Решение от 2 июля 2017 г. по делу № А49-5883/2017

Арбитражный суд Пензенской области

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Пенза Дело № А49-5883/2017

« 03 » июля 2017 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Первого заместителя прокурора Пензенской области в интересах муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области в лице Махалинского сельсовета Кузнецкого района Пензенской области

к 1. Администрации Махалинского сельсовета Кузнецкого района Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

2. Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора частично недействительным,

при участии в заседании:

от прокурора: Рофель И.В.– прокурор отдела (удостоверение № 204608)

установил:

Первый заместитель прокурора Пензенской области в интересах муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области в лице Комитета местного самоуправления Махалинского сельсовета Кузнецкого района Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании частично недействительным договора аренды земельного участка № 2 от 03.10.2016, заключенного между Администрацией Махалинского сельсовета Кузнецкого района Пензенской области и Индивидуальным предпринимателем ФИО1, а именно: о признании недействительными пунктов 4.1.4, 5.2.2, 5.1.16 указанного договора, на основании ст. ст. 167-168, 180, 515, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Первый ответчик в отзыве на иск заявленные требования признает, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Прокурор в судебном заседании поддерживает исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнив, что обращается в интересах муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области в лице Махалинского сельсовета Кузнецкого района Пензенской области.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает заявление истца, исковые требования считаются заявленными прокурором в интересах муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области в лице Махалинского сельсовета Кузнецкого района Пензенской области.

Исследовав материалы дела, заслушав прокурора, арбитражный суд приходит к выводу, что иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

В соответствии со ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В рамках настоящего дела прокурором оспаривается сделка, совершенная между органом местного самоуправления и индивидуальным предпринимателем ФИО1

Как следует из материалов дела, 03.10.2016 между Администрацией Махалинского сельсовета Кузнецкого района Пензенской области (арендодателем) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 2, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок, образованный из земель собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 58:14:0030201:433, общей площадью 131981 кв.м., расположенный по адресу: в 7 км по направлению на юг от примыкания автодороги Махалино – Татарская Пенделка к автодороге М-5 «Урал» Кузнецкого района Пензенской области.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.10.2016.

Договор заключен сторонами на 49 лет - с 03.10.2016 по 02.10.2065 г.

Согласно пункту 4.1.4 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях:

- использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования;

- использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки;

- невнесения арендной платы более 3-х месяцев подряд;

- иных случаях, предусмотренных законом.

Прокурор, полагая, что указанный пункт 4.1.4 договора аренды от 03.10.2016 противоречит действующему законодательству, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 310-ЭС15-8452.

Таким образом, учитывая, что п.4.1.4 предусматривает право арендодателя на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, суд приходит к выводу о том, что требования прокурора заявлены обоснованно и указанный пункт договора противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Прокурор также просит признать недействительными пункты 5.2.2. и п. 5.1.16 договора аренды № 2 от 03.10.2016.

Пунктом 5.2.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право сдать арендуемый участок в субаренду, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйствующих товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператива исключительно с письменного согласия арендодателя.

В силу п. 5.1.16 договора в случае передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам (с предварительным получением письменного согласия арендодателя на совершением вышеуказанных действий) арендатор обязан направить арендодателю нотариально заверенную копию соответствующего договора и учредительные документы нового арендатора в срок не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей.

При этом, в пункте 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ указано, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в абзаце 2 п. 15 постановления от 24.03.2005 № 11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Таким образом, учитывая, что пункты 5.2.2 и 5.1.16 договора аренды от 03.10.2016 предусматривают обязательное согласование с арендодателем передачи арендатором прав аренды третьим лицам, суд приходит к выводу о том, что названные пункты договора противоречит ч. 2 ст. 607, ч. 2 ст. 515 Гражданского кодекса РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочие ее части, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Недействительность пунктов 4.1.4, 5.2.2., 5.1.16 договора аренды от 03.10.2016 не влечет недействительность договора аренды в целом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При таких обстоятельствах, учитывая, что пункты 4.1.4, 5.2.2., 5.1.16 договора аренды от 03.10.2016 противоречат существу законодательного регулирования (ст. ст. 515, 607 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ) и нарушают публичный интерес, арбитражный суд признает их недействительными на основании ст. ст. 168, 180 Гражданского кодекса РФ.


На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению полностью.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчиков в равных долях.

Учитывая, что первый ответчик – Администрация Махалинского сельсовета Кузнецкого района Пензенской области освобождена от уплаты госпошлины, государственная пошлина в сумме 3 000 руб. подлежит взысканию с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета.


Руководствуясь ст. 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить полностью, расходы по госпошлине отнести на ответчиков.

Признать недействительными пункты 4.1.4, 5.2.2, 5.1.16 договора аренды земельного участка № 2 от 03.10.2016, заключенного между Администрацией Махалинского сельсовета Кузнецкого района Пензенской области и Индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья З.Н. Павлова