочи, входит в состав особо охраняемой природной территории.

На момент подписания договора в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 №142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 №455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», спорный земельный участок относился к числу земель особо охраняемых природных территорий земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения №1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности. В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного 6 Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 №1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 №142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 №455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», на момент подписания договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303006:1 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал. Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона, земельный участок, расположенный в границах города Сочи, в Хостинском районе по улице Фурманова, входит в состав особо охраняемой природной территории.

В соответствии с п. 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 №141 правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

В данном случае договор аренды подписан администрацией города Сочи в лице главы г. Сочи. Кроме того, комитет по управлению имуществом города Сочи был правомочен правом заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 №69 «О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации».

Администрация г. Сочи правами на подписание договора аренды от 24.11.2000г. №4900002015 не обладала, договор в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, договор следует квалифицировать как недействительную (ничтожную) сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). Следовательно, у общества не возникло право на использование всего земельного участка указанной в договоре площади.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

В силу положений ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

20.12.2008 вступил в силу Федеральный закон от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях», в силу ч. 11 ст.1 которого, к собственности городских округов наряду с земельными участками, которые прямо указаны в ч.10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, отнесены иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10.

В материалы дела представлены доказательства государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 2650 кв. м, расположенный в <...> с кадастровым номером 23:49:0303006:1.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что со дня вступления в силу Закона №244-ФЗ вышеназванный земельный участок является муниципальной собственностью муниципального образования г. Сочи и истец вправе претендовать на получение платы за его использование ответчиком.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ответчику:

- нежилые помещения Литер «А», I этаж, помещение №1-3 площадью 355,1 кв.м., литер «А1» цокольный этаж, помещение №1-6 площадью 200.4 кв.м., находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, дом №6, (условный номер объекта 23-23- 19/148/2012-054);

- нежилые помещения Литер «Б» 1 этаж, помещение №1-3 площадью 31.4 кв.м., литер «Б», II этаж, помещение №1-2 площадью 31,8 кв.м., лит «Б» площадью 12,6 кв.м., находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, д. №6 (условный номер: 23-23-19/148/2012-055).

Суд принимает доводы ответчика о взыскания платы за пользование земельным участком исходя из площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего ответчику имущества.

Правовая позиция о необходимости взыскания платы лишь за фактически используемый земельный участок изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10.

С момента регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в силу статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации у ответчика возникло право на использование части земельного участка, занятой сооружениями и необходимой для их использования.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь такого участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, ответчик обязан вносить плату за землепользование исходя из площади, занимаемой объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности, и необходимой для их использования.

Определением от 25.06.2018г. суд удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ООО «ПРИЗМА» нежилого помещения Литер «Б» 1 этаж, помещение №1-3 площадью 31.4 кв.м., литер «Б», II этаж, помещение №1-2 площадью 31,8 кв.м., лит «Б» площадью 12,6 кв.м., находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, д. №6 (условный номер: 23-23-19/148/2012-055) в соответствии с его назначением;

2) определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ООО «ПРИЗМА» нежилого помещения Литер «А», I этаж, помещение №1-3 площадью 355,1 кв.м., литер «А1» цокольный этаж, помещение №1-6 площадью 200.4 кв.м., находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, дом №6, условный номер объекта 23-23- 19/148/2012-054. в соответствии с его назначением;

3) определить размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:1, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, по состоянию на 20.05.2013, а также по состоянию на 30.09.2016.

Согласно выписке из ЕГРН спорному земельному участку присвоен вид разрешенного использования – размещение и эксплуатация зданий и сооружений производственной базы.

Согласно экспертному заключению №227/2018, представленному в материалы дела, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации имущества, принадлежащего Ответчика, определена аналитическим методом и представляет собой площадь застройки объекта недвижимости и площадь, необходимую для его эксплуатации.

Экспертом была рассчитана площадь земельного участка, условно названного участок №2, для эксплуатации здания литера А и литера Б и составлена схема с указанием каталога координат образуемых земельных участков для эксплуатации принадлежащего ООО «ПРИЗМА» нежилого помещения Литер «Б» 1 этаж, помещение №1-3 площадью 31.4 кв.м., литер «Б», II этаж, помещение №1-2 площадью 31,8 кв.м., лит «Б» площадью 12,6 кв.м., находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, д. №6 (условный номер: 23-23-19/148/2012-055), которая в соответствии с его назначением составляет 208 кв.м.

Площадь земельного участка, условно названного участок №1, необходимого для эксплуатации принадлежащего ООО «ПРИЗМА» нежилого помещения Литер «А», I этаж, помещение №1-3 площадью 355,1 кв.м., литер «А1» цокольный этаж, помещение №1-6 площадью 200.4 кв.м., находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, дом №6, условный номер объекта 23-23- 19/148/2012-054 в соответствии с его назначением составила 964 кв.м.

Рыночная стоимость объекта оценки: земельный участок, площадью 2650,00 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0303006:1, с разрешенным использованием: для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фурманова, составляет: на 20.05.2013г. – 15 779 000,00 рублей, на 30.09.2016г. – 20 653 000,00 рублей.

Поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой и ответчик использует земельный участок, в силу положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса он обязао оплатить стоимость такого пользования (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В материалы дела ответчиком представлен расчет задолженности ООО «ПРИЗМА» за пользование земельным участком за период с 01.01.2014г. по 30.09.2016г.

В статье 65 Земельного кодекса закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015), если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм Земельного кодекса плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 №306-ЭС15-3428).

В заявленный Истцом период для расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки применялось постановление главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Сочи (2009-2016 годы), а также постановление администрации от 18.07.2016 №1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее - постановление №1699).

В соответствии с пунктом 2 постановления №210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 5.7 постановления №210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления №210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления №210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303006:1 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления №210 категориям не относится, арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления №210).

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определен на основании заключения эксперта по состоянию на 20.05.2013г.

Поскольку в пункте 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в г. Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 №50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее - постановление №50), постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 №121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее - постановление №121) и постановлением администрации от 18.07.2016 №1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов»).

Таким образом, для расчета арендной платы ответчик обоснованно применил ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, определенную экспертом по состоянию на 20.05.2013г.

На основании п. 9.3 постановления №210, п. 10 постановления №1699 ответчиком произведен расчет изменения платы за пользование земельным участком за спорный период на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Согласно представленному в материалы дела расчету размера платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303006:1 исходя из площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества, а также уровня инфляции, за период с 01.01.2014г. по 30.06.2016г. составил 315 549,84 рубля.

В соответствии с выпиской с лицевого счета по договору №4900002015 от 24.11.2000г., предоставленной в материалы дела истцом, за период с 31.12.2013г. по 11.09.2016г. ответчик произвел в адрес истца платежи на общую сумму 792 857,45 рублей.

Таким образом, переплата по платежам за пользование земельным участком составляет 477 307,61 рублей.

Обществом представлен развернутый расчет платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303006:1 в спорном периоде.

Расчет выполнен следующим образом:

- применена рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная экспертным путем по состоянию на 20.05.20013, и составляющая 15 799 000 рублей;

- применена ставка годовой арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка;

- применены уровни инфляции на 2015 год (12,2%) и на 2016 год (5,8%);

- взяты установленные экспертным путем площади земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости ответчика, составляющие 208 кв. м и 964 кв. м;

- определена рыночная стоимость фактически используемых ответчиком частей земельного участка, посредством деления рыночной стоимости всего земельного участка, установленной экспертным путем по состоянию на 20.05.2013, на площадь всего земельного участка и умножения полученного результата на площади соответствующих частей земельного участка;

- рассчитана арендная плата соответственно за 2014 год, 2015 год и за период с 01.01.2016 по 30.09.2016, которая в соответствии с данной методикой составила за период с 01.01.2014 по 30.09.2016 сумму в размере 315 549 рублей 84 копейки; данная сумма представляет собой надлежащий размер арендной платы исходя из фактически используемых частей земельного участка (с учетом недействительности договора аренды) и рыночной стоимости земельного участка, являющейся основой для расчета и установленной экспертным путем;

- согласно представленному администрацией акту сверки от 15.09.2016 всего обществом произведены платежи на общую сумму 792 857 рублей 45 копеек (сумма образована платежами за аренду в размере 725 917,20 рублей и платежами пени в размере 66 940,25 рублей);

- определена разница между общей суммой произведенных платежей согласно акту сверки от 15.09.2016 и суммой, которая подлежала внесению в заявленном периоде с учетом фактически используемой площади земельного участка и рыночной стоимости земельного участка; указанная разница составила 477 307 рублей 61 копейку, которые и образуют переплату.

Администрация представила в материалы дела расчет пени, согласно которому общий размер неустойки составил 80 973,04 рубля. Однако поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, правовых оснований для взыскания неустойки не имеется.

Также в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка отсутствуют основания для его расторжения.

Поскольку у ответчика имеется переплата, задолженность отсутствует, предъявлен встречный иск, исключающий полностью удовлетворение первоначального иска, в удовлетворении первоначального иска администрации надлежит отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН <***> ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПРИЗМА» (ОГРН <***> ИНН <***>) отказать в полном объёме.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 24.11.2000 №4900002015 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:1 (дата государственной регистрации аренды в Едином государственном реестре недвижимости: 06.01.2001; номер государственной регистрации аренды: 23-01.19-3.3.2000-224).

Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН <***> ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПРИЗМА» (ОГРН <***> ИНН <***>) неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303006:1 в размере 477 307 рублей 61 копейка.

Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН <***> ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПРИЗМА» (ОГРН <***> ИНН <***>) возмещение судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 90 000 рублей, а также возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 12 546 рублей, уплаченных по платежному поручению №116 от 09.11.2018.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПРИЗМА» (ОГРН <***> ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению №116 от 09.11.2018 государственную пошлину по встречному иску в размере 6 311 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков