Решение от 29 сентября 2025 г. по делу № А07-14642/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А07-14642/2025
г. Уфа
30 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2025 Полный текст решения изготовлен 30.09.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Жильцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шамсутдиновой А.Р. рассмотрел дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу "ТАНДЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений,

при участии в судебном заседании:

от истца (онлайн): ФИО1 лично (паспорт) и представитель ФИО2 по доверенности от 29.04.2025, диплом, паспорт;

от ответчика (онлайн): представитель ФИО3 по доверенности от 10.02.2025, диплом, паспорт.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к акционерному обществу "ТАНДЕР" о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

Определением от 12.05.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв, согласно которому в удовлетворении требований просит отказать, ссылаясь на то, что указанные истцом работы были осуществлены в целях исполнения предписаний надзорного органа для обеспечения безопасной эвакуации посетителей магазина «Магнит» в случае возникновения чрезвычайных ситуаций; указанные изменения не являются существенными.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика, в которых сослался на судебный акт по делу № А07-5610/2024.

От ответчика поступила письменная позиция на возражения истца, в которых указал, что после внепланового инспекционного визита было установлено, что нежилое помещение не соответствует правилам пожарной безопасности и соответственно, условиям договора аренды.

Истец исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01.05.2017 между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом «Тандер» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № СтмФ/31348/17, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности: нежилые помещения №№ 1,2,4,4а общей площадью 230 кв.м и нежилые помещения №№ 5,5а,5б,14 общей площадью 20,6 кв.м, расположенные на 1 этаже 9-ти этажного жилого дома по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п.1.2 договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

По акту приема-передачи от 01.05.2017 арендуемые помещения переданы арендатору.

В соответствии с п.1.2 договора объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Согласно п. 2.1.7 договора арендодатель обязался предоставить арендатору все необходимые документы, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны, для согласования арендатором реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством порядке.

В силу п. 3.2.4 договора арендатор имеет право самостоятельно определять виды и формы внутренней отделки и интерьера объекта, не затрагивающие конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, в котором находится объект.

В соответствии с п.3.2.7 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект.

Согласно п.6.1 договор заключен сроком на 10 лет.

В соответствии с п.6.3 договора досрочное расторжение договора допускается: по соглашению сторон; в судебном порядке по инициативе

одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством РФ (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Как указывает истец, ответчиком в его адрес было направлено письмо от 18.09.2024 № 317 с уведомлением о проведенном визите Салаватского межрайонного ОНД и ПР УНДиПР ГУ МЧС России по РБ с приложением акта визита пожарного надзора от 12.09.20224 № 2408/006-02/116-В, предписания № 2408/006-02/116-В/1 (срок устранения нарушения 12.05.2025), решения о проведении инспекционного визита от 30.08.2024, а также схемы объекта и просьбой согласования устройства второго эвакуационного выхода из торгового зала.

Проанализировав все риски, требования законодательства и потенциальные расходы, истцом в адрес ответчика был направлен ответ от 15.10.2024 с отказом в устройстве второго эвакуационного выхода из торгового зала. При этом в целях удовлетворения требований пожарного надзора истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 31.01.2025 с предложением взять в аренду помещение с примерно идентичной площадью и иной конфигурацией, но имеющее второй эвакуационный выход.

Данное письмо было зарегистрировано ответчиком, однако ответ истцом не получен.

В целях проведения переговоров для решения вопроса по удовлетворению требований пожарного надзора от 12.09.2024 истец посетил объект, где обнаружил несогласованную с ним перепланировку/переоборудование объекта. После обнаружения несогласованной перепланировки истец заключил договор с ООО «Гипар» на проведение экспертизы в целях определения состояния объекта.

Согласно заключению экспертизы от 18.02.2025, составленному обществом «Гипар», на момент осмотра конструктивных элементов (внутренних перегородок) объекта выполнена перепланировка торгового зала путем устройства дополнительных перегородок из гипсокартонных листов с металлическим каркасом.

Также 18.02.2025 был составлен совместный акт осмотра с приложением схем планировки до переоборудования объекта и на момент проведения осмотра, подтверждающий произведенную ответчиком перепланировку, переоборудование объекта.

Как указывает истец, от ответчика в его адрес не поступало обращение с просьбой согласовать реконструкцию/перепланировку объекта путем возведения дополнительных конструкций.

В связи с нарушением ответчиком условий договора в части осуществления им перепланировки/переоборудования объекта без согласования с арендодателем, истец направил в адрес ответчика претензию от 16.03.2025 с предложением в течение десяти календарных дней привести объект в первоначальное состояние и расторгнуть договор по соглашению сторон, на которую был получен ответ, что претензия будет разрешена в судебном порядке.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, указывая на то, что ответчиком произведена перепланировка/переоборудование объекта в отсутствие письменного согласования, истец обратился с рассматриваемым иском.

Проанализировав условия договора аренды от 01.05.2017, суд пришел к выводу, что правоотношения сторон подлежат регулированию нормами законодательства об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также общими положениями Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодекса, другими законами или договором.

Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены в статье 619 ГК РФ.

В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условии договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.

Как было указано, в пункте 6.3 договора стороны установили, что досрочное расторжение договора допускается: по соглашению сторон; в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством РФ (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а

если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что ответчиком в нарушение условий договора произведена перепланировка/переоборудование объекта в отсутствие письменного согласования.

Возражая относительно предъявленных требований, ответчик в отзыве на иск указал, что перепланировка произведена им в связи с внеплановым инспекционным визитом, которым было установлено, что нежилое помещение не соответствует правилам пожарной безопасности и соответственно, условиям договора аренды. Так, в результате проверки было выявлено нарушение в виде отсутствия второго эвакуационного выхода из помещения торгового зала, предназначенного для одновременного пребывания 50 и более человек площадью 204,1 кв.м. Указанные нарушения зафиксированы МЧС в предписании от 12.09.2024 № 2408/006-02/116-В/1 со сроком устранения нарушений пожарной безопасности до 12.05.2025. Таким образом, как полагает ответчик, после проведения инспекционного визита установлено, что нежилое помещение не соответствует правилам пожарной безопасности и, соответственно, условиям договора аренды. Как указывает ответчик, в целях исполнения вышеуказанного предписания им в адрес истца было направлено письмо от 18.09.2024 о согласовании устройства второго эвакуационного выхода из помещения торгового зала, в котором арендодатель был проинформирован о нарушениях правил пожарной безопасности с приложением всех документов МЧС. Однако письмом от 15.10.2024 был получен немотивированный отказ в устройстве эвакуационного выхода. С учетом отказа арендодателя и с целью исполнения предписания МЧС, а также недопущения остановки торговой деятельности, ответчик был вынужден установить внутренние некапитальные перегородки из гипсокартона для уменьшения площади торгового зала и во избежание монтажа несогласованного с истцом дополнительного пожарного выхода.

Как указал ответчик в отзыве, выполненные работы по возведению перегородок внутри помещения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не снижают несущей способности здания в целом, изменения, внесенные арендатором в спорное помещение, являются обратимыми, затраты на приведение в первоначальное положение соразмерны месячной арендной плате.

Кроме того, ответчик указал, что возведенные им перегородки не являются существенным нарушением условий договора в целях возможного досрочного расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ.

Судом установлено, что ответчиком представлены в материалы дела доказательства проведения внеплановой проверки МЧС, в результате которой были выявлены нарушения пожарной безопасности, зафиксированные МЧС в предписании от 12.09.2024 № 2408/006-02/116-В/1. В целях исполнения предписания пожарной службы и в отсутствие

согласования с арендодателем, ответчиком были произведены внутренние некапитальные перегородки из гипсокартона для уменьшения площади торгового зала и во избежание монтажа несогласованного с истцом дополнительного пожарного выхода.

Ответчик подтвердил, что внутренние перегородки произведены им в отсутствие согласования с истцом, однако сослался на то, что указанные перегородки не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не снижают несущей способности здания в целом, изменения, внесенные арендатором в спорное помещение, являются обратимыми, затраты на приведение в первоначальное положение соразмерны месячной арендной плате.

Суд принимает во внимание, что в п. 3.2.4 договора стороны установили, что арендатор имеет право самостоятельно определять виды и формы внутренней отделки и интерьера объекта, не затрагивающие конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, в котором находится объект.

В соответствии с п.3.2.7 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект.

Из представленного самим же истцом заключения эксперта также следует, что ответчиком возведены конструктивные элементы (внутренние перегородки) путем устройства дополнительных перегородок из гипсокартонных листов с металлическим каркасом, а именно:

- справа от входа в конце торгового зала в магазин «Магнит Косметик» выполнено устройство двух перегородок из гипсокартонных листов с металлическим каркасом длиной 7,50 м и 3,6 м высотой 2,97 м шириной 10 см;

- напротив входа в магазин «Магнит Косметик» выполнено устройство одной перегородки с проемом из гипсокартонных листов с металлическим каркасом длиной4,50 м и 3,6 м высотой 2,97 м шириной 10 см.

Проанализировав представленное в материалы дела экспертное заключение, суд приходит к выводу, что выполненные ответчиком перегородки не являются несущими, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, являются обратимыми.

Ответчик в судебном заседании также подтвердил, что возведенная им конструкция является обратимой и не затрагивает конструктивные элементы. Данная мера является вынужденной и временной.

Суд также принимает во внимание, что согласно пункту 2.1.7 договора арендодатель обязался предоставить арендатору все необходимые документы, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны, для согласования арендатором реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством порядке, а

также передать объект в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п.1.2 договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Проанализировав представленные сторонами документы, суд пришел к выводу, что возведенные ответчиком перегородки обеспечивают требования пожарной безопасности и возведены с целью обеспечения безопасной эвакуации посетителей магазина "Магнит" в случае возникновения чрезвычайных ситуаций и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Судом учтено, что в пункте 6.3 договора стороны установили, что досрочное расторжение договора допускается, в том числе в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством РФ (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Таким образом, нарушение условий договора, содержащееся в пункте 3.2.7, не указано в качестве оснований для досрочного расторжения договора.

Истец не представил безусловные доказательства, свидетельствующие о существенности нарушения ответчиком договорных обязательств, учитывая, что отсутствие согласия на проведение перепланировки, переоборудования объекта не указано сторонами в качестве основания для досрочного расторжения.

При этом доказательств того, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условии договора или назначения имущества истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела также не представлено.

При указанных обстоятельствах, требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.А. Жильцова