Решение от 3 сентября 2025 г. по делу № А72-402/2025

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Ульяновск                                                                                  Дело №А72-402/2025

04.09.2025


Резолютивная часть решения объявлена 21.08.2025.

Полный текст решения изготовлен 04.09.2025.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Абрашина С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сурчиловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Союз" (ОГРН <***>; ИНН <***>), г. Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью "Активо-Инвест" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

о взыскании 150 000 руб. 00 коп.


 третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Прима-люкс"


при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность, диплом.

от ответчика – ФИО2, доверенность №47 от 26.05.2025г., доверенность; посредством сервиса веб-конференции (онлайн-заседание).

от третьего лица – не явился, извещен.


                                                         УСТАНОВИЛ:


Общество с ограниченной ответственностью "Союз" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Прима-люкс", в котором просило суд:

- расторгнуть договор субаренды недвижимого имущества № 95-24, заключенный между ООО «Прима-Люкс» (Арендатор) и ООО «Союз (Субарендатор);

- взыскать сумму обеспечительного платежа в размере 150 000 руб. 00 коп.

Определением арбитражного суда Ульяновской области от 20.01.2025г. исковое заявление оставлено без движения до 20.02.2025 для устранения недостатков, послуживших основаниям для оставления заявления без движения.

Определением от 24.02.2025 суд продлил срок оставления искового заявления без движения до 20.03.2025 для устранения недостатков, послуживших основанием для оставления заявления без движения.

25.02.2025 истец, во устранение недостатков, послуживших основанием для оставления заявления без движения, представил в суд ходатайство об изменении исковых требований, в котором заявитель просит «изложить исковые требования в следующем виде и принять исковое заявление ООО «Союз» к производству. Взыскать с ООО «Прима-Люкс» в пользу ООО «Союз» сумму обеспечительного платежа в размере 150 000 руб. 00 коп.».

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 26.02.2025 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с предметом исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Союз" к Обществу с ограниченной ответственностью "Прима-люкс" о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 150 000 руб. 00 коп.

Определением от 01.04.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 01.04.2025 суд, удовлетворив ходатайство истца, заменил ненадлежащего ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Прима-люкс" на надлежащего ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Активо-Инвест".

Определением от 01.04.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "Прима-люкс".

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании 11.08.2025 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 21.08.2025 до 15 час. 15 мин.

Арбитражный суд Ульяновской области разместил на своем официальном сайте: http://ulyanovsk.arbitr.ru. в сети Интернет информацию о времени и месте продолжения судебного заседания (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания).

После окончания перерыва судебное заседание 21.08.2025 продолжено.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

При данных обстоятельствах дело рассматривается в судебном заседании, в отсутствие третьего лица, в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.


Из материалов дела следует.

15.07.2024 между Обществом с ограниченной ответственностью «Прима-Люкс» (Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Союз» (Субарендатор) был заключен Договор субаренды недвижимого имущества № 95-24, в соответствии с которым Арендатор передаёт помещение Субарендатору во временное владение и пользование на условиях, предусмотренных настоящим Договором, а Субарендатор принимает Помещение, обязуется использовать его в соответствии с условиями настоящего договора и вносить Арендную плату за Помещение в размере и в порядке, указанном в статье 6 Договора.

Передаче в аренду подлежит нежилое помещение общей площадью 12 кв.м., этаж 1, состоящее из помещения №162 (часть), расположенное в торгово-развлекательном комплексе "Самолет" по адресу: <...>, разрешённое использование: размещение офиса недвижимости с коммерческим обозначением "ДУБРАВА".

В соответствии с п.4.1.1. Договора, Арендатор в день подписания настоящего Договора, если иной срок передачи не будет согласован Сторонами, передаёт, а Субарендатор принимает Помещение для его использования Субарендатором в соответствии с Разрешённым использованием по акту приёма-передачи.

В соответствии с п. 8.7. Договора, в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств Субарендатора по Договору, Субарендатор в течение 5 дней с даты подписания Договора перечисляет Обеспечительный платёж в размере 150 000 руб. 00 коп.

22.07.2024 ООО «Союз» (Субарендатор) платёжным поручением №329 перечислило на расчетный счёт ООО «Прима-Люкс» (Арендатор) денежные средства в размере 150 000 руб. 00 коп., указав в назначении: «оплата обеспечительного платежа по договору № 95-24 от 15.07.2024…».

Как указывает истец, Субарендатору не было передано помещение, акт приёма передачи между сторонами не подписан.

28.11.2024 ООО "Союз" направило в адрес ООО "Прима-люкс" письмо №28/11, в котором, ссылаясь на неисполнение Арендатором обязательств по передаче арендованного имущества, просило расторгнуть договор от 15.07.2024 № 95-24 и возвратить в течении 30-дней ООО "Союз" сумму в размере 150 000 руб. 00 коп.

Как следует из материалов дела, на данное письмо истца был получен ответ не от ООО "Прима-Люкс", а от Общества с ограниченной ответственностью «Активо-Инвест».

Из данного ответа следовало, что произошла замена стороны «Арендатора» с ООО "Прима-люкс" на Общество с ограниченной ответственностью «Активо-Инвест». При этом, в данном письме истцу было предложено «подписать между сторонами Соглашение о расторжении договора субаренды, с условием зачета ранее внесенного Субарендатором обеспечительного платежа в счет возмещения убытков Арендатора».

После получения данного письма и поскольку сумма обеспечительного платежа не была возвращена, истец обратился в суд с настоящим иском, указав в качестве ответчика - ООО "Прима-люкс".

В процессе рассмотрения настоящего дела, после представления ООО "Прима-люкс" документов, подтверждающих переход прав и обязанностей «Арендатора» от ООО "Прима-люкс" к ООО  «Активо-Инвест», истцом было заявлено ходатайство о замене ненадлежащего ответчика.

Определением от 01.04.2025 суд, удовлетворив ходатайство истца, заменил ненадлежащего ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Прима-люкс" на надлежащего ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Активо-Инвест".

Общество с ограниченной ответственностью "Активо-Инвест" просит в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве и дополнительных пояснениях.


Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Материалами дела подтверждается, и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что 15.07.2024 между ООО «Прима-Люкс» (Арендатор) и ООО «Союз» (Субарендатор) был заключен Договор субаренды недвижимого имущества №95-24, в соответствии с которым Арендатор передаёт помещение Субарендатору во временное владение и пользование на условиях, предусмотренных настоящим Договором, а Субарендатор принимает Помещение, обязуется использовать его в соответствии с условиями настоящего договора и вносить Арендную плату за Помещение в размере и в порядке, указанном в статье 6 Договора.

Передаче в субаренду подлежало нежилое помещение общей площадью 12 кв.м., этаж 1, состоящее из помещения №162 (часть), расположенное по адресу: <...>, разрешённое использование: размещение офиса недвижимости с коммерческим обозначением "ДУБРАВА".

Данное помещение входит в состав здания ТРК "Самолет", расположенного по адресу: <...>, площадью 19457,3 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 1, кадастровый номер 73:24:021002:9767

22.07.2024 истцом на расчетный счет ООО «Прима-Люкс» во исполнение данного договора субаренды, был перечислен обеспечительный платеж в сумме 150 000 руб. 00коп.

Право заключения Договора субаренды принадлежало ООО «Прима-Люкс», на основании Договора аренды нежилого помещения № 389 от 01.04.2012г. (далее - Договор аренды), заключенного с ООО «Надежные Партнеры» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее -Арендодатель).

В соответствии с условиями Дополнительного соглашения от 30.05.2024г. к Договору аренды нежилого помещения № 389 от 01.04.2012г. с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации перехода права собственности от Арендодателя к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ДВАДЦАТЬ», доверительное управление которым осуществляет Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал», на праве общей долевой собственности, на Объект недвижимости (Здание): нежилое, общей площадью 19 457,3 кв.м., торговый комплекс, расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, пр-т Ульяновский, д. 1, кадастровый номер: 73:24:021002:9767, в рамках Договора аренды, происходит замена стороны «Арендодатель» на Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ДВАДЦАТЬ» (ИНН <***>) в силу ст. 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также замена стороны «Арендатор» на Общество с ограниченной ответственностью «Активо-Инвест» (ИНН <***>) в силу ст. 392.3. Гражданского Кодекса Российской Федерации.

22.08.2024г. в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись №73:24:021002:9767-73/049/2024-264 о государственной регистрации перехода права собственности от Арендодателя к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ДВАДЦАТЬ», доверительное управление которым осуществляет Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал».

Таким образом, с 22.08.2024г. в Договоре аренды, а также в Договоре субаренды №95-24 произошла замена стороны «Арендатор» на Общество с ограниченной ответственностью «Активо-Инвест».

Платежным поручением № 175 от 23.09.2024г. ООО «Прима-Люкс» перечислило ООО «Активо-Инвест» денежные суммы, поступившие от субарендаторов в соответствии с заключенными с ними договорами субаренды, что подтверждается подписанным 17.09.2024г. Актом фиксации авансовых платежей. Среди перечисленных платежей указан обеспечительный платеж истца по договору субаренды №95-24 на сумму 150 000 руб. 00 коп.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из отзыва ответчика от 10.06.2025 следовало, что «Ответчик неоднократно направлял в адрес Истца запросы в отношении планов Субарендатора на арендуемое Помещение, с предложением принять Помещение и подписать Акт приема-передачи».

Определением от 30.06.2025 суд предложил ответчику представить в материалы дела доказательства, подтверждающие изложенный в отзыве довод о том, что «ответчик неоднократно направлял в адрес истца запросы в отношении планов Субарендатора на арендуемое помещение, с предложением принять помещение и подписать Акт приема-передачи», а также предложил ответчику представить подписанный со стороны Арендатора Акт приема-передачи.

В судебное заседание 11.08.2025 от ответчика поступили «Объяснения…» (исх. от 22.07.2025). К данному документу были приложены документы, из которых усматривается, что 04.07.2025г. ответчиком по адресу нахождения истца (<...>) было вручено Уведомление с просьбой прибыть представителя истца 07.07.2025г. в 12:00 ч. в Торговый центр «Самолет» для передачи помещения Субарендатору и подписания Акта приема-передачи Помещения с приложением Акта приема-передачи по согласованной в Договоре форме.

В указанное в Уведомлении время представитель истца не явился в Торговый центр «Самолет».

Как следует из Уведомления (исх. 04.07.2025г.), ответчик сообщал истцу, что «неприбытие представителя Истца в указанную в Уведомлении дату будет рассматриваться Ответчиком как уклонение Истца от подписания Акта приема-передачи Помещения и отказ от исполнения Истцом от обязанности по принятию Помещения. В этом случае, руководствуясь п. 4.2.7. Договора Ответчик в одностороннем внесудебном порядке отказывается от исполнения Договора (и таким образом расторгает его) с 11.07.2025г. Уведомление является основанием для прекращения действия Договора с 11.07.2025г. и не требует подписания двустороннего соглашения».

Кроме того, ответчик сообщал истцу, что в соответствии с условиями Договора при отказе Субарендатора от приемки Помещения и уклонении от подписания Акта приема-передачи ответчик удержит Обеспечительный платеж в качестве возмещения своих убытков в размере 150 000 рублей, обусловленных ненадлежащим выполнением истцом своих обязательств по Договору.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ответчик считает, что договор расторгнут с 11.07.2025г., «последним днем действия Договора является 10.07.2025г.».

При этом, ответчик считает, что «поскольку Истец отказался от принятия Помещения и от подписания Акта приема-передачи, Ответчик воспользовался своим правом на удержание Обеспечительного платежа в счет возмещения своих убытков, обусловленных ненадлежащим выполнением Истцом своих обязательств по Договору».

В связи с чем, ответчик считает, что не имеется оснований для удовлетворения требований истца о взыскании обеспечительного платежа в сумме 150 000 руб. 00 коп.

Истец не отрицает, что 04.07.2025 сотруднику ООО «Союз» было вручено Уведомление ответчика от 04.07.2025, в котором содержалось предложение представителю ООО «Союз» явиться 07.07.2025 в 12.00 в Торговый центр «Самолёт» для передачи помещения.

В то же время, истец указывает, что представитель ООО «Союз» не явился 07.07.2025 в 12.00 в Торговый центр «Самолёт» для приёма помещения и подписания акта-приёма-передачи помещения, поскольку после заключения договора субаренды от 15.07.2024 данное помещение не было передано Арендатором; разумный срок для передачи помещения истёк, ранее истцом было направлено уведомление о расторжении договора субаренды в одностороннем порядке.

При этом, истец  считает, что данный договор субаренды является расторгнутым с 01.03.2025, по прошествии трех месяцев с момента направления истцом письма от 28.11.2024.

Согласно п.5.1 договора субаренды, настоящий договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и считается заключенным на неопределенный срок.

В силу ч.1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч.2 ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ч.ч.1 и 2 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Как указывает ООО «Союз», письмом от 28.11.2024 истец сообщил Арендатору о неисполнении им обязательств по передаче помещения и выразил односторонний отказ от договора субаренды.

Суд отмечает, что ответ ООО «Активо-Инвест» на письмо ООО «Союз» от 28.11.2024 не содержит указание о дате и номере письма.

Из представленных ответчиком скриншотов «внутренней» переписки сотрудников ООО «Актив-Инвест» по электронной почте следует, что 6 декабря 2024 (время 16:06) заместитель генерального директора ООО «Активо-Инвест» ФИО3 давала указание сотруднику «Юрию» подготовить «обоснованный ответ субарендатору».

Далее в переписке по электронной почте от 23.12.2024 (время 12:14) заместитель генерального директора ООО «Активо-Инвест» ФИО3 указывала  о необходимости отправки ответа «по электронке. Максим усильте нажим устным звонком. По почте отправим из Ижевска письмо».

Необходимо отметить, что ответ ООО «Активо-Инвест» на письмо ООО «Союз» от 28.11.2024, также подписан заместителем генерального директора ООО «Актив-Инвест» ФИО3

С учетом изложенного суд считает, что письмо ООО «Союз» от 28.11.2024 было получено ответчиком не позднее 6 декабря 2024.

Таким образом, договор субаренды следует считать расторгнутым с 6 марта 2025, по прошествии трех месяцев после получения ответчиком данного письма истца.

В соответствии с п.4.1.1. Договора, Арендатор в день подписания настоящего Договора, если иной срок передачи не будет согласован Сторонами, передаёт, а Субарендатор принимает Помещение для его использования Субарендатором в соответствии с Разрешённым использованием по акту приёма-передачи.

Согласно ч.1 ст.655 ГК РФ Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Как усматривается из материалов дела, ни прежний Арендатор (ООО «Прима-Люкс»), ни новый Арендатор (ООО «Активо-Инвест») не исполнили свою обязанность, предусмотренную договором субаренды №95-24: помещение, являющееся предметом  данного договора, истцу не было передано ни в срок, указанный в пункте 4.1.1 данного договора (а именно: в день подписания договора), ни в иной срок.

При этом, доказательства согласования сторонами иного срока передачи помещения в материалы дела не представлены.

В данном случае, представленное ответчиком уведомление с предложением истцу принять помещение передано последнему только 04.07.2025, в период когда истцом было подан настоящий иск в суд. При этом, с момента заключения договора субаренды по день вручения уведомления прошло более одиннадцати месяцев, а с момента получения ответчиком письма истца от 28.11.2024 прошло семь месяцев.

Суд считает, что данное уведомление от 04.07.2025 подтверждает факт неисполнения ответчиком обязанности по передаче помещения истцу в разумные сроки.

Пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При данных обстоятельствах исковые требования истца следует удовлетворить и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Активо-Инвест" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Союз" обеспечительный платеж в размере 150 000 руб. 00 коп.

Суд отклоняет ссылку ответчика на его право удержания обеспечительного платежа в соответствие с условиями п.4.2.7 и 8.7 договора субаренды.

В материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в период действия договора субаренды со стороны истца имел место факт уклонения от приемки помещения, либо факт ненадлежащего выполнения истцом иных обязательств по договору субаренды, что позволило ответчику удержать спорный обеспечительный платеж.  


В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по госпошлине  возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-172, 176-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Активо-Инвест" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Союз" обеспечительный платеж в размере 150 000 руб. 00 коп. и 12 500 руб. 00 коп. – в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-260 АПК РФ, а также в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.273-276 АПК РФ.


Судья                                                                                                    С.А. Абрашин