Решение от 11 августа 2025 г. по делу № А70-27558/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А70-27558/2024
г. Тюмень
12 августа 2025 года
Резолютивная часть объявлена 04.08.2025г. В полном объеме изготовлено 12.08.2025г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гайнуллиной Л.М., рассмотрев в судебном заседании иск

ООО «Нефтеком» (далее - истец) к ФИО1 (далее – ответчик-1) к ООО «Максимус 2000» (далее – ответчик-2)

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – ответчик-3)

третьи лица – Администрация города Тюмени (далее – третье лицо-1), ФИО2 (далее – третье лицо-2), Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени (далее - третье лицо-3), ООО «ПСК Континет» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (далее – третье лицо-4), Управление Росреестра по Тюменской области (далее – третье лицо-5), Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – третье лицо-6)

о признании права собственности

при участии:

от истца: ФИО4, доверенность от 16.04.2023 № б/н

от ответчика-1: ФИО5, доверенность от 23.08.2024 № 72/15-н/72-2024-2-1004 ФИО6, доверенность от 23.08.2024 № б/н

от ответчика-2: не явился, извещен

от ответчика-3: ФИО7, доверенность от 20.11.2024 № 115/08-3-Д

от третьего лица-1: не явилось, извещено от третьего лица-2: не явилось, извещено от третьего лица-3: не явилось, извещено от третьего лица-4: не явилось, извещено от третьего лица-5: не явилось, извещено от третьего лица-6: не явилось, извещено

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 20.12.2024 из Калининского районного суда Тюменской области передано по подсудности гражданское дело № 2-4567/2024, возбужденное по иску ООО «Нефтеком» к ФИО1, Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени, ООО «Максимус 2000», Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства – нежилое строение производственного назначения, степень готовности 65%, площадь застройки 10686 кв.м, по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0214002:156.

К участию в деле третьими лицами Калининским районным судом Тюменской области привлечены Администрация города Тюмени, ФИО2, Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени, ООО «ПСК Континет» в лице конкурсного управляющего ФИО3, Управление Росреестра по Тюменской области.

В обосновании исковых требований, истец указывает, что, 14.10.2020 между ООО «Нефтеком» и ФИО1 заключен договор купли-продажи строительных материалов. Из содержания Договора купли-продажи от 14.10.2020 следует, что продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить строительные материалы в ассортименте и по цене, указанным в договоре. Согласно п..1. договора от 14.10.2020 строительные материалы, подлежащие передаче продавцом, включают в себя следующие строительные конструкции: керамзитопанель 40/1.20/6.48/1.70/6 в количестве 650 штук; плита перекрытия 6/2 в количестве 300 штук; швеллер 3м в количестве 150 штук; ферма металлокаркасная 12 м в количестве 26 штук; труба 12 м диаметром 320 мм в количестве 25 штук; труба 5 м диаметром 120 мм в количестве 180 штук; труба 6 м диаметром 100 мм в количестве 100 штук; марш лестничный в количестве 4 штук. Строительные материалы составляют недостроенное нежилое здание (производственный цех), состоящее из сборного железобетонного каркаса, железобетонных стен, железобетонных перекрытий, полов из бетонных плит, лестничных маршей площадью застройки 10661,3 кв.м. Недостроенное нежилое здание, включающее в себя строительные материалы, подлежащие передаче покупателю, расположено по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0214002:0156 (п.1.2 договора). Покупатель уведомлен и согласен с тем, что строительные материалы передаются бывшими в употреблении. После приемки строительных материалов покупатель не вправе предъявлять претензии по их качеству, количеству и ассортименту (п.3.4 договора). Разборка комплекса, погрузка и перевозка строительных материалов осуществляется силами и за счет продавца (п.3.6 договора). Истец считает, что предмет договора фактически является объектом незавершенного строительства и был передан истцу по акту приема-передачи от 14.10.2020 года. Расчет между сторонами произведен 16.10.2020 года.

Право собственности продавца на данный объект незавершенного строительства, как указывает истец, подтверждается соглашением о выплате части действительной стоимости доли в ООО «Максимус 2000» в натуре от 12.10.2020, в соответствии с которым ООО «Максимус 2000» в счет доли уставного капитала в размере 93,8%, приобретенную ФИО8 на открытых торгах в рамках банкротного дела № А70-7508/2015, передал незавершенное строительством нежилое здание (производственный цех), состоящий из сборного железобетонного каркаса, железобетонных стен, железобетонных перекрытий, полов из бетонных плит, лестничных маршей площадью застройки 10661,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> на земельном участке 72:23:0214002:0156. В свою очередь объект незавершенного строительства принадлежал ООО «Максимус 2000» на основании соглашения о переводе долга от 15.04.2004 с ООО «Диопром» и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0214002:0156 от 30.06.2004 № 23-30/324 (распоряжение от 24.05.2004 № 1120/14-з). Тогда как, ООО «Диопром» (ЗАО «Диопром») вышеуказанный объект незавершенного строительства принадлежал на основании акта передачи незавершенного производства с баланса АО «Диорит» на баланс АО «Диопром» по состоянию на 01.07.1993 (распоряжение от 04.02.2002г № 71/14-з). АО «Диорит» вышеуказанный объект незавершенного строительства принадлежал на основания постановления Президиума Тюменского городского совета народных депутатов от 09.09.1991 № П-28/2а о разрешении реконструкции завода в районе ул.Бабарынка, акта № 458 от 13.12.1991 и распоряжения Администрации г.Тюмени от 25.08.1994 № 1956 о закреплении земельного участка. Право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <...>, АО «Диорит», ООО «Диопром», ООО «Максимус 2000» и ФИО9 не регистрировалось.

Истец считает, что поскольку право собственности продавца и прежних пользователей указанного объекта ранее не регистрировалось, в настоящих правоотношениях применению подлежит п.1 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей. В связи с чем, у истца возникло право собственности на такой объект.

Истцом в материалы дела представлены, копия технического паспорта от 29.07.2010, согласно которому объект незавершенного строительства - здание по адресу: <...>, является объектом капитального строительства. В соответствии со сведениями ЕГРН от 25.11.2011 зданию по адресу: <...>, присвоен кадастровый номер 72:23:0214002:1909. Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленного 03.04.2024 кадастровым инженером ФИО10, нежилое строение производственного назначения по адресу: <...>, расположено в границах земельного участка 72:23:0214002:156 с разрешенным использованием «для завершения строительства нежилых строений производственного назначения (реконструкции завода)». Объект выполнен на 65%, отсутствуют: часть кровли, оконные и дверные, блоки, внутренняя отделка, инженерные системы. Фундамент выполнен полностью, площадь застройки 10686 кв.м.

Ответчик-1 представил отзыв на иск и дополнение к нему, согласно которого считает, что позиция истца противоречит фактической редакции представленного договора купли-продажи от 14.10.2020 и положениям действующего законодательства. Так как, исходя из буквального значения слов и выражений, предметом договора являлись подлежащие перемещению движимые вещи - строительные материалы, полученные в процессе переработки (разбора) недостроенного нежилого здания, а не объект незавершенного строительства, в отношении которого истец имеет правопритязания. Кроме того, указывает на то, что договор не содержит положений (обязанность сторон) о государственной регистрации права собственности продавца и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности. В иске просит отказать.

Ответчик-3 в отзыве на иск указал, что из представленного с иском в обоснование своих доводов договора купли продажи от 14.10.2020, заключенного между ФИО1 и ООО «Нефтеком», следует, что предметом договора являются «строительные материалы, включающие в себя строительные конструкции: керамзитопанели, плиты перекрытий, швеллеры, фермы металлокаркасные, трубы, лестничные марши» (п.1.1 договора). Таким образом, указанный договор не является договором купли-продажи недвижимого имущества и соответственно не влечет возникновение права собственности на объект. В иске просит отказать.

Третье лицо-3 представило отзыв на исковое заявление, просит в иске отказать. Третье лицо-4 представило письменные объяснения в порядке ст. 81 АПК.

Третье лицо-6 представило отзыв на иск, считает, что требование истца не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить.

Представители ответчиков 1, 3 в иске просили отказать.

Представители ответчика-2, третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В соответствии ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из приведенных истцом аргументов в обоснование заявленных требований следует, что он стал собственником спорного объекта на основании договора купли-продажи, что согласуется с п.2 ст.218 ГК РФ, который предусматривает возможность перехода права собственности на имущество, имеющее законного владельца, к другому лицу посредством договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по распоряжению этим имуществом.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (на основании ст.550 ГК РФ).

В основу иска положен договор купли-продажи строительных материалов от 14.10.2020, из условий которого следует, что строительные материалы передаются бывшими в употреблении и включают в себя включают строительные конструкции: керамзитопанель 40/1.20/6.48/1.70/6 в количестве 650 штук; плита перекрытия 6/2 в количестве 300 штук; швеллер 3м в количестве 150 штук; ферма металлокаркасная 12 м в количестве 26 штук; труба 12 м диаметром 320 мм в количестве 25 штук; труба 5 м диаметром 120 мм в количестве 180 штук; труба 6 м диаметром 100 мм в количестве 100 штук; марш лестничный в количестве 4 штук, разборка комплекса, погрузка и перевозка которых осуществляется силами и за счет продавца.

Согласно п.43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абз.1 ст.431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п.5 ст.10, п.3 ст.307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1 ст.431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При буквальном толковании условий договора следует, что по договору купли-продажи ООО «Нефтеком» были переданы именно строительные материалы, являющиеся движимым имуществом.

Исходя из указанных характеристик строительные материалы к недвижимым вещам не относятся, поскольку у них отсутствуют признаки самостоятельного объекта недвижимости и право на такой объект не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с

соответствующим земельным участком (определение Верховного суда Российской Федерации от 23.01.2015 № 305-ЭС14-7970 по делу № А40- 94643/13)

С учетом этого, указанный договор не является договором купли-продажи недвижимого имущества и соответственно не влечет возникновение права собственности на объект.

Более того, момент возникновения права собственности на вещь и основания приобретения такого права определены положениями главы 14 ГК РФ, исходя из системного толкования которой следует, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, а именно с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН (п.2 ст.8.1, п.1 ст.131 ГК РФ, ч.2 ст.7 Закона о госрегистрации недвижимости), в том числе на вновь создаваемое имущество (ст.219, п.2 ст.223 ГК РФ).

Вместе с тем, доказательств того, что на спорный объект было в установленном порядке зарегистрировано право собственности ФИО1, материалы дела не содержат.

Согласно п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В ст.130 ГК РФ строительные материалы не определены как самостоятельные объекты недвижимости. Аналогично ст.39.20 ЗК РФ не включает их в список зданий, строений и сооружений, которые служат основанием для предоставления земельного участка в собственность.

Доводы истица со ссылкой на п.1 ст.69 Закона о госрегистрации недвижимости об отсутствии обязательной регистрации прав на недвижимость, возникших до вступления в силу этого закона, суд считает ошибочными, так как применение данной нормы ограничено случаями возникновения соответствующего права у лица до даты вступления в силу указанного федерального закона, исключая случаи возникновения права после указанной даты.

Истец, в свою очередь, основывает возникновение своего права на договоре от 14.10.2020, при этом, согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В связи с этим, довод истца о применимости к возникшим правоотношениям вышеуказанной нормы права является несостоятельным, поскольку он противоречит действующему законодательству.

Более того, согласно вступившему в законную силу постановлению Восьмого арбитражного апелляционного дела от 25.07.2016 по делу № А70-951/2016 установлено, что ООО «Максимус-2000» (прежний правообладатель строительных материалов) было отказано в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект в связи с непредставлением необходимых документов, объект не включен в гражданский оборот.

Также в материалы дела представил акт осмотра от 25.09.2023 № 8097, из которого следует, что по результатам проведенных мероприятий установлено, что ранее учтенный объект недвижимости идентифицировать на местности не представляется возможным, документация, позволяющая определить местоположение объекта, отсутствует. В связи, с чем объект недвижимости с кадастровым номером 72:23:0214002:1909 подлежит снятию с кадастрового учета. Согласно выписке ЕГРН от 11.06.2024 объект недвижимости с кадастровым номером 72:23:0214002:1909 снят с учета 04.12.2023 года.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев заявление о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему:

Исковой давностью согласно ст.195 ГК РФ признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен ст.196 ГК РФ и составляет три года. В соответствии со ст.200 ГК РФ течение срока давности начинается со

дня, когда лицо узнало или должно было узнать и нарушении своего права. Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление № 43) в соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В силу п.7 Постановления № 43 исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ст.208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. Положения, предусмотренные абз.5 ст.208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Предъявленные истцом требования не относятся к требованиям, перечисленным в ст.208 ГК РФ, к которым не применяется срок исковой давности.

Как следует из п.64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст.196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Из материалов дела усматривается, что истцу продолжительное время было известно об отсутствии надлежащего оформления права собственности на спорный объект, расположенный по адресу: <...>, и отсутствии у него документов, подтверждающих его право собственности, однако с требованием о признании за ним права собственности истец обратился лишь 16.05.2024, то есть спустя 3 года и 7 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от 14.10.2020 года.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы истца относятся на него как на сторону, не в чью пользу вынесен судебный акт.

Руководствуясь ст.ст.110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный

апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской

области.

Судья Маркова Н.Л.