Решение от 12 мая 2017 г. по делу № А40-139035/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-139035/16-37-1239
г. Москва
12 мая 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 12 мая 2017 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе:

Судьи Скачковой Ю.А. единолично

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел дело по иску ООО "ДАНТИСТЪ ГРАНДЪ ПЛЮС" (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 08.02.2003)

к ответчику Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН <***> ИНН <***>, дата г.р. 08.02.2003)

третье лицо: ООО «АБН – Консалт»

об урегулировании разногласий

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 02.02.2017

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.01.2017 № 33-Д-21/17

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дантистъ Грандъ плюс» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием, с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Дантистъ Грандъ плюс» и ДГИГМ при заключении договора купли-продажи недвижимости площадью 129,2 кв.м. (1 этаж, пом. III, комн. 10, 11, 11а, 12, 13, 13а, 14, 15, 15а, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21) по адресу: <...>, изложив п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена объекта составляет 11 958 000 (одиннадцать миллионов девятьсот пятьдесят восемь тысяч) руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.03.2016 № 16-16Б/58, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 21.03.2016 № 573/С-16, подготовленным НП СРО «СВОД». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

изложив п. 3.4. в следующей редакции:

«3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 199 300 (сто девяносто девять тысяч триста) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Иск заявлен на основании ст.ст. 445, 446 ГК РФ, со ссылкой на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу.

В силу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд отклонил ходатайство истца о проведении повторной экспертизы, поскольку не усмотрел оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ, а также ввиду не представления истцом доказательств наличия на депозитном счете суда денежных средств для проведения экспертизы.

Представитель третьего лица, уведомленный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст.ст. 121,122 АПК РФ, в заседание не явился, заявлений, ходатайств не подал, в связи с чем, спор рассматривается в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26 августа 2009 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Скорпион-ТМ» (арендатор) был заключен договор аренды № 07-00059/09, по условиям которого арендатор принял в аренду помещение III, общей площадью 220,5 кв.м., на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно п. 2.1. договора, срок действия договора установлен с 27.08.2009 по 26.08.2019.

Общество с ограниченной ответственностью «Скорпион-ТМ» изменило наименование на Общество с ограниченной ответственностью «Дантистъ Грандъ плюс».

Дополнительным соглашением от 09.12.2015 к договору стороны изменили площадь помещения до 129,2 кв.м., в связи с перепланировкой помещения.

ООО «Дантистъ Гранд плюс» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «Дантистъ Грандъ плюс» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 22.02.2016г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества по цене 7 759 000 руб., установленной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости №Т4/0216-016Э, выполненным ООО «Городское бюро ТехноПромАудит».

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 11 958 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.03.2016 г. № 16-16Б/58, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 21.03.2016 г. № 573/С-16, подготовленным НП СРО «СВОД».

Посчитав, что цена спорного объекта существенно завышена, истец направил ответчику протокол разногласий.

Письмом № 33-5-30914/16-(0)-1 от 20.05.2016 ответчик отказал истцу в предоставлении государственной услуги возмездного отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, по причине отсутствия правовых оснований для его заключения. Ответчик указал, что цена объекта, указанная в протоколе разногласий, определена оценщиком, уполномоченным обществом, а не Департаментом, что нарушает ст.ст. 6, 10 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ; Департаментом утверждена форма проекта договора купли-продажи в связи с чем, изменение и добавление пунктов в договор не может быть принято Департаментом.

ООО «Дантистъ Грандъ плюс» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии с положениями закона, Департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.03.2016 г. № 16-16В/58, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 21.03.2016 г. № 573/С-16, подготовленным НП СРО «СВОД», рыночная стоимость объекта составляет 11 958 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 13.12.2016г. было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено «Агентство судебных экспертов» (107023, <...>, офис 804-Б) ФИО4.

Перед экспертом был поставлен вопрос:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 129, 2 кв.м. (этаж 1, помещение № III, комнаты 10, 11, 11а, 12, 13, 13А, 14, 15, 15а, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21) (кадастровый номер 77:06:0012020:16924) по адресу: <...> по состоянию на 29.02.2016?

Согласно Заключению эксперта № 194 по арбитражному делу № А40-139035/16-37-1239, стоимость объекта на дату экспертной оценки 08.02.2017г. составила 13 310 000 руб.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанные нормы подлежат применению в порядке судебной защиты прав истца в случае установления их нарушение со стороны ответчика.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для определения условий договора, заключение которого является обязательным для ответчика, в судебном порядке.

С учетом заключения судебной оценочной экспертизы, цена объекта согласно которому составила 13 310 000 руб., истец в судебном заседании 20 апреля 2017 года изменил исковые требования, изложив спорные условия договора (п.п. 31. и 3.4.) в редакции, тождественной редакции проекта договора купли-продажи ответчика.

Таким образом, между сторонами отсутствует спор о содержании условий п.п. 3.1. и 3.4. договора.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

Поскольку в процессе рассмотрения спора истцом приняты спорные условия договора в редакции ответчика, судебные расходы, понесенные на оплату судебной экспертизы истцом в сумме 40 000 руб. и ответчиком в сумме 5 00 руб., а также расходы истца на оплату государственной пошлины относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65,70, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ООО "ДАНТИСТЪ ГРАНДЪ ПЛЮС" (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 08.02.2003) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН <***> ИНН <***>, дата г.р. 08.02.2003) отказать.

Взыскать с ООО "ДАНТИСТЪ ГРАНДЪ ПЛЮС" (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 08.02.2003) в пользу Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН <***> ИНН <***>, дата г.р. 08.02.2003) 5 000 (пять тысяч) руб. 00 коп. расходов на оплату экспертизы.


Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Ю.А. Скачкова