Решение от 16 сентября 2021 г. по делу № А40-229409/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-229409/20-61-1633
г. Москва
16 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2021 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРОН" (123112, МОСКВА ГОРОД, НАБЕРЕЖНАЯ ПРЕСНЕНСКАЯ, ДОМ 12, ЭТАЖ 38, КОМНАТА 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.04.2016, ИНН: <***>)

к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ КАРЫМБАЕВОЙ НАЗГУЛЬ ЖАНЫБЕКОВНЕ (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.08.2018),

третьи лица 1) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УРБАН КОФИКС РАША" (119072, <...>, ПОМ I ЭТ 3 КОМ 16, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.05.2016, ИНН: <***>), 2) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ РЕКЛАМНО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ "ГИЛЬДИЯ МАСТЕРОВ" (123104, <...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 3/I/9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.10.2002, ИНН: <***>).

о взыскании 1 238 445 руб. 60 коп.

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 21.09.2020 года

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 22.03.2021 года, ФИО4 по доверенности от 16.06.2021 года

от третьего лица ООО "УРБАН КОФИКС РАША" – ФИО4 по доверенности от 01.01.2020 года,

от третьего лица ООО РЕКЛАМНО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ "ГИЛЬДИЯ МАСТЕРОВ" – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРОН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ КАРЫМБАЕВОЙ НАЗГУЛЬ ЖАНЫБЕКОВНЕ о взыскании задолженности в размере 1 238 445 руб. 60 коп. (с учетом уточнений, принятых в порядке ст.49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УРБАН КОФИКС РАША" и ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ РЕКЛАМНО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ "ГИЛЬДИЯ МАСТЕРОВ".

В судебное заседание не явилось третье лицо ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ РЕКЛАМНО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ "ГИЛЬДИЯ МАСТЕРОВ", в материалах дела имеются документы, подтверждающие надлежащее извещение третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем дело рассматривалось в его отсутствие в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, изложил доводы, указанные в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам отзыва на иск.

Представитель третьего лица изложил правовую позицию по спору.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 25.09.2019 года между Обществом с ограниченной ответственностью «БАРОН» (истец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО5 (ответчик) был заключен Договор Субаренды № 3В.

В соответствии с п. 1.1. договора истец обязуется передать ответчику за определенную в договоре арендную плату во временное пользование (аренду) часть комнаты № 11 в помещении I общей площадью 30 квадратных метров, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...> (помещение) для использования в качестве кофейни Cofix.

В соответствии с п. 1.2. договора истец имеет право распоряжаться помещением на основании договора аренды № 01/3В-2019 от 01.08.2019 года, заключенного с собственником помещения до 31.07.2024 года.

В соответствии с п. 1.3. договора срок субаренды помещения по договору устанавливается с момента подписания акта приёма-передачи помещения (акт приемки) и до 31.07.2020 года (срок субаренды). Акт приемки подписан сторонами 27.09.2019 года.

В соответствии с п. 4.1. договора сумма арендной платы по договору состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части ежемесячной арендной платы составляет: за период с 27.09.2019 года по 31.10.2019 года 158 065 рублей в месяц; за период с 01.11.2019 года и далее до окончания срока действия договора 350 000 рублей в месяц, а переменная часть ежемесячной арендной платы определяется как стоимость ежемесячных затрат истца на оплату коммунальных услуг в помещении, а именно: электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации и вывоз ТБО по выставленным счетам (п. 4.2. договора).

В соответствии с п. 4.4. договора постоянная часть ежемесячной арендной платы выплачивается ответчиком самостоятельно, независимо от получения счета, путем безналичного перевода денежных средств по реквизитам за первый месяц аренды не позднее 5 календарных дней с даты подписания договора, а за последующие - не позднее 1 числа месяца, за который производится оплата, а переменная часть ежемесячной арендной платы выплачивается по банковским реквизитам не позднее 3 рабочих дней с даты выставления соответствующего счета от истца.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик систематически нарушал условия внесения постоянной части арендной платы (за период с апреля 2020 года по 12 июля 2020 года) и переменной части арендной платы (за период с марта 2020 по июль 2020 года). Согласно расчета истца, размер задолженности ответчика составляет 1 238 445 руб. 60 коп.

В соответствии с п. 5.1.1. договора истец вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договора в случае, если ответчик систематически производит просрочку оплаты любых платежей, предусмотренных договором (два и более раз на 3 и более рабочих дней в течение срока аренды).

В соответствии с п. 5.4., п. 5.5. и п. 5.6. договора в случае расторжения договора ответчик обязан немедленно и безусловно освободить арендуемое помещение и возвратить его истцу по акту приема-передачи (акт сдачи) в том состоянии, в котором он был получен от последнего с учетом проведенных в нем в течение срока действия договора ремонтных работ, демонтировав до возврата помещения по акту сдачи все указатели и обозначения ответчиком, а также все принадлежащее ему оборудование, предметы и мебель и восстановив повреждения, вызванные демонтажем, а наличие в помещении какого-либо имущества является основанием для отказа от приема помещения.

Истец указывает, что в нарушении п. 5.4. - п. 5.6. договора ответчик не освободил помещение от своего имущества и не вернул его истцу по акту сдачи-приемки 12.07.2020 года. Акт сдачи-приемки помещения был в одностороннем порядке подписан истцом (ответчик не явился на сдачу помещения, о чем был уведомлен в письменном виде путем направления соответствующего уведомления за исх. № 205 от 09.07.2020 года). В указанном акте было отражено, что в помещении было разбито витринное окно и стеклопакет входной двери.

За нарушение п. 5.5. договора предусмотрен штраф в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ответчиком срока уплаты арендных платежей, а также в связи с тем, что ответчиком было повреждено помещение (разбито витринное окно и стеклопакет входной двери), истец произвел удержание обеспечительного платежа в размере 350 000 руб. в полном объеме.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. № 255 от 30.09.2020 года с требованием об оплате задолженности по арендной плате. Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором указал, что до возникновения чрезвычайной ситуации, связанной с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, ответчиком надлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, в спорный период времени ответчиком арендуемое помещение не использовалась в связи с введением в г. Москве ограничительных мер, п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ предусмотрено право арендатора потребовать от арендодателя освобождение от уплаты арендных платежей.

Суд отклоняет данный довод ответчика в связи со следующим.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

В соответствии с частью 4 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в период сложившейся эпидемиологической ситуации в стране действуют специальные нормы, установленные Федеральным законом № 98-ФЗ, при этом возможность арендодателя отказаться в одностороннем порядке от договора аренды обусловлена изначальным обращением арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы и отказом последнего от ее уменьшения.

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Суд обращает внимание на то, что исходя из материалов дела, истец направлял ответчику письмо №116 от 14.04.2020 с предложением об уменьшении арендной платы на 50% за апрель 2020 года. При этом, от ответчика не поступила ни ответа о принятии данного предложения, ни возражений относительно размера предоставляемой скидки. Также ответчиком не было реализовано право на односторонний отказ от договора, предусмотренное Федеральным законом № 98-ФЗ.

Ответчиком не представлено доказательств невозможности использования недвижимого имущества в связи с возникновением угрозы распространения новой коронавирусной инфекции, само по себе утверждение арендатора о невозможности использования арендуемыми помещениями не может являться основанием для освобождения от уплаты арендных платежей.

Ответчик указывает, что он не имел возможность осуществлять коммерческую деятельность в период с 31.05.2020 по 01.06.2020 в связи с протечкой крыши, а также в период после 10.06.2020 в связи с тем, что истцом было отключено электроснабжения помещения.

10.06.2020 ответчиком был составлен акт о приостановлении коммерческой деятельности и невозможности использования помещений, переданных в субаренду.

Истцом был составлен акт разногласий исх. №184 от 10.06.2020 г. к акту ответчика от 10.06.2020 о приостановлении коммерческой деятельности и невозможности использования помещений, переданных в субаренду.

Суд отклонят данный довод ответчика, поскольку отключение электроэнергии со стороны истца осуществлено в соответствии с п. 6.1 договора, согласно которому в случае неуплаты субарендатором арендной платы и затрат на содержание помещения в срок или их недостаточности по сравнению с настоящим договором арендатор вправе отключить электроэнергию или водоснабжение помещение, направив субарендатору уведомление об этом не позднее одного рабочего дня или на следующий день без уведомления до момента осуществления соответствующих действий (при условии, что субарендатор не оплатит существующую задолженность). Использование арендатором такого пути защиты своих прав и интересов, как самозащиты и в том порядке, как это изложено в данном пункте настоящего договора, бесспорно признается субарендатором приемлемым.

Ответчик указывает, что у истца не было оснований удерживать обеспечительный платеж в размере 350 000 руб., оплаченный ответчиком в соответствии с п. 4.5. договора, для восстановления помещения, оплаты штрафов и неустоек, поскольку согласно п. 4.7. договора обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 10 дней с момента возврата помещения от ответчика истцу.

Суд отклоняет данный довод ответчика в связи со следующим.

09.07.2020 года истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды, указав в уведомлении, что последним днем аренды является 12.07.2020 года. В указанную дату истец просил ответчика обеспечить явку своего представителя для подписания акта приема-передачи помещения. Ответчик не подписал акт приема-передачи из-за существующих разногласий в отношении состояния помещения, при этом 14.07.2020 года заключил в отношения помещения договор аренды нежилых помещений №14/07/КОФ с собственником помещения - ООО Рекламно-производственная компания «Гильдия Мастеров».

Согласно акта приема-передачи от 12.07.2020 истцом было принято помещение в одностороннем порядке, при этом истец указал на следующими недостатки: разбито витринное окно и стеклопакет входной двери.

Суд обращает внимание на то, что указанные недостатки были указаны в акте приема-передачи помещений от 13.07.2020 к договору аренды №01/3В-2019 от 01.08.2019, заключенному между истцом и третьим лицом ООО Рекламно-производственная компания «Гильдия Мастеров». Согласно п. 2 указанного акта приема-передачи арендатор обязуется в срок не позднее 20.07.2020 заменить разбитый стеклопакет в витринном окне.

Истец указывает, что обеспечительный платеж ответчика был зачтен в качестве расходов на восстановления помещения и оплату штрафов и неустоек.

Истцом в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие расходы на восстановление помещения, а именно: 1) письмо от 12.07.2020 в адрес ООО «АМРА» с просьбой произвести замену стеклопакета входной двери и витринного окна в помещении, платежное поручение №437 от 17.08.2020 на сумму 86 000 руб., с назначением платежа «оплата по счету №10 от 14.08.2020 за изготовление двери»; 2) письмо от 13.07.2020 в адрес ООО «АМРА» с просьбой выполнить работы по изготовлению входной двери и алюминиевых конструкций в помещении, платежное поручение №464 от 01.09.2020 года на сумму 45 000 руб., с назначением платежа « оплата по счету №13 от 19.08.2020 года за алюминиевые конструкции»; 3) письмо в адрес ООО «Фасадные алюминиевые конструкции» от 12.07.2020 года с просьбой выполнить установить в помещении витринные окна в помещении, платежное поручение №110 от 27.02.2020 года на сумму 180 000 руб., с назначением платежа «оплата по счету №10 от 26.02.2020 года за изготовление оконных конструкций»; 4) письмо в адрес ООО «Форвард» от 12.07.2020 года с просьбой произвести закупку стройматериалов для производства работ по замене стеклопакета входной двери и витринного окна, платежное поручение №491 от 09.09.2020 года в адрес ООО «Форвард» на сумму 91 450 рублей с назначением платежа «оплата по счету №1140 от 19 августа 2020 года за стройматериалы». Общая сумма произведенных работ составляет 402 450 руб.

Согласно п. 2 акта приема-передачи помещений от 14.07.2020 к договору №14/07/КОФ от 14.07.2020, заключенному между ответчиком и ООО Рекламно-производственная компания «Гильдия Мастеров» арендатор, подписывая акт, подтверждает, что помещение передано ему в состоянии технической оснащенности, соответствующей условиям договора. Недостатки и дефекты помещения и фасада здания отсутствуют.

Ответчик утверждает, что работы по восстановлению помещения были выполнены не истцом, а собственником помещения - ООО Рекламно-производственная компания «Гильдия Мастеров». В подтверждение данного довода ответчиком представлено письмо ООО Рекламно-производственная компания «Гильдия Мастеров» от 27.05.2021, согласно которому им в период с августа по ноябрь 2020 года проводились работы по замене витражей в спорном помещении. Указанные работы проводил привлеченный третьим лицом подрядчик, ООО «БАРОН» в производстве данных работ участия не принимало.

Суд отклоняет данный довод ответчика, в связи со следующим.

В акте приема-передачи помещения от 13.07.2020 к договору аренды №01/3В-2019 от 01.08.2019, заключенному между истцом и третьим лицом ООО Рекламно-производственная компания «Гильдия Мастеров», была установлена обязанность истца по устранению недостатков (заменить разбитый стеклопакет в витринном окне), при этом в акте приема-передачи от 14.07.2020 к договору №14/07/КОФ от 14.07.2020, заключенному между ответчиком и ООО Рекламно-производственная компания «Гильдия Мастеров» ответчик подтвердил, что помещение передано ему в состоянии технической оснащенности, соответствующей условиям договора. Недостатки и дефекты помещения и фасада здания отсутствуют.

Суд приходит к выводу, что указанные работы были выполнены истцом, поскольку им представлены доказательства, подтверждающие выполнение работ по устранению недостатков до момента подписания ответчиком акта-приема передачи от 14.07.2020 к договору №14/07/КОФ от 14.07.2020, в котором указано, что спорное помещение не имеет недостатков и дефектов.

Ссылка ответчика на письмо ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ РЕКЛАМНО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ "ГИЛЬДИЯ МАСТЕРОВ" от 27.05.2021 г. о том, что работы по устранению недостатков были выполнены привлеченным им подрядчиком, судом отклоняется, поскольку в указанном письме указано, что привлеченным подрядчиком проводились работы по замене витражей в период с августа по ноябрь 2020 года, при этом истец произвел работы в июле 2020 года. Кроме того, истцом были проведены работы по замене стеклопакета в витринном окне, а не работы по замене витражей.

Согласно п. 4.7. договора субаренды сумма обеспечительного платежа, внесенная субарендатором в соответствии с пунктом 4.5. договора находится у арендатора в течение действия договора и подлежит возврату субарендатору не позднее 10-ти банковских дней с момента возврата им помещения по акту сдачи-приемки в случае окончания его срока действия после исполнения субарендатором всех обязательств по настоящему договору, в том числе, возврата помещения арендатору в соответствии с п. 5.4. договора, погашения всех задолженностей по платежам, установленным разделом 4 договора, уплаты неустоек (штрафов и пени) выставленных арендатором за допущенные субарендатором нарушения, в противном случае, сумма обеспечительного платежа возврату и зачету за последний месяц не подлежит, а если задолженность субарендатора будет превышать внесенную сумму обеспечительного платежа, субарендатор производит соответствующую доплату арендатору в последний день срока действия договора либо в день его досрочного расторжения сторонами.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что сумма обеспечительного платежа была правомерно удержана истцом в качестве расходов на восстановление помещения и оплату штрафов и неустоек.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за указанный истцом период, требование истца о взыскании задолженности в размере 1 238 445 руб. 60 коп. в соответствии со ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ КАРЫМБАЕВОЙ НАЗГУЛЬ ЖАНЫБЕКОВНЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРОН" задолженность в размере 1 238 445 руб. 60 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 25 384 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяН.В. Орлова