Решение от 2 августа 2017 г. по делу № А64-3163/2017

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«02» августа 2017 г. Дело № А64-3163/2017

Резолютивная часть решения объявлена «26» июля 2017 г.

Полный текст решения изготовлен «02» августа 2017 г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Макаровой Н.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания», Тамбовская область, Уметский район, с. Нижние Пески

к ООО «Агротехнологии», Тамбовская область, г. Жердевка

о взыскании 402 735,3 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 16.06.2015г.;

от ответчика: Грязнев В.С., доверенность от 28.12.2016г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания», Тамбовская область, Уметский район, с. Нижние Пески обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Агротехнологии», Тамбовская область, г. Жердевка о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 402 735,3 руб.

Определением суда от 17.05.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, суд пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренное частью 5 статьи 227 АПК РФ, а именно: ответчик в отзыве на иск от 05.06.2017 просит в удовлетворении исковых требований отказать, рассмотреть дело по общим правилам искового производства.

Суд пришел к выводу о необходимости рассмотрения иска в общем исковом порядке.

В предварительном судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка № 87/3 от 04.07.2012 в размере 301 775,3 руб. с учетом частичного погашения долга ответчиком.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения уточненных исковых требований, представил отзыв на иск, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Стороны не возражают против перехода к судебному разбирательству для рассмотрения дела по существу.

Исходя из положений ч. 4 ст. 137 АПК РФ, суд считает возможным завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное разбирательство в суде первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в отзыв на исковое заявление.

Из материалов дела следует, что между ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» (Арендодатель) и ООО «Агротехнологии» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 87/3 от 04.07.2012 года, сроком на 10 лет (пункт 2.1 Договора аренды), о чем в Едином государственном реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись № 68-68-02/008/2012-641 от 16.08.2012 года (далее по тексту - Договор аренды), по условиям которого ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» (Арендодатель) передало, а ООО «Агротехнологии» (Арендатор) приняло в аренду земельный участок площадью 11698500 кв.м. с кадастровым номером 68:03:0000000:148, адрес (местоположение): Тамбовская область, Жердевский район, участок расположен в северо-восточной части КК 68:03:0000000 (в границах колхоза «Гигант»); категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (земельный участок).

При этом, в соответствии с пунктом 3.1. Договора аренды, - арендная плата составляет 1 754 775 руб. в год, из расчета 1 500 руб. за 1 (один) га.

Пункт 3.2. Договора аренды предусматривает, что арендная плата, указанная в пункте 3.1. настоящего Договора выплачивается Арендодателю не позднее 1 декабря текущего года, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в безналичном порядке, но вопреки нормам и положениям Договора аренды - Арендатор не выплатил арендную плату Арендодателю за период с 01.01.2016 года по 24.03.2016 года включительно.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить задолженность, задолженность не погашена.

В досудебном порядке спор не урегулирован, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей истца и ответчика, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В данном случае обязательства сторон установлены договором аренды земельного участка №35 от 22.10.2012г..

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Ответчик считает исковые требования ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка №87/3 от 04.07.2012г. в размере 402 735,3 руб. и суммы оплаченной государственной пошлины в размере 11 055 руб. необоснованными и не подлежащими удовлетворению в связи со следующими обстоятельствами, указанными в отзыве на исковое заявление.

Согласно пп.1.1 Договора аренды земельного участка №87/3 от 04.07.2012г. (далее -Договор) Арендодатель (ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания», передает, а Арендатор (ООО «Агротехнологии») принимает в аренду земельный участок площадью 11 698 500 кв.м. с кадастровым номером 68:03:0000000:148, адрес: Тамбовская область, Жердевский район, участок расположен в северо-восточной части КК 68:03:0000000 (в границах колхоза «Гигант»).

В соответствии с п.3.1 Договора величина арендной платы составляет 1 754 775 (Один миллион семьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот семьдесят пять) рублей с (в том числе НДС 267 677,54 руб.) в год из расчета 1500 (Одна тысяча пятьсот) рублей (в том числе НДС 228,81 руб.) за 1 (один) Га.

Арендная плата, указанная в п.3.1 Договора выплачивается Арендодателю на позднее 01 декабря текущего года путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в безналичном порядке.

Арендная плата за 2015 год выплачена Арендодателю полностью в ноябре 2015 года.

21 января 2016 года между ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» и ООО «Агротехнологии» заключен договор купли-продажи №740/16-111 земельных участков площадью 428,56 Га с кадастровым номером 68:03:0000000:151 и площадью 1169,85 Га с кадастровым номером 68:03:0000000:148. Земельный участок передан по Акту приема-передачи 21 января 2016 года. Переход права собственности зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 24 марта 2016 года.

В силу п.1 ст. 425 договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с п.1 ст. 433 договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ в договоре аренды» если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании настоящего договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Согласно п.60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О которых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения движимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества.

Таким образом, заключив договор купли-продажи земельных участков 21.01.2016г. стороны прекратили действие договора аренды №87/3 от 04.07.2012г., а, следовательно, обязательства по внесению арендных платежей также прекратились. Договор купли-продажи не содержит условий о сохранении обязательств по внесению арендной платы с момента заключения договора до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

ООО «Агротехнологии» произвело оплату арендной платы по Договору за период с 01.01.2016 по 21.01.2016г. в сумме 100 960 руб., что подтверждается платежным поручением №21566 от 19.05.2017 г.

При таких условиях, задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2016 по 24.03.2016г. по Договору аренды земельного участка №87/3 от 04.07.2012г. у Ответчика отсутствует.

Доводы ответчика отклоняются как не соответствующие нормам права.

По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

С момента передачи недвижимости по договору купли-продажи покупатель становится владельцем такой недвижимости, но собственником он еще не является.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, покупатель приобретает право собственности на недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Данная норма указывает на то, что до государственной регистрации перехода права собственности продавец, как еще не утративший право собственности, продолжает осуществлять прежние правоотношения с арендатором объекта недвижимости. Таким образом, продавец сохраняет за собой право на получение арендных платежей с арендодателя до момента, пока покупатель, как новый владелец объекта недвижимости, не зарегистрирует переход права собственности.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из изложенного, до момента государственной регистрации перехода права собственности арендатор обязан платить арендную плату продавцу, а именно обществу, как лицу, сохранившему право собственности на объект недвижимости.

В пункте 2 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с названными нормами права факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество пользователь должен оплачивать плату в размере стоимости аренды соответствующего имущества.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявлением от 04.02.2015 №11/1517-2015 уменьшил исковые требования, просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка №87/3 от 04.07.2012г. в сумме 301775,30 руб., в остальной части отказался от заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично (ч. 2 ст. 49 АПК РФ). Если установлено, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом, то в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу. Согласно ч. 3 ст. 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований.

В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине следует отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 102, 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии», <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 18.03.2003г.) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания», <...>, (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 20.04.2009г.) задолженность по договору аренды земельного участка №87/3 от 04.07.2012г. в сумме 301775,30 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11055 руб.

В остальной части производство по делу прекратить.

Истцу выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

СудьяН.Ю. Макарова